Chọn cảnh quan thông thoáng hay chọn một “skyline” đẹp nhưng chật chội? Bài toán quy hoạch không gian bờ Tây sông Sài Gòn, đoạn chảy qua trung tâm TPHCM, lại được đặt ra khi các khu cảng Tân Cảng, Ba Son và Nhà Rồng - Khánh Hội được di dời.

Sông Sài Gòn, khu vực cảng Nhà Rồng. Ảnh: Quang Chung

Cơ hội làm đẹp đô thị...

Trong quá khứ, cảng Tân Cảng, Ba Son và Nhà Rồng - Khánh Hội (cảng Sài Gòn) từng là “đòn bẩy” thúc đẩy sự phát triển và thịnh vượng của đô thị Sài Gòn - TPHCM. Nhưng vì nằm sâu trong nội thành nên hệ thống cảng biển trên sông Sài Gòn là một trong những nguyên nhân khiến giao thông đô thị ách tắc. Hơn nữa, yêu cầu của nền kinh tế hiện đại đòi hỏi phải có những cảng biển lớn hơn để thay thế... Nên từ những năm 2000, Chính phủ và chính quyền TPHCM đã quyết định di dời các cảng biển này ra khu vực Cái Mép - Thị Vải (Bà Rịa - Vũng Tàu) và Hiệp Phước (TPHCM).

Trong lúc các cảng chuẩn bị cho việc di dời, TPHCM cũng bắt tay vào việc quy hoạch lại cảnh quan bờ Tây sông Sài Gòn. Với mong muốn không gian bờ sông trở thành “điểm nhấn” cho đô thị nên TPHCM đã tổ chức cuộc thi quốc tế về ý tưởng quy hoạch khu trung tâm và sau đó ký hợp đồng thuê Công ty Nikken Sekkei (Nhật) lập quy hoạch...

Giữa năm 2013, chính quyền TPHCM công bố quy hoạch khu trung tâm thành phố rộng 930 héc ta. Trong quy hoạch này, dải bờ Tây sông Sài Gòn, từ cầu Sài Gòn đến cầu Tân Thuận (275 héc ta), được xác định là khu vực phát triển mới đa năng. Theo đó, chạy dọc suốt bờ sông sẽ hình thành dải công viên văn hóa, giải trí và công viên công cộng.

Thậm chí, để đảm bảo sự tiếp cận của người dân thành phố đến toàn bộ khu vực không gian bờ sông chảy qua trung tâm thành phố, các nhà quy hoạch đã thiết kế ngầm hóa đường Tôn Đức Thắng hiện tại (trên con đường này sẽ là công viên bờ sông) và kéo dài đường Lê Lợi (từ Nhà hát Lớn) ra tới Ba Son...

Tại vị trí (các khu đất) cảng Tân Cảng, Ba Son, Nhà Rồng - Khánh Hội, các nhà quy hoạch bố trí nhà cao tầng nhưng với mật độ rất thấp - theo nguyên tắc chiều cao công trình thấp dần từ trong ra phía bờ sông.
Khi đó, bình luận về giải pháp quy hoạch dải bờ Tây sông Sài Gòn của các chuyên gia Nhật Bản, kiến trúc sư Khương Văn Mười, Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TPHCM, thành viên Hội đồng kiến trúc thành phố, nói: “Đẹp. Hài hòa với đồ án quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm bên bờ Đông sông Sài Gòn... Vấn đề còn lại là chúng ta quản lý đồ án quy hoạch này như thế nào mà thôi”.

Suy nghĩ mới - tấc đất tấc vàng

Đúng như ông Khương Văn Mười lo ngại, việc quản lý đồ án quy hoạch khu trung tâm 930 héc ta, mà nhất là khu vực dải bờ Tây sông Sài Gòn, đã gặp phải thách thức.

Sau khi di dời Nhà máy Đóng tàu Ba Son về Cái Mép, Bộ Quốc phòng quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng khu đất 30 héc ta (trừ hạ tầng còn khoảng 22 héc ta) tại Ba Son. Mới đây, hồi tháng 3-2015, bộ này đã đề nghị chỉ định nhà đầu tư cho khu đất vàng này là Công ty cổ phần Đầu tư dịch vụ thương mại TPHCM.

Cùng với việc chỉ định nhà đầu tư, Bộ Quốc phòng tại Văn bản số 1934/BQP-CNQP (về việc điều chỉnh nhiệm vụ quy hoạch 1/500 khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son do Thứ trưởng Bộ Quốc phòng, Thượng tướng Trương Quang Khánh ký ngày 12-3-2015) cũng đề nghị chính quyền TPHCM xem xét việc điều chỉnh lại quy hoạch 1/500 của khu đất Ba Son - dự án khu trung tâm phức hợp Sài Gòn - Ba Son.

Cụ thể, Bộ Quốc phòng muốn điều chỉnh tăng dân số của khu vực Ba Son từ 5.400 dân lên 11.593 dân (hơn gấp đôi). Đồng thời đề xuất xây thêm 3.000 căn hộ tại đây để chính quyền TPHCM phục vụ cho việc tái định cư- bán cho người dân thuộc diện phải di dời tại các dự án chỉnh trang đô thị tại quận 1.

Nếu tính bình quân một căn hộ tái định cư có bốn người thì ít nhất dân số khu vực Ba Son tăng thêm 12.000 người nữa! Như vậy, với đề xuất điều chỉnh quy hoạch của Bộ Quốc phòng, dân số của khu vực Ba Son không chỉ tăng từ 5.400 dân lên 11.593 người mà là từ 5.400 dân lên khoảng 24.000 người.

Việc tăng dân số tại Ba Son đồng nghĩa với việc tăng chiều cao của các công trình tại đây. Theo đề xuất của Bộ Quốc phòng, trong khoảng 22 héc ta đất ở Ba Son có đến 7,5 héc ta (33%) xây dựng các cao ốc cao 180 mét (50 tầng); 3,5 héc ta đất xây nhà vườn, biệt thự, nhà liên kế cao 25 mét...

Ngoài ra, Bộ Quốc phòng còn đề nghị điều chỉnh tuyến đường ven sông Sài Gòn (đoạn qua Ba Son) nhằm mục tiêu “chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu Ba Son bảo đảm hiệu quả”!

Không chỉ có Ba Son, trước đó, Tổng công ty Tân Cảng Sài Gòn (thuộc Bộ Quốc phòng) cũng đã trình UBND TPHCM xem xét điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 dự án khu phức hợp Tân Cảng Sài Gòn theo hướng chuyển đổi công năng 37 héc ta (trong tổng số 43 héc ta diện tích toàn khu) sang đất ở, thương mại. Theo quy hoạch được điều chỉnh thì quy mô dân số ở khu Tân Cảng tăng lên khoảng 19.000-22.000 người với hệ số sử dụng đất từ 2,5 (theo quy hoạch cũ) lên 3,17.

Theo ông Huỳnh Xuân Thụ, Giám đốc Trung tâm Thông tin quy hoạch thuộc Sở Quy hoạch Kiến trúc TPHCM, việc điều chỉnh quy hoạch khu Tân Cảng xuất phát từ mong muốn (tăng hiệu quả kinh tế của dự án) của chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Tân Liên Phát.

Cách làm điều chỉnh quy hoạch để dự án hiệu quả cũng đã diễn ra với khu đất 50 héc ta của cảng Nhà Rồng - Khánh Hội. Theo quy hoạch, khu vực này có chức năng chính là dịch vụ, thương mại, nhà ở, giải trí, văn hóa, y tế, giáo dục và những mảng cây xanh liên tục dọc bờ sông. Nhưng mới đây, Công ty TNHH một thành viên Cảng Sài Gòn đã có văn bản gửi UBND TPHCM xin chuyển mục đích sử dụng khu đất này theo hướng giảm các trung tâm thương mại, tăng số lượng căn hộ thương mại.

Theo đó, chỉ tiêu dân số của khu Nhà Rồng - Khánh Hội sẽ tăng lên khoảng hai lần so với chỉ tiêu trong quy hoạch đã được phê duyệt.

Được biết, sau khi được thành phố chấp thuận việc này, Công ty TNHH một thành viên Cảng Sài Gòn đã tìm được đối tác hợp tác đầu tư dự án chuyển đổi công năng cảng Nhà Rồng - Khánh Hội. Hiện tại, một pháp nhân mới đã được thành lập để thực hiện dự án này là Công ty TNHH Đầu tư Phát triển đô thị Ngọc Viễn Đông.

Quy hoạch chi tiết và báo cáo đầu tư theo phương án điều chỉnh tăng quy mô dân số khu Nhà Rồng - Khánh Hội đang được nhà đầu tư này thực hiện.

Điều lo ngại...

Điều chỉnh quy hoạch cục bộ tăng mạnh về quy mô dân số tại khu vực Tân Cảng, Ba Son hay Nhà Rồng - Khánh Hội giúp tăng nguồn vốn phục vụ việc di dời cảng, nhưng khi điều chỉnh như thế, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật liệu có “chịu đựng” nổi?

Theo ông Võ Kim Cương, nguyên Phó văn phòng Kiến trúc sư trưởng TPHCM, điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với yêu cầu thực tế là điều hết sức bình thường và được Luật Quy hoạch đô thị cho phép. Tuy nhiên, điều chỉnh quy hoạch cục bộ tăng mạnh về quy mô dân số như ở Tân Cảng, Ba Son, Nhà Rồng - Khánh Hội như thế thì cần phải chứng minh khả năng chịu đựng của hạ tầng, nhất là hạ tầng giao thông.

Tuy nhiên, ông Shigehisa Matsumura, chuyên gia quy hoạch cấp cao của Công ty Nikken Sekkei, cho biết khi lập đồ án quy hoạch khu trung tâm 930 héc ta trước đây,  Nikken Sekkei đã tính toán kỹ khả năng chịu đựng của hạ tầng kỹ thuật từng khu vực như cảng Nhà Rồng - Khánh Hội, Ba Son, Tân Cảng... Tính toán rồi mới đưa ra các chỉ tiêu về dân số, hệ số sử dụng đất (thấp) như vậy.

Quang Chung (TBKTSG)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.