Thế chấp hợp đồng mua bán nhà,chủ đầu tư sẽ hưởng lợi?

Việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai cụ thể là căn hộ do người vay vốn tại các ngân hàng đang thực hiện việc giải ngân gói 30.000 tỷ mua trực tiếp từ các chủ đầu tư được đánh giá là điểm nghẽn quan trọng khiến tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ trở nên chậm chạp.

Vì theo quy định, nhà ở xã hội không được chuyển nhượng tối thiểu trong 10 năm kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Nếu chuyển nhượng thì chỉ được chuyển nhượng cho Nhà nước hoặc cho chủ đầu tư, cho đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Nếu phát sinh rủi ro, thì ngân hàng sẽ gặp khó khăn trong việc xử lý tài sản đảm bảo này. Trong khi, nợ xấu của các ngân hàng nằm trong bất động sản vẫn được báo cáo là ở mức cao, đối tượng cho vay của gói 30.000 tỷ là những người có mức thu nhập trung bình để vay mua nhà ở xã hội.

Người vay mua nhà trong gói 30.000 tỷ đồng được thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai.

Chính từ quy định nêu trên, các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư ký kết hợp đồng 3 bên giữa ngân hàng, doanh nghiệp và người dân. Trong đó ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cam kết mua lại căn nhà, nếu khách hàng không trả được nợ.

Lý giải cho quy định này, ông Nguyễn Viết Mạnh, Vụ trưởng Vụ Tín dụng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) từng cho biết, hợp đồng 3 bên là một yêu cầu để ngân hàng đảm bảo an toàn vốn vay, trong khi người vay không có tài sản gì để thế chấp ngoài căn nhà được mua trong tương lai.

“Đây là một dạng tài sản sẽ hình thành từ vốn vay, khi đó, ngân hàng, khách hàng và người bán sản phẩm phải ký hợp đồng với nhau, có nghĩa là, khi khách hàng chưa trả nợ cho ngân hàng, tài sản đó vẫn thuộc ngân hàng và doanh nghiệp cho nên 3 bên ký với nhau để giải quyết vấn đề tài sản thế chấp”, ông Mạnh cho hay.

Thế nhưng, nhiều doanh nghiệp đều cho rằng, chủ đầu tư chỉ có thể kí vào bản hợp đồng này nếu không gây hại gì về phía mình. Như các điều khoản của hợp đồng, người mua nhà tức người vay tiền có vấn đề gì, ngân hàng bắt chủ đầu tư trả khoản vay, khoản lãi và chi phí khác (nếu có), tức là phải gánh trách nhiệm cho người mua.

Khi khách hàng không trả được nợ trong thời gian vay vốn, ngân hàng lại bắt chủ đầu tư phải mua lại căn nhà ở xã hội đó. Theo các chủ đầu tư thì đây là một sức ép lớn đối với họ.

Trả lời trên VOV, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng: “Hợp đồng 3 bên là nút thắt, việc này cần hướng dẫn cụ thể hơn của NHNN áp dụng cụ thể đối với từng gói vay cho nhà ở xã hội. Khi triển khai gói tín dụng này, ngân hàng nên linh động, quyền lợi và trách nhiệm của ngân hàng cần đi đôi với nhau. Trong gói hỗ trợ này, hướng dẫn chi tiết về trách nhiệm và quyền lợi của ngân hàng chưa rõ ràng, do đó ngân hàng mới dồn trách nhiệm sang chủ đầu tư”.

Như vậy, với việc cho phép người mua nhà được thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn trong gói 30.000 tỷ tức là phía ngân hàng đang chịu nhiều hơn áp lực giải ngân gói 30.000 tỷ trong khi nợ xấu nhiều, rủi ro cao do đối tượng vay là người có mức thu nhập trung bình.

Bản thân người vay mua nhà, nếu được thế chấp hợp đồng mua nhà để vay tiền, trong trường hợp không trả được sẽ mất nhà, ngân hàng nhà nước mất tiền và chỉ còn chủ đầu tư có nhà vẫn nằm đấy, tiền vay được thực hiện cho những dự án khác cũng khó kiểm soát.

Liên quan đến vấn đề tranh chấp về cách tính diện tích chung cư thời gian qua cũng có nhiều ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng đã tính toán cho doanh nghiệp được lợi.

Cụ thể, trả lời báo chí về việc có nên thống nhất một cách tính diện tích đối với giao dịch mua bán căn hộ hay không, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Nguyễn Mạnh Hà lại cho rằng, việc tính diện tích sàn căn hộ theo 1 trong 2 phương pháp tại Thông tư 16 người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi hay mang thêm lợi nhuận cho bên bán.

"Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận" ông Hà nói.

Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP chỉ rõ cột hột kỹ thuật là phần diện tích chung của tòa nhà chung cư, nhưng theo Thông tư 16, diện tích căn hộ có thể được tính theo tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Người dân dựa vào Nghị định 71, còn chủ đầu tư "vin" vào Thông tư 16 của Bộ Xây dựng.