Làm thế nào để hạn chế kiện cáo tại các chung cư?

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn – Chủ tịch Công ty TNHH Quản lý Tòa nhà Việt (VietBuildings), nguyên nhân dẫn đến tranh chấp giữa ban quản trị và cư dân xảy ra nhiều như thời gian vừa qua, trước hết xuất phát từ ý thức và đạo đức của những người trong ban quản trị chung cư hoặc chủ đầu tư.

Thêm nữa, các quy định của pháp luật liên quan đều cấm những hành vi sai trái nói trên, nhưng phần biện pháp chế tài lại không có hoặc nếu có cũng chưa thật sự nghiêm khắc và kịp thời.

Chưa kể, quy định pháp luật còn chồng chéo. Luật đã quy định một tòa nhà chỉ có một đơn vị quản lý vận hành nhưng thực tế rất nhiều nơi đang xảy ra tình trạng một tòa nhà có hai đơn vị quản lý vận hành.

Chủ đầu tư tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý vận hành các tầng hầm và tầng thương mại dịch vụ, còn BQT thuê một đơn vị quản lý vận hành không liên quan đến chủ đầu tư phần “ngọn”. Hai thương hiệu khác nhau sẽ không tránh khỏi cạnh tranh.

Mâu thuẫn giữa ban quản trị và cư dân tại các khu chung cư xảy ra ngày càng nhiều. (Ảnh: Ngọc Vy).

Việc quản lý vận hành nhà chung cư còn liên quan đến năm chủ thể (cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị (BQT), đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu, sử dụng chung cư), nhưng thực tế hiện nay dường như các cơ quan quản lý nhà nước vẫn đứng ngoài cuộc và cho các chủ đầu tư “tự quyết”, đẩy khó khăn cho các chủ thể còn lại.

Theo ông Tuấn, để hạn chế tình trạng trên, cần phải thực hiện đồng bộ 5 giải pháp.

Thứ nhất, rà soát lại các văn bản hiện hành sao cho phù hợp thực tế. Cần thiết sửa đổi, nâng lên thành Nghị định quản lý nhà chung cư. Bởi hiện tại Thông tư số 02/2016/TT-BXD và Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đã thể hiện một số bất cập.

Cụ thể: Theo quy định của Thông tư số 02, hội nghị của cụm nhà chung cư được tổ chức khi có tối thiểu 50% số căn hộ của mỗi tòa nhà trong cụm đã được bàn giao và có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ của từng tòa nhà đã nhận bàn giao đưa vào sử dụng đồng ý nhập tòa nhà vào cụm nhà chung cư.

Về vấn đề này, nên sửa đổi theo hướng không quy định hoặc hạ thấp tỷ lệ người dân về ở tại chung cư và đồng ý thành lập Ban quản trị cụm nhà chung cư nhằm sớm giải quyết những vướng mắc, tạo điều kiện cho các tòa nhà chung cư sớm có Ban quản trị.

Ví dụ như toà nhà có 1.000 dân mà yêu cầu 500 dân đến họp thì cực kỳ khó khăn. Nhiều trường hợp không đến được thì uỷ quyền cho người khác nhưng chính việc uỷ quyền phải ra phường công chứng dẫn đến nhiều cư dân không mặn mà đến quyền lợi chính đáng của mình.

Hay quy định “không bàn giao quỹ bảo trì thì được phép cưỡng chế" nhưng bất cập ở chỗ trong quỹ chủ đầu tư không có tiền thì cưỡng chế kiểu gì?

Thứ hai, để tránh tranh chấp quỹ bảo trì, nhiều cư dân mua nhà không nộp 2% quỹ bảo trì cho doanh nghiệp mà nộp vào tài khoản riêng của BQT, khi thành lập BQT chủ đầu tư không cần phải bàn giao quỹ này. Đây cũng là cách làm việc hiệu quả.

Thứ ba, có sự phân vai rõ ràng cho các thành viên BQT, mỗi người một việc, sai ở cá nhân nào cá nhân ấy phải chịu trách nhiệm. Tiến tới trong quy định pháp luật nên quy định cụ thể mức tối thiểu phí trả cho thành viên Ban Quản trị để họ làm tốt công việc được giao.

Thứ tư, minh bạch kinh phí bảo trì: BQT thuê đơn vị kiểm toán kiểm toán toàn bộ quỹ chủ đầu tư bàn giao cho cư dân và kiểm toán toàn bộ chi tiêu của BQT. Qua kiểm toán chắc chắn sẽ công khai minh bạch hơn là báo cáo của BQT đưa ra.

Thứ năm, siết chặt việc cấp phép các đơn vị quản lý vận hành toà nhà. Ngoài yêu cầu về trình độ chuyên môn, giấy phép con cần thiết cho thêm quy định phải có vốn pháp định vì khi có vấn đề xảy ra còn có kinh phí bồi thường.

Còn theo ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Công ty PMC, Tổng giám đốc Công ty PMCC, cần tăng cường thực thi luật pháp, đặc biệt với các bên không tuân thủ các quy định của nhà chung cư.

Hiện nay, các xung đột của nhà chung cư liên quan đến đời sống của cư dân, các cơ quan chính quyền, quận, phường đã không mạnh dạn thực thi xử lý mà thường giải quyết mang tính chất bề nổi, chưa đủ mạnh.

Thành phố Hà Nội nên thành lập một ủy ban hoặc ban chỉ đạo trực tiếp giải quyết và thực thi xử lý các vấn đề nhà chung cư. Ủy ban này có đầy đủ các thành phần từ văn hóa, thể thao, du lịch, công an, PCCC, cho các cấp về Sở xây dựng… để đưa ra các giải pháp, các quy định chi tiết liên quan đến BQT, công ty quản lý, công ty vận hành, bảo trì bảo dưỡng.