Tiếp nối câu chuyện “Nhà cửa, ruộng vườn bỏ hoang vì quy hoạch treo”, TS Võ Kim Cương, nguyên phó Kiến trúc sư trưởng TP.HCM, cho rằng quy hoạch chậm triển khai ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của người dân.
 
Một góc trong khu E thuộc khu đô thị mới Nam TP.HCM, dự án “treo” từ năm 1994 đến nay - Ảnh: Quang Định
 
Ông Võ Kim Cương chia sẻ: “Quy hoạch là cho tương lai, không phải lập quy hoạch là phải thực hiện ngay, nhưng cái tương lai đó phải có thời hạn nhất định”.
 
“Theo một góc nào đó, có vẻ như quy hoạch của TP.HCM hiện nay chỉ để phân chia đất, chuyển mục đích sử dụng trước khi có hạ tầng. Điều này hết sức nguy hiểm vì tạo ra những khu ổ chuột mới, gây khó khăn trong việc cải tạo đô thị
 
Hai lý do dẫn đến “treo”
 
* Theo ông, quy hoạch “treo”, dự án “treo” có nguyên nhân 
từ đâu?
 
- Việc chậm triển khai quy hoạch có hai lý do, có thể quy hoạch tốt nhưng năng lực thực hiện chưa có hoặc chất lượng quy hoạch kém, không khả thi.
 
Quy hoạch không khả thi chính là do quan điểm, phương pháp quy hoạch không đúng và do năng  lực của người làm quy hoạch. Phương pháp làm quy hoạch của Việt Nam quá lạc hậu, đã bị chỉ trích vài chục năm nay rồi.
 
Ngay từ khi nước ta đổi mới, bắt đầu chuyển qua cơ chế thị trường thì nhiều chuyên gia đã chỉ ra rằng phương pháp quy hoạch chỉ phù hợp với nền kinh tế bao cấp chứ không phù hợp với kinh tế thị trường. Nhưng đến nay cách làm quy hoạch này vẫn chưa đổi mới.
 
Bên cạnh đó, năng lực của người làm quy hoạch không đáp ứng được nên quy hoạch không khả thi. Gốc gác vẫn là quy hoạch theo kiểu bao cấp, không tính tới khâu thực hiện như tiền đâu để làm, khi nào giải phóng mặt bằng, kế hoạch 5 năm đợt đầu ra sao...
 
Đây là phương pháp quy hoạch số học, nặng về các chỉ tiêu mà không bám sát nhu cầu thực tế nên không khả thi, không xóa “treo” được.
 
Luật quy hoạch đô thị hiện hành và Luật đất đai cũng quy hoạch theo cách bao cấp, tức đem ý chí chủ quan của Nhà nước áp đặt là chính. Tôi hi vọng Luật quy hoạch mới do Bộ Kế hoạch và đầu tư đang soạn thảo sẽ đổi mới được phương pháp lập quy hoạch này.
 
* Còn về năng lực thực hiện quy hoạch?
 
- Nói về năng lực thực hiện quy hoạch thì có hai yếu tố quyết định: một là quan điểm và ý chí của chính quyền, hai là năng lực tài chính thật sự.
 
Tôi thấy trong một số trường hợp, Nhà nước chưa thật sự coi trọng lợi ích của người dân trong khu quy hoạch (quy hoạch ảnh hưởng đến người dân như thế nào, dân chịu đựng, bị thiệt thòi ra sao?) và chính quyền không sốt ruột khi quy hoạch chậm thực hiện (mặc kệ dân, khi nào Nhà nước có tiền thì thực hiện).
 
Ví dụ như quy hoạch ga Bình Triệu: quy hoạch do chính quyền TP phê duyệt, thực hiện quy hoạch là trách nhiệm của Bộ Giao thông vận tải, nhưng bao nhiêu năm nay rồi có ai đôn đốc, có ai nói lý do vì sao chưa triển khai, hay giải quyết lợi ích của người dân có liên 
quan như thế nào?
 
Về năng lực tài chính thật sự: có hai nguồn, một là ngân sách và các nguồn vốn vay, thứ hai là năng lực huy động tài chính của Nhà nước. Lâu nay Nhà nước có tích cực huy động tài chính nhưng chưa đạt được yêu cầu, mục tiêu đề ra.
 
Ví dụ như các khu vực còn lại của dự án khu đô thị Nam TP, ai có trách nhiệm huy động nguồn tài chính này? Trong thực tế, Nhà nước đã bỏ lỡ rất nhiều cơ hội huy động tài chính để thực hiện quy hoạch.
 
* Vừa qua, các cơ quan chức năng báo cáo đã phủ kín quy hoạch trên địa bàn TP.HCM, ông nghĩ sao về việc này?
 
- Cách phủ kín quy hoạch là một cách làm dàn trải. Các địa phương muốn quy hoạch dân số cao để thu hút được nhiều dự án nhà ở mà không hề dựa trên tình hình phát triển thực tế.
 
Trên cơ sở đó, họ quy hoạch diện tích đất ở trên đầu người dẫn đến chỗ nào cũng quy hoạch đất ở, nhưng thực tế không đủ năng lực để thực hiện dẫn đến “treo”. Quy hoạch dàn trải, không đáp ứng mục tiêu phát triển giao thông công cộng nên chỉ phát triển được giao 
thông cá nhân...
 
Thu hẹp diện tích quy hoạch để hạn chế “treo”
 
* Với những nguyên nhân trên, cách nào để khắc phục quy hoạch “treo”, thưa ông?
 
- Theo tôi, trước hết Nhà nước phải coi trọng lợi ích của người dân có liên quan. Đã quy hoạch thì phải tổ chức bồi thường ngay. Không bồi thường thì phải có cách gì đó hoán đổi để tạo thuận lợi cho dân.
 
Ví như khi quy hoạch khu cây xanh, Nhà nước nên tổ chức giải phóng mặt bằng, lấy đất trống, tái định cư cho dân. Sau khi có đất trống mà chưa có kinh phí triển khai dự án thì có thể cho thuê lại để kinh doanh ngắn hạn. Như vậy người dân không phản đối, giảm áp lực cho Nhà nước, vốn bồi thường giải phóng mặt bằng thấp, pháp lý đơn giản.
 
Vấn đề là chính quyền có quyết tâm 
làm hay không.
 
Trách nhiệm của Nhà nước là phải lo kinh phí, Nhà nước không thể nói với người dân là không có kinh phí mà buộc dân phải sống trong cảnh quy hoạch “treo”. Có thể phải “kéo” kinh phí ở nơi khác về, tính toán sự cần thiết giữa việc phải giải quyết quyền lợi cho dân và đầu tư những dự án khác.
 
Thứ hai là phải đổi mới phương pháp quy hoạch. Trước hết là thu hẹp diện tích quy hoạch bằng cách phân vùng. Phải phân định rõ vùng nào để phát triển đô thị theo hướng nén, tập trung; vùng nào là đất nông nghiệp thì khoanh vùng lại và phải bảo vệ đất nông nghiệp đó, không cho phát triển tràn lan.
 
Đến khi TP phát triển hết đất khu vực phát triển đô thị, có điều kiện để phát triển hạ tầng đến khu đất nông nghiệp thì mới tiếp tục quy hoạch ở khu đất nông nghiệp đã khoanh. Cách này gọi là quy hoạch theo nhu cầu, năng lực thật sự của TP, tránh dàn trải.
 
Thứ ba là thay đổi quan điểm và giải pháp về huy động vốn. Phải huy động vốn thật sự theo quan điểm thị trường, dựa trên lợi ích của dân, hài hòa lợi ích của người dân - nhà đầu tư và Nhà nước.
 
Có thể huy động người dân góp một phần giá trị đất của họ vào dự án và phân chia lợi nhuận lâu dài cho dân, chứ không nhất thiết phải đem tiền “mua đứt bán đoạn” đất của dân ngay từ đầu.
 
* Còn cách quản lý đô thị, thực hiện quy hoạch có cần thay đổi hay không?
 
- Như tôi đã nói ở trên, các nhà quản lý đô thị dựa vào quy hoạch để chia đất, chuyển mục đích sử dụng có nguy cơ sẽ tạo thành những khu quy hoạch “treo” về công trình công cộng, cây xanh và nhiều khu dân cư ổ chuột.
 
Hướng quy hoạch và phát triển đô thị hiện đại là Nhà nước phải làm hạ tầng trước (chủ yếu là giao thông). Sau đó mới phát triển đô thị theo mục tiêu tăng cường giao thông công cộng, phát triển trung tâm dân cư và việc làm quanh các đầu mối giao thông công cộng. Đấy là phương pháp TOD (Transit Oriented Development - phát triển 
theo định hướng giao thông).
 
Điều kiện phân vùng quy hoạch
 
Chính quyền cần khai thác tối đa điều kiện tạo thị (điều kiện hình thành và phát triển đô thị) gồm: điều kiện tự nhiên (vị trí địa lý, giao thông, địa chất thủy văn...) và điều kiện về thị trường (nơi có yếu tố phát triển cung cầu của đô thị).
 
Nơi nào có khả năng tập trung dân cao thì cứ tập trung, nhu cầu của người dân cao thì thị trường mạnh lên kéo theo công ăn việc làm.
Dương Ngọc Hà (Tuổi trẻ)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.