Thay giao đất bằng cho thuê đất

Báo cáo kết quả kiểm toán năm 2013 được Kiểm toán Nhà nước công bố mới đây cho thấy, một số tập đoàn, tổng công ty Nhà nước đang quản lý và sử dụng diện tích đất đai lớn nhưng còn để không hoặc sử dụng không hiệu quả, bị lấn chiếm, tranh chấp cũng như sử dụng không đúng mục đích, chưa tuân thủ quy định trong mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất…

Cũng theo báo cáo, hầu hết các tập đoàn, tổng công ty Nhà nước đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản đều có dự án triển khai chậm, kéo dài nhiều năm làm giảm hiệu quả đầu tư. Thậm chí một số dự án phải dừng thi công do thiếu vốn gây lãng phí đầu tư.

Ví dụ như tại Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (PVN), Tổng công ty CP Khoan và dịch vụ khoan dầu khí chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên chưa triển khai dự án đối với hơn 1.122m2; công ty mẹ chưa thực hiện xong việc đền bù, giải tỏa tại 63 Huỳnh Thúc Kháng, Hà Nội và khai thác thương mại chưa có hiệu quả kinh tế đối với 1.895m2 tại số 6 Huỳnh Thúc Kháng, Hà Nội; sử dụng không hiệu quả 9.999.800m2 do một số dự án của các đơn vị thành viên chưa triển khai, triển khai chậm tiến độ.

Hay như dự án nhà ở CT13 và dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Đông Nam đường Trần Duy Hưng của Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị UDIC chậm 6-8 năm so với quyết định phê duyệt ban đầu. Tại Tập đoàn Điện lực Việt Nam (EVN) có 24 dự án và 37 gói thầu chậm tiến độ... Có thể thấy những con số trên đây chỉ là phần nhỏ, bởi kết quả kiểm toán được thực hiện trong năm 2013 chỉ với một số cơ quan chứ không phải cuộc kiểm tra toàn diện.

Các chuyên gia cho rằng, trong khi các doanh nghiệp Nhà nước sử dụng đất thiếu hiệu quả nhưng lại hưởng lợi lớn khi chuyển đổi, cho thuê, chuyển nhượng còn với đối tượng sở hữu đất là người dân, đặc biệt người nông dân lại chịu nhiều thiệt thòi nhất là trong trường hợp bị thu hồi đất.

PGS.TS Trần Thị Minh Châu - Phó Viện trưởng Viện Quản lý kinh tế thuộc Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh chỉ ra rằng: “Đối với các dự án đô thị, người dân bị thu hồi đất chỉ được đền bù 1 triệu đồng/m2 và với số tiền đó họ không thể mua được một mảnh đất trong dự án với giá tới 20 triệu đồng/m2. Theo tính toán, toàn bộ chi phí đầu tư mặt bằng, điện nước... đối với các dự án đô thị tối đa là 6 triệu đồng/m2. Chênh lệch lớn như vậy làm sao có thể yêu cầu các tập đoàn kinh tế không đầu tư bất động sản?”.

“Ngay từ khi giao đất việc phân bổ lợi ích đã không bình đẳng. Nhà nước giao đất cho các doanh nghiệp, cơ quan hành chính sự nghiệp. Tôi không thể nào hiểu nổi tình trạng một cơ quan Nhà nước có quyền bán đất ở vị trí rất đẹp ngay trong trung tâm cho công ty tư nhân với giá rẻ, song lại xin Nhà nước một mảnh đất khác để xây trụ sở. Tại sao cơ quan đó được quyền bán đất mà người dân lại không được quyền bán cho các dự án?”, bà Châu đặt câu hỏi.

Với những bất cập này, các chuyên gia kiến nghị, phải đưa quyền sử dụng đất thành hàng hóa. Doanh nghiệp, công ty Nhà nước thậm chí cả đơn vị hành chính sự nghiệp phải thuê đất thay vì được giao đất. Kể cả khi Nhà nước dùng tiền ngân sách để trả tiền thuê cũng phải hạch toán rõ ràng. Khi thuê đất như vậy các chủ thể sử dụng đất mới có động cơ để sử dụng đất hiệu quả. Đơn vị nào không sử dụng đất mà phải trả tiền thuê, họ sẽ thấy lợi ích không lớn, không được bán đất đó đi thì họ sẽ trả lại cho Nhà nước. Việc thu hồi đất với các đơn vị này cũng dễ dàng hơn.

Còn với đất ở của người dân, đất nông nghiệp được giao, cho thuê đối với người nông dân cần được lưu thông trên thị trường bất động sản nhằm kích hoạt cơ chế thị trường. Khuyến khích người dân tự chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch để khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tuy nhiên cần chú trọng đánh thuế phần giá trị gia tăng thêm do chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với đất phi nông nghiệp không phải đất ở cần kích hoạt thị trường chuyển quyền sử dụng đất để tạo động lực cho quá trình đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ. Nhìn chung giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường phải tuân thủ nguyên tắc cung cầu.