Quy định huy động vốn “trói” nhà đầu tư thứ cấp?

“Sa lầy”…

Là chủ một công ty xây dựng nhỏ, bên cạnh việc đảm nhận các công trình trong khả năng, anh Nguyễn Trường Sơn vẫn tham gia góp vốn vào một số dự án, sau đó gỡ gạc lại bằng cách bán lẻ cho các nhà đầu tư. Nói nôm na, anh là người góp vốn cho chủ đầu tư cấp I (sơ cấp), rồi lại huy động vốn từ các khách hàng. Nhờ vào hoạt động đó, anh giúp công ty duy trì và tích lũy được một số vốn nhất định để triển khai được các dự án mà anh ấp ủ từ lâu.

Trên thị trường xây dựng – BĐS, có rất nhiều người như anh Sơn. Các chủ đầu tư cấp II (thứ cấp) này đóng vai trò như nhà mua sỉ của các dự án, và qua họ, hàng hóa được bán lẻ hoặc bán sỉ lần nữa. Hoạt động của họ đã góp vai trò quan trọng trong sự nhộn nhịp của thị trường, khiến thị trường nóng lên, hấp dẫn hơn. Nhưng lối phân phối kiểu bán hàng đa cấp và những kĩ năng của họ cũng khiến giá nhà đất bị đẩy lên cao quá giá trị thực, khiến cung thật không thể tiếp cận với cầu thực, làm thị trường trở nên méo mó.

Chính vì thế, các nhà quản lý đã quy định chủ đầu tư thứ cấp không được thực hiện các hành vi huy động vốn, mà chỉ được bán hàng hóa khi đã đủ các điều kiện bán hàng. Điều này khiến các chủ đầu tư thứ cấp mất cơ hội “lướt sóng”, những người không trường vốn không thể mạo hiểm tham gia thị trường BĐS, nhất là trong giai đoạn thị trường ảm đạm như hiện nay.

Bản thân anh Sơn cũng đang mất ăn mất ngủ vì một số vốn lớn của công ty đang bị ngâm trong một dự án phía Đông Nam Hà Nội. Do nhiều nguyên nhân, dự án đó bị chậm tiến độ, nên hàng hóa không biết đến khi nào mới được bàn giao cho anh. “Không biết từ giờ đến khi đó, tôi phải cầm cự thế nào” – anh than vãn.

Có “giải cứu”?

Thực ra, việc thị trường BĐS ảm đạm không chỉ do các nhà đầu tư thứ cấp “bị trói”, mà còn xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác, như thời gian vừa qua, các chính sách và các quy định pháp luật về đất đai thay đổi liên tục, không nhất quán đã ảnh hưởng lớn đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ông Phạm Ngọc Hưng, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM, nhận định: “Thị trường bất động sản trầm lắng do chịu tác động trực tiếp của Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nhất là việc quy định 20% số lượng nhà bán của dự án không qua sàn giao dịch bất động sản và quy định chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án”.

Thế nhưng, việc Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chủ đầu tư cấp II không được quyền bán dự án ngay sau khi nộp tiền huy động vốn cho chủ đầu tư cấp I được coi như “giọt nước làm tràn ly”. Điều này đã dẫn đến tình trạng chủ đầu tư cấp II bị giam vốn, nên không khuyến khích các công ty thứ cấp tham gia thị trường.

Theo nhận định của các chuyên gia BĐS, quy định nói trên khiến các chủ đầu tư thứ cấp không còn mặn mà với việc chi tiền cho nhà cửa, khiến thị trường BĐS đã thiếu vốn nay còn thiếu hơn, làm các dự án chậm trễ hơn, nên thị trường lại càng ảm đạm.

Trong một lần trao đổi với báo chí, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, vốn là nhu cầu không dừng đối với thị trường BĐS. Chính vì thế, cơ quan quản lý sẽ tìm các biện pháp cứu nguồn vốn cho thị trường, trong đó có tăng độ minh bạch để tăng tính hấp dẫn và thu hút được sự tham gia của nhiều người có nhu cầu thực. “Luật quy định những điều kiện cho nhà đầu tư thứ cấp tham gia thị trường, cũng là để hướng tới sự minh bạch. Thị trường BĐS hiện đang có nhiều điều bất thường, và chúng ta phải từng bước giải quyết những vấn đề đó” – ông Nam chia sẻ.