Luật Đất đai sửa đổi sẽ được đưa ra xem xét thông qua vào kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XIII. Đây là dự thảo luật được mong chờ nhất hiện nay. Việc trải qua một quá trình dài đóng góp, nhận xét, hoãn thông qua tại kỳ họp thứ 5 để có thể hoàn thiện thêm, cho thấy sự phức tạp, khó khăn trong việc đưa ra những quy định hài hòa lợi ích Nhà nước và người dân.

Mới mà không mới

Theo dự thảo, Luật Đất đai mới nhất liên quan đến 2 vấn đề nóng hiện nay là thu hồi và định giá đất đã có một số quy định mới được đưa ra. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội quy mô lớn, quan trọng của đất nước.

Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Về định giá đất, phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất, hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước cũng sẽ tiếp tục ban hành khung giá đất…

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, những điểm này mới mà không mới, bởi những quy định đưa ra khá chung chung. Thí dụ, sẽ rất khó khăn để xác định thế nào là dự án quy mô lớn, như thế nào là cách tính giá đất theo thị trường, chưa kể khung giá đất từ lâu đã được đánh giá là lạc hậu…

“Đã có 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003, những khiếm khuyết đã được nhận thức rõ nhưng nếu sửa luật mà không khắc phục được những khiếm khuyết đó, không cải thiện được tình trạng khiếu kiện của người dân, cần phải xem xét lại” - một chuyên gia về đất đai nói.

Cân bằng lợi ích người dân

Trên thực tế, dù đã có nhiều cải thiện, khiếu kiện về đất đai vẫn không ngừng tăng lên. Đánh giá mới nhất của Bộ Tài nguyên - Môi trường cho thấy tình hình khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai, nhất là khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, bồi thường… ngày càng gia tăng.

Cụ thể, nội dung đơn thư tố cáo, khiếu kiện vẫn tập trung công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó, khiếu nại về quyết định thu hồi đất chiếm 23,85%, về giá đất 12,76%, liên quan đến cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15,43%, tranh chấp đất đai giữa cá nhân và cá nhân chiếm 10,71%... Điều này cho thấy những quy định của luật vẫn chưa thể làm “trọng tài” cho những tranh chấp, chưa khiến người dân cảm thấy thỏa đáng.

Hầu hết khiếu kiện đất đai liên quan đến việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất.

Một báo cáo tham vấn của Liên minh Đất đai (LANDA) công bố ngày 17-10 dựa trên kết quả tham vấn trực tiếp hơn 9.400 hộ gia đình và người dân tại 4 tỉnh Hòa Bình, Yên Bái, Quảng Bình và Long An, cho thấy người dân có nguyện vọng được biết thông tin, được tham gia và được đồng thuận trước những quyết định cũng như chính sách về đất đai, cơ chế chuyển dịch cần đảm bảo cuộc sống và sinh kế...

Theo tổ chức này, dù có nhiều điểm tiến bộ, song bản dự thảo sửa đổi Luật Đất đai mới nhất chưa đáp ứng thỏa đáng nguyện vọng của dân, bởi người dân vẫn chưa được có tiếng nói quyết định đối với cuộc sống và sinh kế của mình khi đất đai bị thu hồi, nhiều người mất sinh kế, không tìm được việc làm thay thế, nhiều gia đình có nguy cơ bị đẩy trở lại tình trạng đói nghèo.

Một số con số đáng chú ý: 94,6% ý kiến tham gia khảo sát đồng ý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện chỉ được phê duyệt khi đạt được sự đồng thuận của đa số người dân địa phương nơi quy hoạch; tỷ lệ đồng thuận này cần ít nhất 70%; 84,68% đồng ý không trao thẩm quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh; 92,35% ý kiến đồng ý cần có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập…

Thực tế luật đã quy định rõ quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến của dân, nhưng chưa có quy định quy hoạch chỉ được phê duyệt khi đạt được sự đồng thuận của người dân, thí dụ 70, 80%... Nói cách khác, việc góp ý của dân hiện nay chỉ được coi là tài liệu tham khảo để người có thẩm quyền quyết định.

Vẫn biết, không phải dễ dàng để dung hòa được lợi ích của tất cả các bên trong vấn đề đất đai. Nhưng đất đai gắn liền với sinh kế của người dân, vì vậy lắng nghe nguyện vọng của dân để có những quyết sách đúng đắn, khắc phục được những khiếm khuyết của Luật Đất đai 2003, giúp người dân cảm thấy cân bằng hơn, đang là kỳ vọng lớn mà những ai quan tâm đến dự luật quan trọng này mong muốn.

Cơ chế định giá đất hiện nay có một số nhược điểm rất đáng quan tâm, trong đó việc trao thẩm quyền quyết định về đất đai (giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước là UBND cấp tỉnh dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi.

GS. Đặng Hùng Võ

Khôi Nguyên (Sài Gòn đầu tư tài chính)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.