Siết cho vay BĐS: "Không nên đổ lỗi cho Thông tư 13"

Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online đã trao đổi với tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đầu tư về vấn đề này.

TBKTSG Online: Nhiều ý kiến cho rằng nếu các ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản sẽ làm cho thị trường càng thêm khó khăn. Ông có nhận xét gì về vấn đề này?

Theo tôi, chẳng qua các ngân hàng thấy tình hình kinh doanh bất động sản không tốt nên họ phải hạn chế cho vay trong giai đoạn hiện nay. Thực ra, ngân hàng rất "hào phóng" với bất động sản. Nếu tình hình kinh doanh bất động sản tốt thì ngân hàng vẫn có cách cho vay và các doanh nghiệp cũng có cách để vay.

Nhưng ở góc độ vay mua nhà thì lãi suất hiện nay quá cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người?

- Phải phân biệt người mua bất động sản để đầu cơ và người mua để ở. Vay để mua bất động sản đầu cơ chỉ khi nào có sóng lớn thì giới đầu cơ mới tham gia. Mà sóng lớn thì lãi suất cỡ nào họ cũng chịu được vì chỉ lướt sóng vài ba tháng.

Thực tế ở Việt Nam đầu cơ bất động sản rất mạnh. Có nghịch lý là những dự án xây xong rồi thì đơn giá nhiều khi còn thấp hơn lúc dự án mới triển khai hay đang trong quá trình thi công. Vì khi xong rồi phải đóng tiền một lần, nếu mua dự án mới thì chỉ phải đóng 10% giá trị. Vài ba tháng sau thị trường có sóng họ bán đi kiếm lời. Tuy nhiên, với tình hình bất động sản đóng băng và lãi suất cao như hiện nay thì ít có nhà đầu cơ nào chịu nổi.

Trên thế giới, cho vay đối với người mua nhà để ở hay cho thuê, rất an toàn nên lãi suất thường thấp. Xét về mọi tài sản bảo đảm cho nguồn vay, thì bảo đảm bất động sản vẫn là bảo đảm tốt nhất.

Chẳng hạn cho doanh nghiệp vay đảm bảo bằng máy móc, khi thu hồi giá trị giảm rất nhiều, nhiều khi chỉ còn 20-30%, nhưng bất động sản thì còn nguyên thậm chí tăng thêm. Hơn nữa, người vay mua nhà đã chứng minh khả năng trả nợ của mình bằng các khoản thu nhập của mình từ công việc. Do vậy xét về khoản cho vay bất động sản để ở là an toàn nhất.

Tuy nhiên, mua nhà cần số tiền lớn, và với lãi suất như hiện nay, người vay mua nhà không thể chi trả lãi, chưa nói đến khả năng chi trả vốn. Do đó, bất động sản nếu tính bài toán mua nhà để ở và trả góp nếu không có số tiền tương đối nhiều thì rất kẹt.

Lẽ ra lãi suất cho vay bất động sản phải thấp nhất trong các khoản cho vay. Lãi suất thấp dễ dàng cho cả người mua, người bán và cả ngân hàng cho vay. Nhưng lãi suất cao thì kẹt cứng hết.

Giả sử trong điều kiện kinh tế ổn định lãi suất huy động chỉ khoảng 6% – 7% và lãi suất cho vay bất động sản chỉ chừng 8%-10%. Với mức lãi suất này, khả năng mua nhà trả góp sẽ khả thi hơn, và điều đó cũng tốt cho các ngân hàng.

Còn với lãi suất như hiện nay người mua nhà không chịu nổi, và một khi người mua không chịu nổi thì ngân hàng phải chịu rủi ro rất cao vì tính thanh khoản nguồn tiền, mặc dù có tài sản thế chấp.

Ông dự đoán gì về thị trường bất động sản trong thời gian tới?

- Trong tình hình hiện nay nguồn cung sản phẩm ngày càng nhiều, do vậy nhà đầu tư không thể tạo sóng được. Kinh tế phục hồi sẽ thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Hy vọng thị trường sẽ tan băng trong khoảng giữa năm 2011.

Xin cảm ơn ông