Sẽ nâng giá cho thuê đất !

Sở dĩ nói tại sao các nhà đầu tư khi đề cập vấn đề đền bù đất theo giá thị trường như trong Nghị định 69 quy định đã gặp khó khăn là vì từ trước tới nay chúng ta chưa áp giá thị trường. Vì vậy, thời điểm đó các DN đã thu được lợi nhuận cao, còn hiện nay khi Nhà nước áp giá cao vào thì nhà đầu tư cảm thấy lợi nhuận của mình giảm.

Tôi nghĩ phản ứng của DN cũng dễ hiểu. Vấn đề bây giờ là phải minh bạch, nghĩa là nhà đầu tư BĐS cũng như nhà đầu tư ở bất kỳ lĩnh vực khác, điều quan trọng là có lợi nhuận thông qua quản lý, tính toán tốt chứ không phải vì việc mua đất giá rẻ.

- Nghĩa là sẽ không có sự thay đổi về chính sách về vấn đề này, thưa ông ?

Vướng mắc về tiền sử dụng đất theo như các DN phản ánh đã được giải quyết cơ bản theo đúng Luật đất đai. Bởi việc cho thuê đất, giao đất phải theo giá thị trường đã được quy định từ Luật đất đai chứ không phải từ khi Nghị định 69 ra đời mới có nội dung này.

Ngoài Nghị định 69, hiện nay Bộ Tài chính cũng đang dự thảo hai nghị định gồm: Nghị định 142 sửa đổi về thu tiền cho thuê đất và Nghị định 198 sửa đổi về thu tiền sử dụng đất. Hai nghị định này đã được lấy ý kiến rất rộng rãi ở các bộ, ngành, địa phương và nhất là ở các doanh nghiệp và hiện nay đang trình lên Chính phủ để lấy ý kiến của các thành viên Chính phủ.

- Vậy hai nghị định này có điểm gì mới so với Nghị định 69 ?

Hai nghị định này về mặt thu tiền sử dụng đất thì không có đột phá lớn nhưng sẽ xử lý một số vấn đề về kỹ thuật để đảm bảo nguyên tắc việc giao đất, thu tiền sử dụng đất phải bám theo giá thị trường.

Đối với việc thu tiền cho thuê đất thì có điểm mới là sẽ nâng giá tiền cho thuê đất lên để hợp lý với việc giao đất. Về nguyên tắc, việc cho thuê đất là việc trả tiền dần thì không thể nào ưu đãi hơn việc giao đất và trả tiền 1 lần.

Vấn đề thứ 2 là trong hai nghị định này là làm rõ nghĩa vụ của các pháp nhân liên quan, khi chúng ta làm luật đất đai năm 2003 và các văn bản trước thì chưa nói rõ về nghĩa vụ của DN liên doanh mà chúng ta chỉ phân định hai loại, một là DN nước ngoài, hai là DN trong nước nhưng trên thực tế thì tên pháp nhân liên doanh rất nhiều. Như vậy hai nghị định này đã xác định rõ nghĩa vụ, quyền lợi và pháp nhân liên quan.

- Nhiều DN cho rằng, khi họ trừ tiền đền bù thì họ chỉ được trừ khoản tiền theo khung giá của nhà nước trong khi đó thực tế khi DN đền bù cho dân thì bị dân đòi giá cao ?

Nghị định 69 đã cho khung đền bù lớn hơn rồi và khung này đã được nhà nước chấp nhận. Như vậy rõ ràng là nhà đầu tư sẽ được trừ nhiều hơn so với trước khi có nghị định 69.

Việc đền bù cũng phải chia làm hai loại: nhà nước thu hồi đất và giao cho DN và hai là nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng. Trong việc tự nhận chuyển nhượng thì DN phụ thuộc vào nhân sự. nếu nhà đầu tư có khả năng chuyển nhượng cao thì mới thực hiện, và ngược lại nếu thấy không có lãi thì không nên thực hiện dự án.

- Thực tế, việc tính theo giá thị trường không đơn giản, cả đối với DN cũng như Nhà nước ?

Giá thị trường có nhiều phương pháp xác định, có những nơi thị trường sôi động thì ở đó sẽ có một khung giao dịch. ở những nơi giá đất không sôi động, thậm chí không có giao dịch thì cũng có những phương pháp để tính toán giá đất theo thực tế. Nhà đầu tư phải tính toán khi đặt dự án.

Còn nhiệm vụ của chúng tôi là phải tính sát theo giá thị trường, nếu chưa sát giá thị trường thì nhiệm vụ quản lý nhà nước của chúng tôi chưa hoàn thành vì luật đất đai 2003 đã nói khi giao đất cho thuê đất phải sát giá thị trường.

Vấn đề cần nói ở đây là khi đầu ra đã là giá thị trường rồi, trong khi hiện nay giá BĐS của nhà đầu tư bán ra chưa hề có sự kiểm soát của nhà nước, mới chỉ được tính theo chi phí cộng với lợi nhuận của chủ đầu tư để đưa ra giá thành. Còn giá đầu vào tính theo cách thị trường sẽ đảm bảo loại trừ các yếu tố đầu cơ. Như vậy các nhà đầu tư vẫn bảo đảm được các chi phí và có lãi.

- Theo ông, việc thu tiền sử dụng đất tính theo giá thị trường có thể khiến cho giá đất HN và TP HCM sẽ bị đội lên cao so với trước đây chúng ta tính theo giá Nhà nước ?

Thị trường BĐS có nhiều biến động do phụ thuộc vào cung, cầu chứ không phải phụ thuộc vào việc mua đất và giao đất với giá rẻ. Trên thực tế là nhiều doanh nghiệp đã mua được giá đất rẻ và họ cũng đã phải bán với dự án giá rẻ. vì vậy theo tôi vấn đề là nhà nước phải dùng nhiều biện pháp để làm minh bạch thị trường BĐS.

Tuy nhiên trên thị trường có lực lượng đầu cơ thổi giá rất mạnh vì vậy phải có những biện pháp như Nghị định 71 đưa ra là phải giao dịch trên sàn BĐS, và khi đưa công khai thông tin trên các hệ thống cho người dân để biết thông tin về dự án thì thông tin thị tường sẽ được minh bạch hơn và chắc chắn sẽ loại bớt dần yếu tố đầu cơ.