“Trống đánh xuôi, kèn thổi ngược”

Thu thuế cá nhân đối với uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản
được coi là biện pháp để tránh thất thu ngân sách Nhà nước

"Một nhịp, hai phách”

Ngày 18-2-2011, Bộ Xây dựng có Công văn số 227/BXD-QLN cho ý kiến về đề xuất thu thuế Thu nhập cá nhân và thu lệ phí trước bạ đối với trường hợp uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản của Bộ Tài chính. Theo đó, Bộ này đã cho rằng: "Không có cơ sở để thu thuế thu nhập cá nhân, cũng như thu lệ phí trước bạ của người uỷ quyền và người được uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản”. Tại Công văn số 227, Bộ Xây dựng cho rằng, theo quy định của pháp luật dân sự thì uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản là một dạng giao dịch dân sự. Người có bất động sản có quyền uỷ quyền cho người khác thay mình thực hiện các quyền của chủ sở hữu như: Bán, cho thuê, thế chấp bất động sản. Do đó, giao dịch này không làm phát sinh việc chuyển dịch quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản từ người uỷ quyền sang người được uỷ quyền mà chỉ là sự thay đổi chủ thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu bất động sản nên không thể thu thuế và phí chuyển nhượng.

Theo phân tích của Bộ Xây dựng, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định chỉ những hộ gia đình, cá nhân có chuyển nhượng bất động sản mà không phải là bất động sản duy nhất mới thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Còn giao dịch uỷ quyền bất động sản không làm thay đổi chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản, không làm phát sinh thu nhập từ việc uỷ quyền nên không thuộc diện phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, "phản hồi” lại ý kiến trên” ngày 5-4, Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính đã có ý kiến trái ngược với Bộ Xây dựng bằng việc ban hành Công văn số 1133/TCT-TNCN chỉ đạo Cục thuế Hà Nội. Theo đó, Tổng cục Thuế khẳng định, uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản thực chất là hoạt động mua bán. Do đó, người được uỷ quyền phải nộp thuế Thu nhập cá nhân. Theo như phân tích của Tổng cục Thuế thì: "Uỷ quyền giao dịch bất động sản là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép. Tuy nhiên, việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà uỷ quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, và không phải hoàn trả lại cho Bên uỷ quyền và các lợi ích có được từ hoạt động uỷ quyền. Đồng thời, Bên được uỷ quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó, người được uỷ quyền phải có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế Thu nhập cá nhân theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân”.

Vẫn còn chưa chi tiết

Có thể thấy rằng, những quan điểm có phần trái ngược nhau giữa 2 Bộ đã phản ánh đúng một phần thực trạng, và tình hình quản lý hoạt động bất động sản trong thời gian qua. Chính sự thiếu cương quyết, có phần lỏng lẻo của các cơ quan chức năng có liên quan đã dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích trữ của các nhà đầu cơ buôn bán, bất động sản khi vẫn chưa có sự quyết liệt và thống nhất giữa các bộ, ban, ngành. Thực tế cho thấy, những người có thu nhập từ tiền lương phải trích một phần để nộp thuế thu nhập cá nhân, còn việc chuyển nhượng bất động sản, dưới mọi hình thức đều mang lại thu nhập rất cao nhưng lại được miễn thuế. Do vậy, việc chỉ đạo của Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính đối với Cục thuế Hà Nội, đối với trường hợp uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản, thì người được uỷ quyền phải nộp thuế Thu nhập cá nhân là đúng đắn. Điều đó cũng cho thấy trách nhiệm của cơ quan này với việc đảm bảo một nguồn thu quan trọng của ngân sách Nhà nước. Bởi thực chất hoạt động uỷ quyền chuyển nhượng bất động sản chính là mua bán.

Song xét trên thực tế, Công văn này của Tổng cục Thuế mới chỉ áp dụng riêng cho TP. Hà Nội, còn trên cả nước còn rất nhiều địa phương khác diễn ra hoạt động ủy quyền chuyển nhượng bất động sản lại đang bị "bỏ ngỏ” khi không thấy áp dụng. Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện nay, Luật của ta mới thu thuế sử dụng đất, chứ chưa có thu thuế nhà. Vì thế, cũng cần bổ sung quy định đánh thuế sử dụng nhà để tránh tình trạng đầu cơ, tích trữ. Người có nhu cầu thì không được sử hữu còn các nhà đầu cơ lại "thu gom” để thổi giá lên cao, vốn được đánh giá như "quả bong bóng”.