Ban quản trị: Ngòi nổ của tranh chấp chung cư

Từ đấu tranh để có

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà tòa nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư (đối với nhà khu tập thể chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức hội nghị tòa nhà chung cư lần đầu. Nếu quá 12 tháng mà chung cư chưa có đủ 50% số căn hộ được bàn giao thì hội nghị khu tập thể chung cư được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn giao.

Hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán) và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Đối với chung cư đã được bàn giao từ 50% số căn hộ và đưa vào sử dụng quá 12 tháng nhưng đơn vị chủ đầu tư không chịu tổ chức hội nghị nhà chung cư thì cư dân có quyền gửi đề nghị UBND cấp phường tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Mặc dù luật đã quy định rõ như vậy, nhưng rất nhiều chung cư dù đã đi vào sử dụng nhiều năm nhưng vẫn chưa thể bầu được ban quản trị. Từ đó, dẫn đến những cuộc tranh chấp kéo dài dai dẳng.

Đầu tháng 11/2018, nhiều cư dân tại chung cư Topaz City nằm trên đường Tạ Quang Bửu (quận 8, TP.HCM) đã tổ chức căng băng rôn, yêu cầu chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần thương mại dịch vụ xây dựng kinh doanh nhà Vạn Thái (Vạn Thái Land) tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Một cư dân cho biết, dự án đã hoàn thiện và dọn vào ở đã 2 năm nhưng đến nay Vạn Thái Land vẫn chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị. Mặc dù cộng đồng cư dân đã nhiều lần yêu cầu nhưng chủ đầu tư vẫn ngó lơ.

Do chưa có ban quản trị nên khoản kinh phí bảo trì chung cư cũng đang bị Vạn Thái Land nắm giữ. Những bức xúc của cư dân về cách quản lý chung cư, an toàn phòng chóng cháy nổ và chất lượng tiện ích của dự án không được giải quyết.

Trước đó, tại chung cư Era Town (quận 7) cũng đã từng xảy ra cuộc xô xát giữa cư dân với nhóm người “lạ mặt” khiến nhiều người chảy máu. Theo đó, trong lúc hàng chục cư dân tuần hành yêu cầu chủ đầu tư chung cư Era Town sớm tổ chức hội nghị nhà chung cư thì bị một số người lạ đánh đập chảy máu. Các cư dân cho rằng, nhóm người lạ này từ bên ngoài vào hành hung cư dân, tuy nhiên phía chủ đầu tư lên tiếng bác bỏ.

Đên đấu tranh để bỏ

Trong khi tại nhiều chung cư, cư dân phải đấu tranh trầy trật để được tổ chức bầu quan quản trị thì cũng có không ít chung cư khác, cư dân đang khóc ròng vì những người mình tin tưởng bầu ra.

Trong năm 2018, hàng trăm cư dân tại chung cư Văn Phú Victoria (phường Phú La, quận Hà Đông, Hà Nội) đã có đơn thư cầu cứu cơ quan chức năng với mong muốn được tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu lại ban quản trị.

Theo cư dân tại đây, cuối năm 2016 hội nghị nhà chung cư lần đầu được tổ chức thành công và bầu ra ban quản trị với 5 thành viên. Chủ đầu tư sau đó cũng đã bàn giao hơn 40 tỉ đồng phí bảo trì cho ban quản trị. Tuy nhiên, sau hơn một năm được thành lập và đi vào hoạt động cư dân phản ánh ban quản trị có nhiều sai phạm, ảnh hưởng đến quyền lợi chung của cư dân.

Tại TP.HCM, câu chuyện tương tự cũng từng xảy ra tại chung cư Bàu Cát II (quận Tân Bình). Theo cư dân sinh sống tại lô A chung cư Bàu Cát 2, ban quản trị đã không công khai minh bạch thu chi liên quan đến khoản phí bảo trì của chung cư, đó là tiền của cư dân đóng góp nhưng thu chi như thế nào thì cư dân không thể nắm vì không có kê khai, không có báo cáo nào từ ban quản trị. Thậm chí, ban quản trị tự ý đề xuất mức lương, thay đổi bảo vệ chung cư, xây dựng nhà xe thông minh với chi phí hàng trăm triệu đồng nhưng lại không thông qua ý kiến của cư dân, không tổ chức đấu thầu. Quá bức xúc với cách làm việc của ban quản trị, cư dân nơi đây đã gửi đơn tố cáo lên các cấp chính quyền TP.HCM.

Hay tại chung cư 584 Lũy Bán Bích (quận Tân Phú) cũng từng xảy ra nhiều xung đột liên quan đến chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân.

Theo nhiều chuyên gia, có nhiều lý do dẫn đến những cuộc tranh chấp có liên quan đến ban quản trị. Với những chung cư chưa có ban quản trị, cư dân đấu tranh vì lo ngại chủ đầu tư “lạm quyền” ảnh hưởng đến lợi ích của họ. Đặc biệt, cư dân mong muốn được quản lý khoản kinh phí bảo trì 2%, tránh trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng vì mục đích riêng. Ngược lại, những chung cư có ban quản trị nhưng những người này điều hành một cách khuất tất, không minh bạch dẫn đến xung đột với cư dân.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, cho biết tại nhiều chung cư, quyền lực của ban quản trị là rất lớn, thậm chí nhiều ban quản trị còn liên kết để lật đổ, đẩy chủ đầu tư ra khỏi chung cư. Ông Đực lấy ví dụ, chung cư cũng giống như một công ty cổ phần, nếu có 500 căn hộ thì mỗi hộ dân là một cổ phần. Trong đó, có nhiều người sở hữu 5 tới 10 cổ phần nhưng những người này thường không tham gia vào vai trò ban quản trị. Ngược lại, có những người chỉ có 1 cổ phần thôi nhưng cũng cố giành lấy vị trí trong ban quản trị.

“Ban quản trị là người nắm giữ khoản kinh phí bảo trì, một số tiền rất lớn tại nhiều chung cư. Nhiều người muốn nắm giữ số tiền này vì họ có thể sinh lợi ích, thế nên tại không ít chung cư việc bầu ban quản trị gay cấn như bầu tổng thống Mỹ!” ông Đực nói.

Giám đốc một công ty bất động sản tại quận 7, TP.HCM cho biết, hiện nay có một câu chuyện nhức nhối, đó chính là một số đối tượng có mục đích tư lợi cố giành giật vị trí trong ban quản trị thông qua khe hở của quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư. Theo quy định, tổ chức hội nghị nhà chung cư bầu ban quản trị lần đầu tiên phải có trên 75% cư dân tham dự, lần thứ 2 phải trên 50%, còn lần thứ 3 thì không quy định số lượng bao nhiêu. Tuy nhiên, tại rất nhiều chung cư, phần lớn cư dân đều thờ ơ với việc tổ chức hội nghị nhà chung cư, lần đầu có khoảng 20% cư dân tham dự, lần sau cũng 20% đến lần thứ 3 không quy định số lượng tham dự thì đây chính là lúc những người có mục đích nắm được quản lý tòa nhà thông qua vai trò ban quản trị.

Cũng theo vị giám đốc này, để tránh khỏi những tranh chấp, bên cạnh hoàn thiện các quy định về pháp luật liên quan đến vận hành quản lý chung cư thì nên nay đổi cách thức bầu ban quản trị. Thay vì lựa chọn người của chủ đầu tư và cư dân thì nên thuê các công ty chuyên nghiệp về quản lý, vận hành chung cư để thực hiện vai trò ban quan trị nhằm bào đảo tính khách quan.