Quyền lợi nhà đầu tư vẫn chưa bảo đảm trong Luật Đất đai mới

Đơn vị tư vấn này nhìn nhận: “Sự ra đời Luật Đất đai mới cho thấy, nhận thức của Chính phủ trong việc thay đổi nhằm đảm bảo nền kinh tế tiếp tục phát triển đúng hướng. Tuy Luật Đất đai mới có nhiều điểm rõ ràng hơn, nhiều nhà phân tích nước ngoài vẫn hoài nghi về tính khả thi của nó”.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, chuyên viên phân tích cấp cao thuộc phòng Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam đã đưa ra 3 luận điểm dẫn đến sự hoài nghi của các nhà đầu tư trước những thay đổi của luật mới.

Thứ nhất, theo luật mới, các nhà đầu tư nước ngoài có quyền như nhà đầu tư trong nước khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, có thể được giao đất đầu tư xây dựng nhà ở, để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê. Quyền sử dụng đất này cũng được áp dụng cho các nhà đầu tư nước ngoài đối với các trường hợp đất trong KCN, chế xuất, khu kinh tế, khu công nghệ cao, và trong các dự án nhà ở theo quy định của luật nhà ở, dưới hình thức vốn đầu tư.

Song, CBRE nhận định, trong khi dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang xem xét cho phép các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Việt kiều, mua và sở hữu nhà, thì Luật Đất đai mới vẫn chưa đề cập đến lợi ích của người nước ngoài.

Đặc biệt ở phần đất đầu tư cho KCN, cần có sự điều chỉnh hợp lý để làm rõ quyền lợi nhà đầu tư sau khi được cấp giấy sử dụng đất, vì đất KCN không thể xem như các dạng đất đầu tư bất động sản đơn thuần.

Thứ hai, luật mới đưa ra các định nghĩa chi tiết và chặt chẽ hơn trong vấn đề thu hồi đất nông nghiệp áp dụng cho các dự án xây dựng khu dân cư mới hoặc chỉnh trang đô thị, phải có sự thông qua của chính quyền trước khi thực hiện. Điều này hứa hẹn việc phân phối quỹ đất sẽ hợp lý hơn. Trong đó, các nhà đầu tư có khả năng tài chính sẽ có thêm cơ hội sở hữu, để phát triển hiệu quả các dự án, đặc biệt là ở các khu đất vàng đang “bị chiếm dụng”.

Tuy nhiên, bài toán minh bạch chủ trương chính quyền sẽ làm gì hay đồng ý chuyển nhượng đất các dự án cho ai sau khi thu hồi đất vẫn chưa rõ ràng, vì việc Nhà nước tìm ra nhà đầu tư có năng lực tài chính và có hồ sơ năng lực tốt không phải dễ dàng. Nếu không tìm ra, thì các quỹ đất thu hồi sẽ ra sao?

Thứ ba, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định chi tiết việc xác định giá đất theo hai phương thức là bảng giá đất và giá đất cụ thể cho từng trường hợp, thông qua 1 ủy ban định giá dựa trên bảng giá đất và giá thị trường. Điều này giúp tách biệt quyền xác định giá đất và quyền thu hồi đất của các cơ quan chức năng.

Tuy nhiên, quy định này làm nảy sinh khó khăn cho các nhà đầu tư bởi sẽ dễ dẫn đến sự thay đổi giá đất, khiến nhà đầu tư phải có kế hoạch nghiên cứu tiền khả thi cẩn trọng hơn cùng các dự án. Không phải nhà đầu tư nào cũng đủ lực và thời gian để tiến hành sự thận trọng như vậy. Nhất là với các dự án thương mại, làm sao có đủ thời gian để xác định 1 giá đất cụ thể ở từng thời điểm khi nhà đầu tư muốn quyết định 1 dự án làm ăn.

Rõ ràng, những phân tích từ CBRE cho thấy vẫn chưa đủ những cơ sở pháp lý thuyết phục cho các nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài trước cơ hội sở hữu đất đai, được cấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai mới.

Theo đó, CBRE kiến nghị các bộ ngành hữu quan cần có thái độ thống nhất và rõ ràng hơn, trong việc hướng dẫn và thực thi Luật Đất đai mới, nhằm bảo đảm tốt hơn các quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư.