Sở hữu chung cư có thời hạn: Lợi bất cập hại

Sau khi công bố nội dung đề xuất trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng liên tục nhận được phản hồi trái chiều từ dư luận.

Hai năm, cố theo một chính sách

Thực chất, ý tưởng áp thời hạn sở hữu cho chung cư đã được Bộ Xây dựng nung nấu từ năm 2011. Giải thích cho đề xuất của mình, Bộ Xây dựng cho rằng quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo nhà cũ, những khu tập thể cũ nát.

Theo nhiều chuyên gia về quy hoạch, xét theo bề nổi, chính sách này đã "gãi đúng chỗ ngứa" của bộ mặt đô thị, cũng như mang lại niềm hy vọng cho những chủ sở hữu các căn hộ tập thể có tuổi đời ngót nửa thế kỷ ở Thủ đô. Nhưng tới phút chót, đề xuất của Bộ Xây dựng vẫn chỉ dừng ở… đề xuất, vì quá nhiều phản biện của dư luận, trong đó có cả những lãnh đạo ngành Tài nguyên Môi trường, thậm chí cả từ Bộ Xây dựng (!)

Theo đại diện Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng), nếu chỉ được sở hữu trong 50 năm, giá căn hộ chung cư chắc chắn sẽ giảm mạnh.

Nhưng quan trọng hơn, đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, cơ sở pháp lý dành cho loại hình BĐS này sẽ phải được bổ sung rất nhiều.

Ở góc độ khác, ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng, Tổng Cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) cho rằng việc áp dụng thời hạn cho chung cư là không khả thi, vì "bán chẳng ai mua". Đồng thời, mục tiêu "nâng cấp, cải tạo nhà tập thể cũ" của Bộ Xây dựng sẽ khó lòng thực hiện, do thực trạng nhà của Nhà nước còn khó thu hồi lại để cải tạo, xây mới, nói gì tới nhà đã bán cho người dân, dù là có thời hạn.

Đảm bảo an sinh và quản lý, phát triển thị trường BĐS vẫn chưa thể "chung đường" trên bàn nghị sự

Hai năm sau, Bộ Xây dựng trở lại với ý tưởng còn dang dở của mình. Lần này, mục tiêu mà Bộ Xây dựng đưa ra hoàn toàn khác trước: kéo giá căn hộ chung cư xuống, để người dân có thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận. Theo đại diện Tổng hội Xây dựng, rất có thể đề xuất này xuất phát từ thực trạng khó khăn liên quan tới cải tạo chung cư cũ tại Thủ đô. Xét bối cảnh của đề xuất: thị trường BĐS năm 2013 nguy cấp hơn 2 năm trước. Áp lực thanh khoản, tồn kho BĐS duy trì ở mức cao, nợ xấu, kinh tế vĩ mô chưa thể phục hồi và bài toán chung cư cũ vẫn nan giải. Sở hữu căn hộ chung cư 70 năm sẽ đẩy hàng trăm nghìn căn chung cư tồn kho vào cảnh "chết hẳn"; quyền lợi của những người ở nhà tái định cư (do bị Nhà nước thu hồi đất) sẽ ra sao?…

Bề bộn hành lang pháp lý

Vấn đề đặt thời hạn sở hữu cho chung cư đã tạo mối hoài nghi về đối tượng hưởng lợi thực sự. Theo đó, các doanh nghiệp, nhà đầu tư ngoại sẽ "vỗ tay hoan nghênh" nếu đề xuất này được thông qua. Bởi chiếu theo Điều 36, Luật Đầu tư 2005 quy định: "Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, thuê đất không quá 70 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư chấp hành đúng pháp luật về đất đai và có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất thì sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét gia hạn sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt...". Khớp với đề xuất của Bộ Xây dựng, đã có ý kiến dự báo mơ hồ về khả năng hợp thức hóa cho dự án của các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư tại Việt Nam vào BĐS.

"Chắc chắn các doanh nghiệp nước ngoài sẽ có lợi thế hơn…", đại diện Công ty CP TincomLand nói.

Tiếp theo, việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho những người ở nhà tái định cư (do GPMB, bị thu hồi đất) cũng gây nhiều tranh cãi. Nếu không suy xét kỹ, những khiếu kiện giữa cư dân và chủ đầu tư sẽ tiếp tục lên cao do phát sinh trong quá trình chủ sở hữu căn hộ muốn bán nhà, sang tên chuyển nhượng BĐS có thời hạn sở hữu bị giới hạn.

Ngoài ra, đối với các dự án BĐS cao cấp do chủ đầu tư là doanh nghiệp ngoại, vấn đề quyền lợi sát sườn của chủ sở hữu cũng không đơn giản. Trên thực tế, chưa từng chứng kiến một doanh nghiệp nước ngoài nào xin gia hạn thời gian sử dụng đất tại thị trường Việt Nam. Nếu có, e rằng phải đợi 70 năm nữa mới biết thực hư ra sao? Còn lại, trong trường hợp doanh nghiệp đó không được gia hạn thời gian sử dụng (vì nhiều lý do), khả năng chủ nhân các căn hộ "trắng tay" là hoàn toàn có thể xảy ra.

Sở hữu chung cư có thời hạn, chắc chắn sẽ kéo giảm mạnh giá chung cư so với mặt bằng giá hiện nay. Nhưng áp dụng đồng loạt cho tất cả các loại chung cư (bất chấp tuổi đời, thứ hạng, chất lượng, quy mô thiết kế), hậu quả rất khó lường. Rõ nhất là người dân trước mắt sẽ xa dời các sản phẩm có thời hạn (vì tâm lý ở nhà mua giống như đi thuê dài hạn), tồn kho lại tiếp tục chất đống, doanh nghiệp khó, càng thêm khó…