Sau hơn bốn năm triển khai Nghị định số 11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị, kết quả bước đầu đã đạt được một số thành công, chặn được đà phát triển đô thị theo phong trào. Tuy nhiên, để đưa đô thị vào đúng quỹ đạo, cần có những giải pháp tổng thể, linh hoạt, kiên định mục tiêu phát triển và những cách nhìn mới.
Được kỳ vọng là khu đô thị cao cấp, sang trọng ở Hà Nội, nhưng đến thời điểm hiện tại dự án Khu đô thị phía Tây Hà Nội vẫn đìu hiu, lạnh lẽo dù được đưa vào sử dụng đã lâu. Ảnh: TRẦN VĂN
 
Tạo “lực hút” từ bên ngoài đô thị
 
Nhận định về tình trạng quá tải hạ tầng, ùn tắc giao thông tại các đô thị lớn, nhất là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội, Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng cho rằng, không chỉ đầu tư hạ tầng, không chỉ tổ chức giao thông tốt là có thể tháo gỡ được vì càng đầu tư tốt vào hai đô thị này, sự thu hút với người dân nơi khác càng cao, người dân kéo về tìm kiếm cơ hội việc làm càng lớn.
 
Do đó, hạ tầng rất khó chạy theo để giải quyết đủ nhu cầu.Muốn giải quyết triệt để vấn đề ùn tắc, quá tải tại hai đô thị lớn nhất cả nước (Hà Nội và TP Hồ Chí Minh), cần phải thực hiện quy hoạch tổng thể quốc gia các đô thị, các trung tâm để kéo giãn bớt dân. Theo đó, việc đầu tư các đô thị vệ tinh, kết nối giao thông công cộng tốt là rất quan trọng.
 
Nguyên Cục trưởng Phát triển đô thị Đỗ Viết Chiến cho rằng, cần có các giải pháp nhằm tạo “lực hút” ở bên ngoài, chứ không phải giải quyết các vấn đề bên trong nội đô. Những biện pháp nhằm cải thiện giao thông như xây hầm, cầu vượt giải quyết ách tắc giao thông cục bộ trước mắt là cần thiết, nhưng chưa đủ. Vấn đề cốt lõi là làm thế nào thu hút người dân chuyển ra sinh sống và làm việc tại các đô thị lân cận, đồng thời kiên định thực hiện mục tiêu giảm tải cho nội đô, do vậy cần phải có các giải pháp đồng bộ.
 
Trước hết, hình thành những khu đô thị có chất lượng sống tốt hơn, giao thông thuận lợi, hệ thống giáo dục, y tế đầy đủ,... để người dân chủ động chuyển ra sinh sống. Đối với các khu vực đô thị, chung cư cũ, Nhà nước cần công khai, minh bạch lộ trình đánh giá, kiểm định chất lượng nhà ở và thông báo hạn định bắt buộc phải di dời các khu này để người dân chủ động lên kế hoạch, bảo đảm an toàn tính mạng.
 
Đồng thời, nghiên cứu giải pháp đứng ra “mua đứt bán đoạn” với người dân theo cơ chế thị trường, sau đó đấu giá khu đất theo phương án để các doanh nghiệp tính toán, thấy có lợi khi tham gia đầu tư xây dựng, vừa bảo đảm sòng phẳng, nhưng vẫn hài hòa lợi ích giữa các bên. Việc cân đối nguồn lực giữa ba bên sẽ do Nhà nước quyết định bằng chính sách ưu đãi về thuế, lãi suất, đất đai... Lợi ích chính của Nhà nước là thực hiện quy hoạch và giãn dân.
 
Nhằm hạn chế sự mất cân đối trong phát triển đô thị, việc quan trọng là đẩy nhanh và giám sát chặt chẽ việc triển khai quy hoạch phân khu (tỷ lệ 1/2000). Đây chính là kẽ hở quản lý dẫn đến tình trạng nhiều dự án bất động sản phát triển ồ ạt, phá vỡ nguyên tắc trong phát triển đô thị.
 
Hiện, Hà Nội có 37 quy hoạch phân khu, không theo địa giới hành chính. Khi nắm chắc quy hoạch phân khu, Nhà nước có thể chủ động phân bổ các nguồn lực, tính toán quy mô, mật độ dân số, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hoạch định chiến lược phát triển… Còn phần việc quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) nên để thị trường điều tiết, nhưng cũng cần quản lý chặt chẽ để không xảy ra tình trạng gia tăng áp lực dân số đè nặng lên hạ tầng, ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của người dân. Nhà nước phải đóng vai trò “nhạc trưởng” trong quá trình điều tiết, điều chỉnh quy mô phát triển phù hợp với phát triển chung của đô thị, của vùng và rộng hơn là trên cả nước.
 
Câu chuyện đầu tư kết nối ngoài hàng rào nhiều năm cũng chưa có lời giải thỏa đáng. Các nhà đầu tư khi triển khai xây dựng các khu đô thị đều phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước từ thuế tài nguyên, tiền sử dụng đất, tiền chuyển đổi đất cho đến chi phí để kết nối hạ tầng kỹ thuật, giao thông,… Số tiền này nộp toàn bộ về ngân sách địa phương để sử dụng chung. Đến khi cần nguồn vốn đầu tư các hệ thống kỹ thuật ngoài hàng rào dự án, chẳng hạn như mở thêm một số tuyến đường, nâng cao chất lượng dịch vụ đô thị,... các doanh nghiệp phải trình duyệt để xin kinh phí, thủ tục phiền hà, cho nên triển khai rất chậm.
 
Tuyến đường từ đường Trường Chinh vào Khu đô thị Định Công – Linh Đàm, mặc dù đã có trong chương trình, quy hoạch, nhưng nhiều năm qua vẫn “giẫm chân tại chỗ” do thiếu kinh phí, dẫn đến ùn tắc thường xuyên tại các nút giao thông vào Khu đô thị Định Công. Một số dự án theo quy hoạch có ba đường vào, nhưng thực tế chỉ có một đường, các đường khác vẫn bị “treo” hoặc phụ thuộc vào các dự án khác. Điều này vô hình trung dẫn đến tình trạng “xin-cho”, thiếu tính chủ động trong việc kết nối với bên ngoài các dự án đô thị.
 
Kinh nghiệm của một số nước phát triển, chủ đầu tư dự án khu đô thị được phép giữ lại một phần chi phí trong nghĩa vụ đóng góp tài chính với Nhà nước để chủ động hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật kết nối ngoài hàng rào dự án, từng bước nâng cao giá trị khu đô thị, giảm bớt gánh nặng cho ngân sách.
 
Tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch
 
Năm 2011, Hà Nội có 18 nghìn ha đất đô thị, dự kiến đến năm 2020, sẽ nâng lên 54 nghìn ha và năm 2030 lên 92 nghìn ha, nhưng hiện nay nhiều nơi các chủ đầu tư đã tổ chức triển khai xây dựng, cho dù hạ tầng kỹ thuật còn thiếu, giao thông không thuận tiện. Hàng loạt biệt thự bỏ hoang hay một số dự án bất động sản cao cấp, dù tồn kho cao, nhưng vẫn tiếp tục triển khai ồ ạt (theo đánh giá, một số phân khúc nhà ở cao cấp đã đủ nguồn cung đến năm 2020) là thí dụ khá tiêu biểu về tình trạng này.
 
Do vậy, cần tiếp tục kiểm soát chặt quá trình phát triển đô thị theo quy hoạch và kế hoạch. Đồng thời, có quy định gắn trách nhiệm phê duyệt quy hoạch với việc triển khai đến cùng các quy hoạch, phân định rõ vai trò, trách nhiệm và nghĩa vụ của người đặt bút ký phê duyệt các dự án xây dựng nếu xảy ra sai sót.
 
Việc điều chỉnh quy hoạch cũng cần hết sức linh hoạt, vừa bảo đảm mục tiêu chung đã đề ra, nhưng cũng tạo thuận lợi cho doanh nghiệp cùng tham gia phát triển đô thị. Kinh nghiệm của Xin-ga-po, với quỹ đất hạn chế, quốc gia này đã tập trung quản lý quá trình quy hoạch đô thị hết sức chặt chẽ. Bên cạnh việc công khai, minh bạch các dự án quy hoạch, Chính phủ còn đặt ra những quy định cụ thể về các kế hoạch phát triển đô thị, khu đất nào sẽ bắt đầu triển khai lập quy hoạch vào thời điểm nào tuân thủ theo đúng trình tự, kế hoạch phát triển của đất nước và các dự án thương mại chỉ được triển khai khi khu vực đã được kết nối đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật khung, giao thông công cộng, trường học,…
 
Tuy nhiên, Xin-ga-po vẫn “linh động” cho phép nhà đầu tư triển khai dự án tại các khu vực đáng ra triển khai trong nhiều năm tới, nhưng sẽ rút ngắn thời gian nếu nhà đầu tư triển khai trước các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông hay khu vui chơi giải trí, công viên. Nhà nước tham gia giám sát chặt chẽ quá trình này, vì vậy không có hiện tượng quy hoạch treo hoặc phá vỡ quy hoạch.
 
Hiện nay ở nước ta, với tỷ lệ đô thị hóa gần 37%, đồng nghĩa còn khoảng 63% số người dân sống ở nông thôn. Đây cũng là một bộ phận quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế và là nguyên nhân ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình phát triển đô thị, tạo dòng người di cư vào các thành phố là rất lớn.
 
Chuyên gia R.An-tơ thuộc Tổ chức hợp tác kinh tế và phát triển (OECD) cho rằng, khi nói về chính sách đô thị hóa quốc gia, không có nghĩa là bỏ qua khu vực nông thôn. Phát triển đô thị và phát triển nông thôn bổ trợ lẫn nhau, đem lại lợi ích toàn diện cho tất cả.
 
Đây là một phần của chính sách phát triển đô thị quốc gia, do vậy cần kết nối các chính sách quốc gia về nhà ở, giao thông, hạ tầng đô thị,... cũng như chia sẻ rõ quyền và trách nhiệm giữa các cấp chính quyền nhằm bảo đảm gắn kết nhuần nhuyễn trong tiến trình phát triển. Đồng thời, cần chú trọng nâng cao năng lực của các cấp chính quyền, sớm xây dựng các chính sách về chính quyền đô thị một cách hiệu quả để tạo sự gắn kết và chia sẻ định hướng phát triển chung.
 
Quy hoạch và thực hiện quy hoạch là một phạm trù thống nhất, không thể tách rời, nhưng dường như ở nước ta và các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh hiện nay, phạm trù này đang khá rời rạc khi việc thực hiện đúng quy hoạch không được tôn trọng, người ta thường đưa ra nhiều lý do viện dẫn cho việc không tuân thủ quy hoạch.
 
Tình trạng mỗi khu đô thị chỉ chú trọng phát triển trong nội bộ, thiếu gắn kết với hạ tầng kỹ thuật khung còn khá phổ biến, do vậy để khắc phục tình trạng “mạnh ai nấy làm”, đã đến lúc cần thành lập một đầu mối đủ mạnh để có tiếng nói trọng lượng trong phát triển đô thị. Cần phải tiếp tục chuyên nghiệp hóa các Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng và thành lập cơ quan điều phối trong công tác quy hoạch phát triển đô thị.
 
Đạo luật về phát triển đô thị cũng như quy hoạch đô thị chưa tạo ra công cụ quản lý rõ về việc thực hiện quy hoạch cũng như điều chỉnh quy hoạch. Tốc độ đô thị hóa cao tại các đô thị lớn dẫn đến nhiều bất cập về giao thông, hạ tầng kỹ thuật,… đang đặt ra gánh nặng đối với ngành xây dựng rất lớn.
 
Nhiều chuyên gia cùng chung kiến nghị, để hạn chế áp lực cho nội đô, Nhà nước cần kiên định và đẩy nhanh việc di dời các bệnh viện, trường học, các bộ, ngành ra những vùng phụ cận. Các khu vực này đều đã được quy hoạch khá đầy đủ hệ thống hạ tầng, quan trọng là lộ trình, kế hoạch di dời thế nào cho hợp lý và ít gây xáo trộn nhất.
 
Theo Bộ Xây dựng, thực tế hiện nay, sự phát triển đô thị đã có những dấu hiệu vượt ra khỏi tầm kiểm soát, hệ thống đô thị chưa hợp lý giữa các vùng miền, tập trung quá nhiều tại các đô thị lớn. Quản lý đô thị chưa theo kịp thực tiễn phát triển, thiếu tính hợp nhất đa ngành, chất lượng đô thị chưa được cải thiện nhiều, dự báo phát triển đô thị còn yếu, quy hoạch bị điều chỉnh, bổ sung không theo nguyên tắc nào và càng điều chỉnh lại càng nảy sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong dư luận,...
 
Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết, mỗi quy hoạch dù nhỏ, do Bộ Xây dựng chủ trì đều có sự tham gia, đóng góp ý kiến của nhiều bộ, ngành liên quan và nhất là địa phương - đơn vị thụ hưởng. Khi lập quy hoạch, đều có sự tham gia, góp ý của các bên liên quan, nhưng khi điều chỉnh, chỉ có một vài cơ quan, một nhóm cán bộ tham gia điều chỉnh cho nên không kiểm soát hết được chất lượng quy hoạch điều chỉnh.
 
Trong năm nay, Bộ Xây dựng thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, sẽ rà soát, kiểm tra gắt gao công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch của tất cả các khu đô thị trên toàn quốc, nhất là các khu đô thị lớn, để bảo đảm chất lượng của các đô thị được quản lý theo quy hoạch.
 
Việc xây dựng quy hoạch không được chạy theo từng dự án, phải làm tổng thể ít nhất trong bốn khu phố, khu vực cụ thể. Bên cạnh đó, công tác quản lý quy hoạch phát triển đô thị cần có sự tham gia của các chuyên gia, cộng thêm các chế tài xử phạt phù hợp mới phát huy được hiệu quả, vì thực tế cho thấy công tác này, bao gồm vấn đề về thể chế và con người, rất dễ bị chi phối bởi nhiều lý do “tế nhị”.
 
TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam
Xuân Thủy - Hoàng Anh (Nhân Dân)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
A&B Central Square 2,200 - 4,400
VinCity quận 9 730 - 1,625
Sunshine Avenue 980 - 1,440
River View 450 - 600
An Bình Green Home 555 - 1,895
An Nhiên Riverside 398 - 1,733
Roman Plaza 1,900 - 3,745
GreenField 1,620 - 2,490
Grand Central 4,608 - 12,492
Centum Wealth 1,375 - 2,225
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.