1. Thứ nhất, việc xác định giá trị đất. Có nhiều yếu tố khách quan quyết định đến giá trị đất mà phổ quát nhất và quan trọng nhất là vị trí, thổ nhưỡng và địa hình của thửa đất. Trong đó yếu tố thổ nhưỡng rất quan trọng đối với sản xuất nông nghiệp còn vị trí đất có tính chất quyết định đối với giá trị đất dịch vụ.
 
Đất đai manh mún cũng gây nhiều lãng  phí
 
Thế nhưng Luật Đất đai hiện hành đã đưa mục đích sử dụng đất (là một yếu tố chủ quan do ngành địa chính quyết định) vào tiêu chí định giá đất. Theo đó, một mảnh đất  mới  hôm trước là đất nông nghiệp  hôm sau có thể lập tức biến thành đất ở nếu hoàn thành thủ tục chứng nhận QSD đất ở mà chẳng cần đầu tư gì, thậm chí cũng chẳng cần hoàn thành thủ tục pháp định miễn là bằng cách nào đó họ làm thay đổi mấy chữ đất nông nghiệp thành đất ở trên giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất. Đây chính là kẽ hở cho nạn đầu cơ đất và tham ô thông qua việc chuyển mục đích sử dụng đất. Trong thực tế rất nhiều trường hợp hai thửa đất A và B liền kề nhau có vị trí như nhau, nguồn gốc cũng giống nhau nhưng khi Nhà nước thu hồi để mở rộng Quốc lộ 1A năm 2005 trên địa bàn huyện Châu Thành (tỉnh Tiền Giang), thửa A được bồi thường 1.100.000 đ/m2 còn thửa B chỉ được bồi thường 72.500 đ/m2 chỉ vì trên đất A được xác nhận có nhà  từ trước năm 1993 và mặc nhiên được xem là đất ở. Chỉ cần chữ ký xác nhận của cơ quan địa chính mà hưởng chênh lệch cả triệu đồng/m2 cho nên trong giải tỏa bồi thường ai cũng cố tìm cách để được xác nhận nhiều đất ở hoặc đất phi nông nghiệp, thậm chí được coi là đất nông nghiệp liền kề với  khu dân cư thì cũng được bồi thường từ 20-50% giá đất ở theo Nghị định 197 (mà khái niệm khu dân cư thì quá nhiều cách hiểu). Thật vô cùng phức tạp và cảm tính.
 
2. Nghĩa vụ thuế của người sử dụng đất nên định như thế nào. Có nên thu thuế chuyển mục đích sử dụng đất? Thực tế cho đến nay chỉ mới 50% số hộ nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở với tổng trị giá khoảng 65% số thuế phải nộp. Có người không có tiền nộp nhưng cũng có người không muốn nộp bởi đây là một khoản đầu tư ban đầu quá lớn mà không sinh lợi cũng như không làm tăng giá trị sản phẩm của doanh nghiệp. Mặt khác, tuy gọi đây là thuế bởi ngân sách thu và sử dụng số tiền này nhưng thực chất số "tiền thuế” này lập tức được đưa vào giá trị QSD đất ở mà chính người nộp được hưởng; nó giống như một khoản công trái mà tiền lãi chính là giá trị đất tăng lên! Trong thực tế tuy người dân nêu nhiều lý do để không nộp hoặc chậm nộp nhưng do nhu cầu của cuộc sống nhà nước cũng không thể ngăn cấm quá trình chuyển mục đích sử dụng đất mà chỉ có thể cho người SDĐ nợ thuế như một hình thức cho vay không lãi đồng thời cũng chưa cấp quyền sử dụng đất ở cho người sử dụng đất. Vậy là, trước mắt Nhà nuớc "cho vay” mà không thu được tiền lãi cho ngân sách còn người sử dụng đất thì phải đối mặt với nhiều khó khăn phiền toái do chưa có giấy chứng nhận QSD đất ở.
 
 Trong khi đó việc thu thuế sử dụng đất hàng năm (thuế thổ trạch) thì lại không được Luật Đất đai đặt đúng tầm quan trọng. Hiện nay thuế sử dụng đất hàng năm Nhà nước thu thấp, không có tác dụng khuyến khích tiết kiệm đất. Những gia đình giàu (ở biệt thự) vuông đất ở chiếm vài ba trăm mét đến cả ngàn mét vuông mà họ cũng chỉ phải đóng thuế sử dụng đất với đơn giá như những hộ nghèo nhà ở chật chội khiêm tốn chỉ ba bốn chục mét vuông có cùng vị trí. Sở dĩ nhà giàu sẵn sàng làm điều này vì tất cả số tiền họ "nộp thuế” cho Nhà nước để chuyển mục đích sử dụng đất được lập tức được đưa hết vào khối tài sản đất đai mà họ đang "sở hữu” và nếu như họ "nhạy bén” nắm bắt quy hoạch thì khối tài sản ấy còn có thể tăng nhanh chỉ trong một thời gian ngắn. Đó chỉ mới nói về đất để ở (đất không mang lại thu nhập) còn đất xây cơ sở kinh doanh nhà hàng, khách sạn…tức là những diện tích đất xây dựng có sinh lợi mang lại thu nhập cao đáng lý ra phải có mức thuế cao hơn thậm chí có mức thuế lũy tiến để khuyến khích tiết kiệm đất nhưng luật hiện hành vẫn chưa tính tới.
 
Đã đến lúc nên bỏ hẳn việc thu tiền chuyển mục đích SDĐ mà cần tăng nghĩa vụ đóng góp của người dân qua thuế sử dụng đất hàng năm. Theo hướng này, đơn giá thu thuế sử dụng đất hàng năm sẽ cao gấp nhiều lần hiện nay dựa trên từng mục đích SDĐ cụ thể trong năm đó. Miễn giảm thuế đối với đất sử dụng làm nông nghiệp, đất ở tối thiểu cho hộ nghèo (chừng nào họ hết nghèo thì tiếp tục thu thuế) đánh thuế luỹ tiến theo diện tích đối với đất ở. Sửa bằng cách nào? Có người sẽ hỏi rằng nếu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất thì những trường hợp đã thu thì giải quyết thế nào? Thực ra vấn đề cũng không quá phức tạp. Nếu Luật Đất đai tới đây thống nhất quan điểm không đưa mục đích SDĐ vào giá đất và không thu thuế chuyển mục đích SDĐ thì những trường hợp chủ sử dụng đã nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất (số này chủ yếu phát sinh từ năm 1996 đến nay) Nhà nước sẽ định ra lộ trình hoàn thuế.
 
3. Vị trí mặt tiền đường giao thông thuận lợi giao dịch mua bán là một trong những yếu tố đặc trưng quan trọng tạo nên giá trị của thửa đất. Luật cần xem mặt tiền thửa đất là một thứ giá trị phát sinh trong quá trình đầu tư mở đường, nâng cấp đường. "Mặt tiền” không bị thu hồi mà chỉ được chuyển giao cho người sử dụng thửa đất tiếp giáp với nó (nếu có) trong quá trình mở rộng các lộ giới. Cái thiếu công bằng trong Luật Đất đai hiện hành thể hiện trong vấn đề mặt tiền là: Nhà nước cho không (hoặc cho thêm trong trường hợp mở rộng) phần giá trị mặt tiền này cho người sử dụng đất tiếp giáp khi Nhà nước phóng tuyến lộ mới; Nhà nước chỉ bồi thường đất theo diện tích bị thu hồi do đó những lô đất có chiều sâu lớn (tính từ lộ giới) diện tích rộng được bồi thường phần giá trị mặt tiền nhiều hơn  các lô đất có chiều sâu nhỏ mặc dù cả hai lô đều có cùng mặt tiền bằng nhau; Đất mặt tiền bị giải tỏa trắng không được bồi thường đầy đủ, người có lô đất tiếp giáp bên trong được ra mặt tiền lại đương nhiên được Nhà nước cho không mặt tiền. Vì vậy nếu cần xem yếu tố mặt tiền là một lượng giá trị thì nên tách riêng nó ra cho khách quan và công bằng.
 
4. Dư luận xã hội lâu nay thường phê phán tình trạng bất cập của ngành địa chính và thái độ thiếu trách nhiệm của cán bộ địa chính. Tuy nhiên chúng ta cũng cần nhìn nhận một cách công bằng hơn rằng sự bất cập này không chỉ do yếu kém của công tác tổ chức cán bộ mà còn có nguyên nhân khách quan, đó là vì Nhà nước phải quản lý quá nhiều hồ sơ địa chính và mỗi thửa đất ngày càng nhỏ hơn, hình dạng và lịch sử của nó cũng phức tạp hơn do quá trình chia tách. Chẳng hạn, sản xuất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Tiền Giang từ ngày giải phóng đến nay đã gần 40 năm thấy chỉ có phân bón, thuốc trừ sâu và giống cây con được phát triển ngày càng đa dạng phong phú hơn, còn sức kéo trên đồng ruộng vẫn không mấy thay đổi (hồi trước còn có trâu, bây giờ trâu cũng vắng nốt). Máy kéo rất rẻ, máy cày, máy gặt đập liên hợp cũng rất rẻ nhưng nông dân không dùng chỉ đơn giản vì diện tích sản xuất quá nhỏ sử dụng máy không có lợi. Đất đai manh mún cũng cản trở cho việc mở đường giao thông gây khó khăn cho việc tưới tiêu và lãng phí đất vì quá nhiều bờ vùng, bờ thửa.
 
Sự manh mún của đất đai còn kéo theo sự phân tán về nhà ở khiến cho việc tổ chức đời sống gặp nhiều khó khăn. Ở các vùng nông thôn hiện nay chi phí cho việc đi lại, sử dụng điện và nước sạch… cao hơn ở những khu dân cư tập trung mà vẫn không bảo đảm chất lượng. Để khắc phục tình hình này Luật Đất đai cần thể hiện được chủ trương tập trung ruộng đất để có thể thực hiện cơ giới hóa sản xuất giải phóng sức lao động trong nông nghiệp.  Xóa bỏ sự phân tán về đất đai, tập trung dân cư, khuyến khích chung cư chính là phương hướng chủ yếu để tiện nghi hóa cuộc sống đồng thời cũng để tiết kiệm quỹ đất một cách đáng kể.
 
Ngô Duy Thượng
(Phó Chủ tịch UBMTTQ tỉnh Tiền Giang)
Theo Đại đoàn kết
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.