Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) và Bộ TN&MT đang tổ chức lấy ý kiến của cộng đồng DN về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Dự kiến dự thảo sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10/2012 và thông qua tại kỳ họp tháng 5/2013. Tại hội thảo ngày 09/10, nhiều ý kiến của các chuyên gia, luật sư, cộng đồng DN đã được đưa ra trong đó tập trung vào các vấn đề như giao đất, bền bù, thu hồi đất... Điểm nổi bật được nhiều chuyên gia góp ý nhất cơ chế thu hồi đất.

Thu hồi đất: Khiếu kiện kéo dài

LS Vũ Xuân Tiền - Ủy viên BCH Hội luật gia Hà Nội cho rằng, Luật Đất đai hiện hành đang có quá nhiều kẽ hở trong việc thu hồi đất. Những kẽ hở này đã tạo nguyên nhân của rất nhiều vụ khiếu nại, tố cáo kéo dài, vượt cấp, đông người của người dân. Điều này là không bình thường sau khi có Luật Đất đai, số khiếu nại, tố cáo tăng lên.

Ông Tiền cho biết, Luật Đất đai và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã áp dụng một cách tràn lan cơ chế thu hồi đất bằng quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Điều 15, dự thảo Luật Đất đai quy định “Nhà nước quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng...”. Đó là quy định mâu thuẫn với Luật Dân sự và Hiến pháp năm 1992. Bởi, khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mặc dù không có quyền sở hữu nhưng người dân hoặc tổ chức được xác lập quyền sử dụng đất và định đoạt tài sản - một tài sản vô hình là quyền sử dụng đất theo Điều 164, Luật Dân sự.

Thu hồi đất bằng quyết định hành chính thực chất là quốc hữu hóa tài sản cá nhân và tổ chức. Đây cũng là một hình thức kỷ luật nghiêm khắc vô lý trong trường hợp người dân có đất bị thu hồi không vi phạm pháp luật. Khi đó, người có quyền ban hành quyết định thu hồi với người có đất bị thu hồi không còn sự bình đẳng, các quyền của người dân có đất đối với diện tích đất bị thu hồi đều bị mất. Vì vậy, Nhà nước cần xem xét lại cơ chế thu hồi đất theo hướng thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế. Thứ hai, việc thu hồi đất bằng quyết định hành chính chỉ thực hiện trong các trường hợp vi phạm Luật Đất đai, chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật... Theo TS Phạm Sỹ Liêm, trước đây nhiều ý kiến cho rằng sở dĩ có nhiều khiếu nại, tố cáo là do cách tổ chức thực hiện có thiếu sót còn về quan điểm và chủ trương chính sách thì không có vấn đề gì vướng mắc. Tuy nhiên, trên thực tế không hoàn toàn như vậy, mà là do sai lầm cả về quan điểm, chủ trương và cách thức thực hiện.

Dự thảo Luật vẫn duy trì mục đích thu hồi đất trong Luật 2003 là “để sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia và phát triển xã hội. Như vậy, mục đích phát triển kinh tế - xã hội đã vượt quá quy định của Hiến pháp. Chính mục đích này đã tạo điều kiện cho tham nhũng và lạm quyền. Quyền của người sử dụng đất không được bảo vệ”, ông Liêm nhấn mạnh. Về quan điểm, ông Liêm cho rằng không nên xem người có đất bị thu hồi là người bị thiệt hại mà phải xem họ là những người đóng góp đất vào cho sự phát triển chung, vì vậy ngoài phần tiền được bồi thường còn phải được hưởng lợi từ sự phát triển nữa, như vậy mới công bằng.

Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ đất

LS Lê Thanh Sơn - Văn phòng luật AIC cho rằng, Luật Đất đai nên quy định rõ hai cơ chế. Cơ chế thứ nhất, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh vì lợi ích quốc gia. Khi nhà nước thu hồi trong trường hợp này thì phải bồi thường tài sản cho các cá nhân, tổ chức phù hợp với giá thị trường. Cơ chế thứ hai, đối với các dự án SXKD phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì nhà đầu tư được quyền tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án của mình. Tuy nhiên, trên thực tế khi áp dụng cơ chế này cũng tồn tại một số khó khăn liên quan đến thỏa thuận đền bù GPMB khi còn một số ít chủ sử dụng đất và nhà đầu tư không thống nhất được giá đền bù dẫn đến dự án bị đình trệ.

“Nếu chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng được từ 80% diện tích đất làm dự án trở lên mà không thỏa thuận được phần đất còn lại thì Nhà nước hỗ trợ nhà đầu tư bằng cách thu hồi phần đất còn lại với giá trị bồi thường bằng giá thỏa thuận cao nhất hoặc phù hợp với giá thị trường do đơn vị tư vấn độc lập thẩm định”, ông Sơn đề xuất.

Việc quy định hai cơ chế thu hồi đất sẽ đảm bảo được các yếu tố phù hợp với Hiến pháp và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng đất, mối quan hệ giữa người có đất và người có tiền phải là mối quan hệ công bằng. Vì vậy, nếu không có cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân là vi phạm quyền của người sử dụng đất. Trên thực tế, hiện nay có rất nhiều dự án mà chủ đầu tư đã thỏa thuận thành công với người sử dụng đất. Khi thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư sẽ đảm bảo quyền lợi của người dân hơn, chủ đầu tư thường có xu hướng bồi thường cao hơn so với giá Nhà nước khi tiến hành GPMB. Ngoài ra, nếu Nhà nước chủ động thu hồi đất để giao cho người khác sử dụng vì nhiều mục đích khác nhau sẽ dẫn đến tình trạng tập trung quyền lực quá lớn. Nhà nước quyết định từ việc giao đất, thu hồi đất, quy định giá đất để tính bồi thường.

Theo thống kê của Bộ TN&MT, số đơn khiếu nại tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất, đền bù GPMB chiếm 70%. Nguyên nhân của tình trạng này là do cơ quan quản lý đã không đánh giá đúng tầm quan trọng của việc thu hồi đất. Luật Đất đai hiện hành đã cho phép sử dụng quá thời hạn biện pháp thu hồi đất bằng quyết định hành chính. Thu hồi đất của nông dân để chuyển giao dưới các hình thức khác nhau cho mục đích công cộng... Đó là vấn đề vô cùng quan trọng có liên quan đến vấn đề kinh tế, chính trị, xã hội.

Theo Ninh Toàn (Báo Xây Dựng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.