Đó là một trong những giải pháp mà ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đưa ra nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở gia tăng như hiện nay.
Thị trường bất động sản VN hiện nay đang có một nghịch lý là mặc dù nhà nước có mục tiêu hướng đến nhà ở cho người có thu nhập thấp, tuy nhiên tương quan giữa mức lương của họ và giá nhà lại quá lớn, theo ông, việc có nhà ở của đối tượng này có khả thi không?
Phải thừa nhận là so với các nước trong khu vực, mặt bằng thu nhập của người dân VN khá thấp, GDP bình quân chỉ hơn 1.000USD/người. Các công chức đô thị còn thuộc loại thấp hơn. Vì vậy, rất khó để những đối tượng này có thể sở hữu một căn hộ riêng ở VN.
Để giải quyết mâu thuẫn giữa khả năng chi trả và giá nhà hiện nay, theo ông cần có giải pháp gì?
Nhất thiết chúng ta phải có 2 chương trình nhà ở đáp ứng nhu cầu của các đối tượng này. Vấn đề quan trọng là Chính Phủ và Bộ Xây dựng không thể ôm đồm toàn bộ nhà ở xã hội, nên chia làm 2 nhóm.
Nhóm thứ nhất là Chính Phủ phát triển tòa nhà cao tầng cho thuê với giá thấp, nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách hoặc hợp tác theo kiểu BT (xây dựng - chuyển giao), chương trình này tập trung cho một đối tượng là căn hộ cho thuê giá rẻ.
Mô hình này sẽ giống như với Singapore trước đây, sở hữu đất vẫn là đất công, của Chính Phủ. Lúc đầu, phát triển tòa nhà thấp, khoảng 6 – 8 tầng. Sau 10 năm, 20 năm hoặc lâu hơn sẽ quy hoạch lại, xây thành khu cao tầng, hiện đại hơn. Làm như vậy mới tập trung được nguồn lực, trong khi nguồn ngân sách quốc gia có hạn.
Nhóm thứ hai là phát triển loại hình nhà bán trả góp (theo Luật gọi là nhà thuê mua - PV), tuy nhiên, loại hình này nên xã hội hóa để cho các thành phần kinh tế tham gia, thay vì Chính Phủ đầu tư dàn trải.
Có như vậy, mới huy động được nguồn lực toàn xã hội và có nhiều sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng cho người có thu nhập từ thấp đến trung bình.
Tuy nhiên, muốn xã hội hóa được loại hình này, điều quan trọng là Chính Phủ phải có những định hướng và cơ chế chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia như: cơ chế về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, miễn giảm sử dụng đất, kết nối hạ tầng, miễn giảm thuế và những hỗ trợ về tín dụng cho các nhà đầu tư bất động sản với những dự án này.
Thực tế là nếu giữ nguyên mức lãi suất cho vay từ 18 – 19% như hiện nay thì không DN nào dám đầu tư bất động sản. Nhưng nếu như đối với DN nào đầu tư vào nhà cho thuê giá rẻ thì Nhà nước miễn giảm tiền sử dụng đất và giảm mức lãi suất cho vay, chắc chắn sẽ có nhiều DN làm hơn. Khi DN thay đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở thì chúng ta lại thu thuế như bình thường.
Hay một thực tế hiện nay là ở các khu công nghiệp (KCN), 90% người dân địa phương sống ở KCN đó đang sử dụng một phần quỹ đất để cho công nhân thuê làm nhà ở, vậy nên có chính sách cho những chủ hộ đó để họ liên kết với nhau cùng làm các công trình phúc lợi xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống của công nhân.
Một ví dụ khác, dễ nhận thấy nhất là nếu phát triển loại hình thuê nhà giá rẻ thì nhiều đối tượng sẽ có nhà ở hơn. Một công chức mới ra trường hay một cặp vợ chồng mới cưới nhau, thu nhập từ 6- 7 triệu đồng/tháng, tiết kiệm 2 triệu đồng để thuê nhà, thì hoàn toàn có thể làm được.
Trong khi chờ đợi sự thay đổi của những chính sách như ông vừa nói, thì giải pháp trước mắt giải quyết nhu cầu nhà ở hiện nay là gì?
Hiện nay chúng ta đành phải phụ thuộc tâm đức của từng doanh nghiệp. Tuy nhiên, dù một số DN đang đầu tư nhà giá thấp, nhưng dù thấp vẫn cứ nằm ngoài tầm với người thu nhập thấp.
Phải khẳng định là hiện nay mới chỉ đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình, chứ chưa đáp ứng thu nhập thấp. Vì vậy, phải có sự hỗ trợ của nhà nước.
Hiện nay một số DN ở TP.HCM có quỹ đất lâu đời và tâm đức lớn, có bán nhà với giá 10,5 triệu/m2 nhưng quá hiếm và cũng chỉ làm một vài dự án rồi thôi vì không bù đắp được hiệu quả và tái đầu tư sản xuất.
Đây là câu hỏi khó phụ thuộc khả năng ngân sách quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay cũng khó đòi hỏi ngân sách hỗ trợ được.
Về mặt lâu dài, có lẽ phải hình thành quỹ nhà ở tiết kiệm quốc gia, bắt buộc những người có thu nhập muốn thuê, hay mua nhà giá thấp phải đóng góp với mức nhất định hàng tháng như các nước khác trong khu vực. Ở Nhật Bản hay Hàn Quốc, người dân muốn mua nhà cũng phải xếp hàng tới 3 năm.
Có như vậy người dân mới có ý thức tiết kiệm các tiêu dùng khác để có nhà ở và coi đó là mục tiêu lớn của đời người. Đây cũng là giải pháp giải phóng được sức mạnh chung của toàn dân.
Hiện nay, có một thực tế là giá bất động sản thường đẩy lên cao hơn so với giá thực tế, nguyên nhân thực trạng này theo ông là do đâu?
Trong thực tế có sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Vì vậy một trong những tiêu chí lớn, nhất là ở các khu đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM phải hướng đến là sự phát triển minh bạch, bình đẳng giữa các nhà đầu tư và người mua.
Nếu các dự án không chỉ định, giao thầu cho nhà đầu tư mà cho cạnh tranh, đấu giá các khu đất, các dự án bất động sản, nguồn thu ngân sách tốt hơn, chỉ số minh bạch quốc gia tăng lên, các DN cũng sẽ hài lòng dù thằng hay thua.
Việc đấu giá công khai cũng sẽ hạn chế các “chi phí ngầm”, dẫn đến nhiều dự án gần nhau nhưng giá bán rất khác nhau, của 1 đồng, bán ra đến 3 – 4 đồng.
Phải thừa nhận là so với các nước trong khu vực, mặt bằng thu nhập của người dân VN khá thấp, GDP bình quân chỉ hơn 1.000USD/người. Các công chức đô thị còn thuộc loại thấp hơn. Vì vậy, rất khó để những đối tượng này có thể sở hữu một căn hộ riêng ở VN.
Để giải quyết mâu thuẫn giữa khả năng chi trả và giá nhà hiện nay, theo ông cần có giải pháp gì?
 |
| Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM. Ảnh: Nguyễn Yến |
Nhất thiết chúng ta phải có 2 chương trình nhà ở đáp ứng nhu cầu của các đối tượng này. Vấn đề quan trọng là Chính Phủ và Bộ Xây dựng không thể ôm đồm toàn bộ nhà ở xã hội, nên chia làm 2 nhóm.
Nhóm thứ nhất là Chính Phủ phát triển tòa nhà cao tầng cho thuê với giá thấp, nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách hoặc hợp tác theo kiểu BT (xây dựng - chuyển giao), chương trình này tập trung cho một đối tượng là căn hộ cho thuê giá rẻ.
Mô hình này sẽ giống như với Singapore trước đây, sở hữu đất vẫn là đất công, của Chính Phủ. Lúc đầu, phát triển tòa nhà thấp, khoảng 6 – 8 tầng. Sau 10 năm, 20 năm hoặc lâu hơn sẽ quy hoạch lại, xây thành khu cao tầng, hiện đại hơn. Làm như vậy mới tập trung được nguồn lực, trong khi nguồn ngân sách quốc gia có hạn.
Nhóm thứ hai là phát triển loại hình nhà bán trả góp (theo Luật gọi là nhà thuê mua - PV), tuy nhiên, loại hình này nên xã hội hóa để cho các thành phần kinh tế tham gia, thay vì Chính Phủ đầu tư dàn trải.
Có như vậy, mới huy động được nguồn lực toàn xã hội và có nhiều sản phẩm đáp ứng nhu cầu đa dạng cho người có thu nhập từ thấp đến trung bình.
Tuy nhiên, muốn xã hội hóa được loại hình này, điều quan trọng là Chính Phủ phải có những định hướng và cơ chế chính sách tạo điều kiện cho doanh nghiệp tham gia như: cơ chế về đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, miễn giảm sử dụng đất, kết nối hạ tầng, miễn giảm thuế và những hỗ trợ về tín dụng cho các nhà đầu tư bất động sản với những dự án này.
Thực tế là nếu giữ nguyên mức lãi suất cho vay từ 18 – 19% như hiện nay thì không DN nào dám đầu tư bất động sản. Nhưng nếu như đối với DN nào đầu tư vào nhà cho thuê giá rẻ thì Nhà nước miễn giảm tiền sử dụng đất và giảm mức lãi suất cho vay, chắc chắn sẽ có nhiều DN làm hơn. Khi DN thay đổi mục đích sang kinh doanh nhà ở thì chúng ta lại thu thuế như bình thường.
Hay một thực tế hiện nay là ở các khu công nghiệp (KCN), 90% người dân địa phương sống ở KCN đó đang sử dụng một phần quỹ đất để cho công nhân thuê làm nhà ở, vậy nên có chính sách cho những chủ hộ đó để họ liên kết với nhau cùng làm các công trình phúc lợi xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống của công nhân.
Một ví dụ khác, dễ nhận thấy nhất là nếu phát triển loại hình thuê nhà giá rẻ thì nhiều đối tượng sẽ có nhà ở hơn. Một công chức mới ra trường hay một cặp vợ chồng mới cưới nhau, thu nhập từ 6- 7 triệu đồng/tháng, tiết kiệm 2 triệu đồng để thuê nhà, thì hoàn toàn có thể làm được.
Trong khi chờ đợi sự thay đổi của những chính sách như ông vừa nói, thì giải pháp trước mắt giải quyết nhu cầu nhà ở hiện nay là gì?
Hiện nay chúng ta đành phải phụ thuộc tâm đức của từng doanh nghiệp. Tuy nhiên, dù một số DN đang đầu tư nhà giá thấp, nhưng dù thấp vẫn cứ nằm ngoài tầm với người thu nhập thấp.
Phải khẳng định là hiện nay mới chỉ đáp ứng nhu cầu của người thu nhập trung bình, chứ chưa đáp ứng thu nhập thấp. Vì vậy, phải có sự hỗ trợ của nhà nước.
Hiện nay một số DN ở TP.HCM có quỹ đất lâu đời và tâm đức lớn, có bán nhà với giá 10,5 triệu/m2 nhưng quá hiếm và cũng chỉ làm một vài dự án rồi thôi vì không bù đắp được hiệu quả và tái đầu tư sản xuất.
Đây là câu hỏi khó phụ thuộc khả năng ngân sách quốc gia. Trong giai đoạn hiện nay cũng khó đòi hỏi ngân sách hỗ trợ được.
Về mặt lâu dài, có lẽ phải hình thành quỹ nhà ở tiết kiệm quốc gia, bắt buộc những người có thu nhập muốn thuê, hay mua nhà giá thấp phải đóng góp với mức nhất định hàng tháng như các nước khác trong khu vực. Ở Nhật Bản hay Hàn Quốc, người dân muốn mua nhà cũng phải xếp hàng tới 3 năm.
Có như vậy người dân mới có ý thức tiết kiệm các tiêu dùng khác để có nhà ở và coi đó là mục tiêu lớn của đời người. Đây cũng là giải pháp giải phóng được sức mạnh chung của toàn dân.
Hiện nay, có một thực tế là giá bất động sản thường đẩy lên cao hơn so với giá thực tế, nguyên nhân thực trạng này theo ông là do đâu?
Trong thực tế có sự bất bình đẳng giữa các nhà đầu tư. Vì vậy một trong những tiêu chí lớn, nhất là ở các khu đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM phải hướng đến là sự phát triển minh bạch, bình đẳng giữa các nhà đầu tư và người mua.
Nếu các dự án không chỉ định, giao thầu cho nhà đầu tư mà cho cạnh tranh, đấu giá các khu đất, các dự án bất động sản, nguồn thu ngân sách tốt hơn, chỉ số minh bạch quốc gia tăng lên, các DN cũng sẽ hài lòng dù thằng hay thua.
Việc đấu giá công khai cũng sẽ hạn chế các “chi phí ngầm”, dẫn đến nhiều dự án gần nhau nhưng giá bán rất khác nhau, của 1 đồng, bán ra đến 3 – 4 đồng.
Cafeland.vn - Theo Bee
Đăng ký kênh
Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland
Chia sẻ bài viết
Góp ý
