Bế tắc

Một DN đề nghị đươc giấu tên cho biết: “Cty chúng tôi đã đầu từ hơn 30 tỉ đồng để bồi thường, giải phóng mặt bằng cho dự án. Thực chất là chúng tôi đi mua đất của người dân. Ngoài ra, Cty còn phải chi ra nhiều khoản khác để đầu tư vào dự án này. Từ nhiều năm nay, chúng tôi đang loay hoay với phương án nộp tiền SDĐ nhưng không có cách nào giải quyết được. Căn cứ trên phương án quy hoạch được duyệt, tổng quỹ đất thương mại của dự án nếu bán ra theo giá thị trường hiện nay tối đa được khoảng 60 tỉ đồng.

Cái khó hiện nay là tiền SDĐ đang bị bỏ ngỏ, nếu đóng tiền SDĐ theo mức thấp nhất mà Cty tư vấn đề xuất cũng đã hết 30 tỉ đồng. Như vậy, tổng số tiền đầu vào dự án là hơn 60 tỉ đồng, trong khi đó đầu ra chưa chắc là đã được 60 tỉ đồng. Với một bài toán kinh tế như vậy, nếu tiếp tục đầu tư vào dự án này, Cty chúng tôi cầm chắc lỗ lã. Nếu đóng tiền SDĐ theo phương án trước khi có Nghị định 69 hoặc cao hơn một ít thì dự án còn khả thi, chứ như hiện nay thà chúng tôi cứ để vậy”.

Mới đây, một DN trực thuộc một tổng Cty lớn về đã có đơn gửi các cơ quan chức năng đề nghị được đóng tiền SDĐ theo bảng giá đất của TPHCM. Bởi theo DN này, dự án của họ đã triển khai cả chục năm nay, việc giải phóng mặt bằng đã hoàn tất từ trước khi có Nghị định 69 quy định cách tính tiền SDĐ theo giá thị trường. Vì vậy, nếu bắt DN đóng tiền SDĐ theo thời điểm hiện nay thì họ không thể kham nổi.

Một vấn đề vướng mắc khác, trước đây các DN BĐS thường được nợ tiền SDĐ, hiện nay số phận các dự án hiện đang còn nợ tiền SDĐ sẽ tính như thế nào ? Nếu tính theo Nghị định 69 thì chắc chắn những DN này sẽ bị lỗ nặng, bởi trước đây khi bán nhà đất ra thị trường thì họ đã tính tiền SDĐ theo phương án cũ.

Theo số liệu mà chúng tôi có, hiện nay có đến hơn 80% số lượng DN chưa đóng tiền SDĐ bởi các vướng mắc về tiền SDĐ quá cao và xác định thời điểm đóng tiền SDĐ. Điều này đồng nghĩa với việc hàng loạt các dự án buộc phải án binh bất động chờ cho đến khi việc thu tiền SDĐ, khấu trừ tiền SDĐ được rõ ràng hơn.

Hiệp hội BĐS TPHCM kiến nghị khấu trừ toàn bộ tiền giải phóng mặt bằng vào tiền sử dụng đất. Ảnh: Quỳnh Mai

Gỡ bằng cách nào?

Trước hàng loạt các vấn đề bức xúc của DN BĐS, Horea đã có một bảng kiến nghị khá dài. Theo đó, Horea kiến nghị Bộ Tài chính và UBND thành phố áp dụng hệ số K để tính tiền SDĐ cho các dự án, thay cho phương thức thuê tư vấn xác định tiền SDĐ như hiện nay để tránh cơ chế xin – cho và tốn quá nhiều thời gian. Hiện nay, phương pháp này đang được áp dụng để tính tiền SDĐ đối với phần diện tích vượt hạn mức đất ở của hộ gia đình và các dự án có giá trị SDĐ dưới 15 tỉ đồng.

Theo đó, tiền SDĐ sẽ bằng hệ số K nhân với đơn giá theo bảng giá đất thành phố ban hành nhân với diện tích tính tiền SDĐ. Ngoài phương án kể trên, Horea còn tiếp tục kiến nghị xem xét thêm một phương án thu tiền SDĐ các dự án bất BĐS trên cơ sở ấn định tỉ lệ phần trăm trên giá trị quyền SDĐ của dự án theo mục đích đầu tư. Tỉ lệ này có thể ấn định 10 -15 hoặc 20% để tránh cơ chế xin – cho và đơn giản hóa thủ tục hành chính. Nếu DN có lợi nhuận thì sẽ nộp thêm thuế thu nhập DN, nếu bị lỗ thi DN tự chịu hoặc cân nhắc không đầu tư dự án nữa.

Về vướng mắc trong việc khấu trừ tiền SDĐ, Horea đề nghị Bộ Tài chính và UBND TPHCM chấp nhận phương thức cho khấu trừ toàn bộ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thực tế mà DN đã bỏ ra, theo nguyên tắc không khấu trừ vượt quá số tiền SDĐ phải nộp. Bởi theo Horea, trước đây Nghị định 84 cho phép DN tự thỏa thuận bồi thường giải phóng mặt bằng với người có đất, mà không cần phải có phương án bồi thường được cấp có thẩm quyền xét duyệt.