Vay vốn ngân hàng mua nhà: Lắm rào cản

Tuy nhiên, việc xác định đâu là khoản vay tiêu dùng với đâu là khoản vay kinh doanh bất động sản theo quy định tại Thông tư 13 mới chỉnh sửa của Ngân hàng Nhà nước để xác định hệ số dự phòng rủi ro đang khiến cho các ngân hàng lúng túng, hoạt động cho vay bị đình trệ. Tình trạng này cũng khiến nhiều người dân có nhu cầu vay vốn mua nhà để ở khó tiếp cận được nguồn vốn. Đó là chưa kể rất nhiều rào cản đã được dựng lên làm cho người có nhu cầu vay thực sự cảm giác có vay được đồng vốn ngân hàng thì cũng trầy da, tróc vẩy...

Người dân vẫn khó tiếp cận được vốn vay của ngân hàng. Ảnh: TTXVN

Thoáng nhưng chưa thông

Khơi thông dòng vốn cho vay cuối năm, nhiều ngân hàng đang “nới lỏng” chính sách bán lẻ. Hiện Vietcombank đang vươn lên vị trí dẫn đầu phân khúc này với hàng loạt chương trình khuyến khích vay tiêu dùng, như cho vay mua nhà từ 70%-100% tổng chi phí ngôi nhà (tuỳ tài sản đảm bảo); cho vay mua xe từ 80%-100% giá trị xe. Thời hạn cho vay cũng được đẩy lên đến 20 năm với mua nhà, 5 năm để mua xe... Lãnh đạo ngân hàng Vietcombank cho biết, cho vay tiêu dùng hiện chiếm hơn 10% tổng tín dụng của Vietcombank. Ngân hàng đang có chiến lược đẩy mạnh khối bán lẻ, không chỉ đến khách hàng cá nhân, mà hướng đến cả doanh nghiệp. “Trên thực tế thị trường hiện nay, nếu các ngân hàng vẫn giữ tư duy bán buôn, chỉ bán cho những khách hàng lớn (như doanh nghiệp), thì không phát triển được”, ông nói.

Ở một số ngân hàng thương mại cổ phần hàng đầu, như ACB, Techcombank, Sacombank, sự đa dạng về sản phẩm và dịch vụ lại chính là điểm mạnh thu hút khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà, hay tiêu dùng. Tại ACB, cho vay tiêu dùng có hơn 10 gói sản phẩm, ngoài mua nhà, mua xe, ACB còn đẩy mạnh cho vay sinh hoạt, xây, sửa nhà, kinh doanh… với thời hạn hấp dẫn. Như vay sinh hoạt tại ACB được cho thời hạn dài nhất (7 năm), mức vay tối đa 500 triệu đồng. Tại Techcombank, gói vay mới là vay tiêu dùng không tài sản thế chấp, mức tối đa 200 triệu đồng/3 năm…

Tuy nhiên, mỗi ngân hàng lại áp dụng lãi suất và các thủ tục, điều kiện, thời hạn cho vay khác nhau, và chính điều này tạo nên sự cạnh tranh mạnh mẽ giữa các ngân hàng. Và cũng vì nhiều mức lãi suất linh hoạt như vậy nên người dân có nhu cầu vay vốn tìm đến ngân hàng như “lạc vào rừng”. Chẳng hạn, vay mua nhà tại ACB, lãi suất với các kỳ hạn ngắn ở mức 14,5%/năm, nhưng các kỳ hạn dài đều trên 15%/năm, và ngân hàng này chỉ cho vay tối đa đến 15 năm. Trong khi ở Sacombank thì lãi suất khi vay mua nhà loại dài hạn được áp dụng như sau: 3 tháng đầu lãi suất 14,4%/năm; những tháng sau lãi suất cho được tính trên cơ sở lãi suất huy động, cộng với 0,4%/tháng. Như vậy, nếu vay ở thời điểm hiện tại, người vay phải trả lãi đến 15,96%/năm…

Theo một chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, thực tế, lãi suất mà các ngân hàng đưa ra tại thời điểm hiện tại chỉ “ứng” với khách hàng trong 2, 3 tháng đầu, sau đó là “thả nổi” tuỳ vào lãi suất huy động. Điều cần lưu ý là mức lãi suất có thể tăng, giảm theo sự điều chỉnh lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước. Tuy nhiên, với nguy cơ lạm phát tăng, khả năng lớn là người vay sẽ phải đối mặt với lãi suất cao hơn. Đây là một bài toán nan giải đối với những người phải mua nhà bằng vốn vay ngân hàng và chính nỗi lo biến động lãi suất vô tình đã thành một rào cản lớn để cánh cửa cho vay vốn của ngân hàng dù đã thoáng nhưng người có nhu cầu vay vẫn ngần ngại, chưa thông.

Muốn vay tiêu dùng phải “lách luật”?

Theo quy định tại Thông tư 13, cho vay bất động sản được định nghĩa dựa trên Luật kinh doanh bất động sản, tức mục đích mua bất động sản là để trao đổi, mua bán, tạo ra lợi nhuận. Chính vì vậy, tiêu chí để phân biệt khoản vay với mục đích tiêu dùng hay kinh doanh trước tiên dựa trên số bất động sản đã sở hữu của người đi vay, sau đó sẽ xét đến mục đích vay.

Trường hợp người vay chưa sở hữu nhà, có nguồn thu nhập ổn định từ lương thì ngân hàng sẽ xếp vào vay tiêu dùng. Trường hợp đã có một hoặc hai căn nha, ngân hàng sẽ xem xét đến nguồn trả nợ, nếu nguồn trả nợ từ lương vẫn có thể tính là vay tiêu dùng. Ngược lại nguồn trả nợ từ cho thuê nhà hoặc từ việc bán một trong các bất động sản đã sở hữu thì phải tính là vay kinh doanh bất động sản.
Trường hợp người vay đã có từ ba căn nhà trở lên đều phải tính là cho vay bất động sản. Tuy nhiên, với trường hợp người vay chưa có nhà nhưng mua đất nền thì vẫn tính là cho vay bất động sản. Ngược lại, đã có đất mà vay tiền xây nhà thì được tính là vay tiêu dùng vì phục vụ nhu cầu đời sống.

Hiện lãi suất cho vay tiêu dùng đang áp dụng tại các ngân hàng thương mại phổ biến từ 13,8%/năm đến 14,4%/năm, nhưng nếu là cho vay kinh doanh bất động sản thì lãi suất thấp nhất là 18%/năm. Tuy nhiên, khó khăn không chỉ với người dân có nhu cầu đi vay (sự khác biệt về mặt lãi suất), mà với chính các ngân hàng, vì nếu xếp vào cho vay tiêu dùng, ngân hàng chỉ phải trích lập dự phòng rủi ro như những khoản vay thông thường khác, tức 50% giá trị khoản vay. Trong khi xếp vào cho vay bất động sản, ngân hàng phải trích khoản lập dự phòng là 250% như quy định của Thông tư 13.

Lãnh đạo NHTMCP Á Châu (ACB) cho biết, với khoản vay sửa nhà, ngân hàng xếp vào cho vay tiêu dùng vì phục vụ nhu cầu đời sống. Cho vay tài trợ dự án, ngân hàng cũng tự hiểu rằng đó là cho vay bất động sản. Nhưng với khoản cho vay mua nhà thì ngân hàng lấn cấn không biết xếp vào loại nào vì thực chất là vay mua bất động sản nhưng lại phục vụ nhu cầu đời sống.

Chính vì vậy, mới có chuyện một người đã có nhà để ở rồi, nhưng muốn vay tiền để mua thêm một căn nhà khác, ở ngân hàng này thì bị xếp vào diện vay kinh doanh bất động sản, phải chịu lãi suất cao, nhưng đến ngân hàng khác được tư vấn cam kết căn nhà thứ hai này cũng dùng để ở thì lại được xếp vào cho vay tiêu dùng, lãi suất thấp. Có trường hợp người vay đã có 2 nhà, một nhà để ở, một nhà cho thuê, muốn vay tiền mua căn nhà thứ ba, nhưng do có mối quan hệ quen biết với nhân viên ngân hàng, nên được gợi ý không nên khai báo có căn nhà đang cho thuê, đồng thời cam kết chỉ có một căn để ở để được vay vốn mua thêm căn nhà thứ ba theo diện tiêu dùng, lãi suất 14%/năm, thấp hơn lãi suất vay kinh doanh bất động sản từ 4-5% tuỳ trường hợp cụ thể.

“Lãi suất 0%”, đừng vội mừng!

“Từ ngày 1.10.2010 đến ngày 15.11.2010, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) triển khai chương trình ưu đãi lớn với 2 sản phẩm cho vay mua nhà và vay mua ô tô. Đối với khách hàng vay mua nhà, sẽ được hưởng lãi suất 0% tháng đầu tiên nếu vay mua nhà mới (giá trị khoản vay lớn hơn 300 triệu đồng). Mức cho vay tối đa có thể lên đến 85% giá trị tài sản bảo đảm đối với vay mua nhà và tối đa 95% giá trị xe mua…”. Đọc những dòng quảng cáo như vậy, hẳn nhiều người đang có nhu cầu mua nhà đã vội mừng, nhưng để vay được tiền không dễ. Theo BIDV: “Chương trình áp dụng với các khách hàng có thu nhập tối thiểu chứng minh được từ 10 triệu đồng/tháng trở lên, thời gian vay tối thiểu là 36 tháng và không trả nợ trước hạn” (!). Với những người có thu nhập chính từ đồng lương công chức Nhà nước, điều này quả là khó thực hiện.

Trên thực tế, nhiều ngân hàng đã liên kết với các công ty địa ốc để nâng hạn mức cho vay mua nhà đất lên tới 90% giá trị tài sản đảm bảo, thời hạn kéo dài 20-30 năm. Song đối tượng khách hàng ngân hàng nhắm đến chủ yếu là khách hàng có thu nhập khá trở lên vì những căn hộ mà ngân hàng liên kết có giá ít nhất cũng từ 2-3 tỉ đồng. Chị Phùng Thị Dung ở quận Ba Đình cho biết, nghe giới thiệu ở VIBank có sản phẩm cho vay 90% mua nhà trả góp thời hạn đến 20 năm, chị đã đến tìm hiểu và đề nghị vay 700 triệu đồng để mua căn hộ trị giá 850 triệu đồng. Thế nhưng đến nơi, chị mới hay, kể cả trong trường hợp đủ tuổi để vay thời hạn 20 năm, chị cũng phải chứng minh tổng thu nhập 1 tháng phải từ 16 triệu đồng trở lên để trả nợ (gốc và lãi) trên 10 triệu đồng/tháng, trong khi tổng các khoản lương thưởng của chị có hơn 4 triệu đồng/tháng.

Ngay một giám đốc khối khách hàng cá nhân một ngân hàng thương mại lớn cũng thừa nhận, để vay được vốn 90% rất khó khăn. Đơn cử như ABBank với chương trình Youhouse, sản phẩm cho vay mua nhà 90% giá trị tài sản đảm bảo và thời hạn vay trả góp tối đa 20 năm (ân hạn trả nợ gốc tối đa tới 36 tháng). Tuy nhiên, quy định của ngân hàng là ngoài vốn đối ứng 10%, người vay phải có thêm tài sản đảm bảo khác. Điều này có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay 90% để mua căn nhà 1 tỉ đồng với điều kiện người vay phải có một căn nhà khác giá trị khoảng 1,5 tỉ đồng để thế chấp cho ngân hàng. Trong 6 tháng đầu, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất 1%/tháng. Sau 6 tháng ngân hàng sẽ điều chỉnh theo hướng thả nổi, bằng mức lãi suất huy động kỳ hạn 13 tháng + chênh lệch 0,5%/tháng… Ngoài ra, ở một số ngân hàng, việc trả nợ trước hạn khách hàng sẽ bị phạt. Chẳng hạn, ở Techcombank, Sacombank, ACB đều có mức phạt từ 2%- 4% khi trả nợ trước hạn.

Như vậy, nói các ngân hàng “đóng cửa” hoàn toàn với người đi vay mua nhà cũng không hẳn đúng. Thực tế là cửa vẫn hé nhưng đi lọt qua là hoàn toàn không dễ dàng!