Quản lý chung cư: Vấn đề là nhà của ai?

Chung cư mọc lên ngày một nhiều, thành phần Ban quản trị cần có đại diện chủ hộ để giải quyết xung đột lợi ích

Gần như "ăn” cả…

Tồn tại lớn nhất thời gian qua chính là việc chủ đầu tư (CĐT) các dự án nhà chung cư (CC) sau khi đã bàn giao nhà cho người mua vẫn tiếp tục làm quản lý CC. Theo TS Phạm Sỹ Liêm (Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng) thì điều đó không thuyết phục. Thực tế thì, nếu CĐT "nhận” nốt việc này thì gần như là "ăn cả”, trong lúc không đủ năng lực quản lý bởi sự phát sinh sự việc ở một CC là rất lớn và đôi khi còn bất ngờ. Ông Liêm cho rằng, các CĐT nên rút lui, trả quyền và trách nhiệm quản lý này lại cho chính quyền các quận, huyện- nơi có CC. Tuy nhiên, để sát dân hơn, thì chính cộng đồng dân cư tại một CC cụ thể cần bầu ra đại diện của mình để tham gia vào Ban quản trị tòa nhà. Nói dễ hiểu rằng, chủ nhà phải được quyền quản lý tài sản của mình.

Sở dĩ có sự lình xình như hiện nay là hầu hết CĐT không thực hiện quy định trong việc tổ chức hội nghị với người mua nhà để thành lập Ban quản trị CC còn người mua nhà cũng không biết (hoặc thờ ơ) với cái quyền đó. Cụ thể là, quy định, khi 1/2 CC được bán hoặc được sử dụng thì CĐT và chính quyền sở tại phải tổ chức hội nghị, lập ra Ban quản trị.

Dù có lợi ích kinh tế không nhỏ, nhưng đã đến lúc CĐT phải chia quyền lại cho người sở hữu căn hộ . Mặc dù, nói như ông Cao Tiến Đạt, Giám đốc Công ty Xây dựng số 5 (CĐT tòa nhà 101 Láng Hạ) thì Ban quản trị phải đủ năng lực, vì rằng khi xảy ra những vấn đề phức tạp CĐTvẫn phải gánh, "trong khi Ban quản trị chỉ lo phân định sở hữu chung riêng, lo mặc cả phí sao cho rẻ”. Còn ông Nguyễn Đức Sơn (TGĐ Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội) thì dẫn ra một nguyên nhân là chính quyền (phường, quận) thiếu phối hợp với cơ quản lý nhà. Điều này thể hiện trong thực tế triển khai quản lý thí điểm nhà CC tại khu Trung Hòa - Nhân Chính. Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) lại cho rằng, để giải quyết mẫu thuẫn, quan trọng là phải công khai để các chủ căn hộ biết mọi khoản thu, chi; phải thỏa thuận ngay từ đầu về diện tích chung, riêng. Chỉ có như vậy chủ căn hộ mới tin là mình không bị "móc túi”.

Chủ căn hộ phải được tôn trọng

Theo ông Trần Huy Sáng, GĐ Sở Nội vụ Hà Nội, một trong những nguyên nhân phát sinh sự lộn xộn, khó kiểm soát các khu CC là do tốc độ phát triển loại nhà này ở Hà Nội quá nhanh, cùng đó là sự buông lỏng quản lý, bất đồng quan điểm giữa CĐT và các hộ dân. Hoạt động ở nhà CC gần như phó mặc cho CĐT, dẫn tới tình trạng hách dịch, cửa quyền, kể cả việc khi CC xuống cấp cũng không chịu sửa chữa; cùng đó là nâng giá dịch vụ một cách tùy tiện, quá mức.

Nhìn chung, phương án sắp tới để tìm lại sự bình yên cho các khu CC là sẽ vẫn giao việc quản lý điều hành nhà cho CĐT, nhưng sẽ có sự giám sát các đại diện các hộ gia đình. Khi thành lập Ban quản trị tòa nhà sẽ tổ chức đấu thầu chọn đơn vị làm dịch vụ, công khai, minh bạch chi phí. Khi người dân ở CC lại không được là chủ nhà theo đúng nghĩa thì phát sinh mâu thuẫn là đương nhiên. Hiện vẫn đang tồn tại tình trạng phổ biến là CĐT hoặc nhà thầu xây dựng giữ vị trí độc quyền trong cung cấp dịch vụ. Do đó, nếu họ càng cắt giảm chi phí dịch vụ thì càng thu được lợi nhuận, chưa nói lại tăng thu thêm trên đầu các dịch vụ. Khi mà mỗi CC đều có Ban quản trị thì họ sẽ có quyền đấu thầu để chọn ra đơn vị quản lý tòa nhà, và lúc đó đương nhiên CĐT, nhà thầu sẽ phải giảm lợi nhuận, vì họ cũng chỉ là một thành viên trong Ban quản trị.

Điều đáng nói là chính Sở Xây dựng Hà Nội cũng từng cho rằng giao trách nhiệm cho Ban quản trị CC sẽ nảy sinh phức tạp khó lường, và bản thân chính quyền cơ sở cũng không mặn mà với việc này. Như vậy là, trong vụ này, chủ căn hộ CC muốn lập Ban quản trị để có tiếng nói bảo vệ quyền lợi của mình, còn lại các bên đều chưa sẵn sàng. Nếu thế, tình hình phức tạp vẫn sẽ kéo dài, cho đến khi vai trò chủ nhà của các chủ căn hộ CC phải được tôn trọng.