Quy hoạch và quản lý đất đai: Kinh nghiệm từ Singapore

Singapore luôn xanh sạch đẹp (ảnh Green City Trips)

Singapore đất chật hẹp nhưng bất cứ ai qua đây đều công nhận rằng quốc gia này cực kỳ thoáng mát và đẹp đẽ. Lý do vì sao?

Có nhiều nguyên nhân để làm nên một Singapore xanh sạch đẹp ngày hôm nay và một phần quan trọng trong đó là nhờ vào chiến lược và kế hoạch hóa sử dụng đất đai hiệu quả.

Một đô thị có mật độ dân số cao thường không có nhiều sự lựa chọn cho một quy hoạch hoàn hảo vì thế mà các nhà quy hoạch cần phải tính toán kỹ lưỡng sao cho sử dụng hiệu quả nhất. Đó chính là sự kết hợp của quy hoạch dài hạn, chính sách đất đai phù hợp, kiểm soát tphát triển và thiết kế thông minh đã giúp Singapore phát huy tối ưu tính năng sử dụng đất.

Quy hoạch sử dụng đất hiệu quả (ảnh Green City Trips)

Cục Tái phát triển đô thị thuộc Bộ Phát triển quốc gia là một cơ quan lập kế hoạch và kiểm soát phát triển ở Singapore. Cơ quan này chịu trách nhiệm lập quy hoạch tổng thể để chuẩn bị cho quy hoạch dài hạn và phát triển. Đất đai sử dụng vào các mục đích khác nhau phải được bảo vệ nhằm thực hiện phát triển xã hội và kinh tế, đồng thời, duy trì một môi trường có chất lượng cao.

Singapore có diện tích 700 km2 nhưng thật ra không phải tất cả đều sử dụng được, vì khu vực chứa nước đã chiếm hết 40%. Singapore phải dùng một phần không nhỏ quỹ đất của mình làm căn cứ quân sự. Tại các khu vực phía Đông hay Changi, các công trình xây dựng bị hạn chế tầm cao và không được quá 12 tầng.

Singapore tốn rất nhiều công sức để lấy thêm đất bằng cách lấn biển, đưa các nhà máy ra các đảo phía xa, tận dụng không gian dưới mặt đất, xây dựng các tuyến đường cao tốc trên cao...

Năm 1971, Singapore bắt đầu tiến hành chương trình quy hoạch đầu tiên - Quy hoạch Vành đai. Dự kiến phát triển một vành đai các đô thị vệ tinh mới có mật độ dân cư cao xung quanh các khu vực trữ nước. Xung quanh các đô thị này là khu vực nhà ở tư nhân với mật độ dân cư thấp hơn và cho đất sử dụng cho công nghiệp. Các đô thị này được nối liền với nhau bằng hệ thống đường cao tốc trên toàn lãnh thổ.

Tại Singapore, đất đai được phân ra 2 sở hữu (nhà nước và tư nhân), trong đó đất sở hữu nhà nước chiếm 98%. Tùy theo từng dự án, từng loại đất và quy hoạch thì nhà đầu tư được thuê thời hạn 20, 30, 50 và 99 năm. Hết thời hạn, người thuê đất phải tháo dỡ công trình, trả lại đất cho nhà nước vô điều kiện.

Trong trường hợp còn thời hạn thuê mà Nhà nước thu hồi thì hai bên thương lượng giá bồi thường, nếu vẫn không thương lượng được thì đưa ra tòa án hoặc khiếu nại đến Chính phủ. Nếu phán quyết cuối cùng cũng không thành thì Nhà nước cưỡng chế thu hồi đất.

Singapore sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp tính giá trị thặng dư của nhà đầu tư trong xác định giá đất. Trường hợp đất và tài sản thuộc sở hữu nhà nước đưa ra đấu giá thì Singapore thực hiện theo quy trình: Nhà nước định giá và người tham gia đấu giá (hoặc nhà đầu tư) cũng đưa ra giá của mình (thông tin giá được bảo mật).

Đồng thời có sự kết hợp chặt chẽ giữa các đối tác - do khan hiếm đất đai, cộng đồng phải sống gần nhau, sự phát triển của một khu vực có thể sẽ ảnh hưởng đến khu vực bên cạnh. Vì thế, tất cả các bên liên quan cần phải hợp lực cùng nhau để tìm ra giải pháp sao cho không có những hậu quả đáng tiếc làm giảm chất lượng cuộc sống của các bên liên quan.

Nhờ vậy, cho đến nay, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, khu vực trung tâm thành phố Singapore đã biến thành một trung tâm tài chính thương mại hiện đại. Trong các cuộc điều tra khác nhau từ nhỏ đến lớn, Singapore đã liên tục được các chuyên gia hàng đầu thế giới xếp hạng là đô thị năng sống, phát triển bền vững và sống tốt trên toàn cầu.

(Tài liệu tham khảo: Singapore Land Use; Singapore Urban Development; Good practice in Urban Planning; Green City Trips)