“Phá băng” bất động sản: Khắc phục được sự lệch pha cung - cầu

Trước tình trạng “đóng băng” của thị trường BĐS, ngay từ đầu năm 2012, Bộ Xây dựng đã tổng hợp, báo cáo Chính phủ về thực trạng tình hình thị trường BĐS, trong đó phân tích rõ các nguyên nhân chủ quan và khách quan dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường như: Thị trường BĐS phát triển thiếu quy hoạch, không có kế hoạch, chưa theo sát với nhu cầu thị trường dẫn đến lệch pha cung - cầu; cơ cấu hàng hóa mất cân đối; hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện; năng lực DN BĐS hạn chế; công tác quản lý nhà nước còn nhiều bất cập…

Phát triển nhà ở xã hội là trọng tâm

Theo Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, một trong những vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS là phải khắc phục được sự lệch pha cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý, sao cho các sản phẩm BĐS chủ yếu phải phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua. Chính vì vậy, Bộ Xây dựng xác định quan điểm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS phải gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 (gọi tắt là Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia) mà trọng tâm là phát triển nhà ở xã hội, hướng tới người nghèo để người nghèo có nhà ở, trên cơ sở đó Bộ đã đề xuất 6 nhóm giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường, bao gồm cả giải pháp trước mắt và cả giải pháp lâu dài, cụ thể là: Hoàn thiện thể chế, tăng cường quản lý nhà nước, bảo đảm thị trường phát triển ổn định theo quy hoạch, kế hoạch, bảo đảm cân đối cung - cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội; Rà soát, điều chỉnh cơ cấu các dự án BĐS; Giải quyết nợ xấu và hỗ trợ tín dụng; Điều chỉnh chính sách thuế, tài khóa; Các giải pháp cho DN BĐS; Cải cách thủ tục hành chính, tăng cường thông tin, củng cố niềm tin cho thị trường.

Tính trong khoảng thời gian từ tháng 12/2012 (sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết số 40/2012/QH13) đến tháng 9/2013, Bộ đã soạn thảo, trình và được cấp có thẩm quyền ban hành, hoặc Bộ ban hành theo thẩm quyền 10 văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS. Ngoài ra còn nhiều đề án, văn bản quy phạm pháp luật khác đang trong giai đoạn hoàn thiện để ban hành như: Đề án về quản lý phát triển nhà ở và thị trường BĐS như: Quyết định của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở tại TP Hà Nội và TP.HCM; Đề án thí điểm về chuyển đổi dự án nhà ở để bán sang nhà ở cho thuê; Chiến lược phát triển thị trường BĐS; các chương trình, đề án phát triển nhà ở xã hội...

Tính đến nay, trên toàn quốc đã có 84 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng (kể cả các dự án đang hoàn thiện thủ tục và các dự án đã động thổ, khởi công) với quy mô xây dựng khoảng 51.895 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 23.822 tỷ đồng; 39 dự án dự án nhà ở cho công nhân khu công nghiệp đang triển khai thực hiện, quy mô xây dựng trên 26.837 căn hộ, tổng mức đầu tư trên 6.800 tỷ đồng.

Doanh nghiệp chủ động chiến lược kinh doanh

Các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia theo Nghị quyết số 02/NQ-CP được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế của thị trường, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của nước ta trong giai đoạn hiện nay, được các cơ quan quản lý nhà nước, cộng đồng DN và đa số người dân đồng tình ủng hộ, bước đầu đã phát huy hiệu quả. Đặc biệt, gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng theo Nghị quyết 02, là gói hỗ trợ nhằm vào đối tượng người nghèo, tạo điều kiện để người nghèo có nhà ở đã được xã hội và đông đảo người dân, nhất là người dân nghèo ủng hộ và đánh giá cao.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 02/NQ-CP đã được Bộ Xây dựng, các bộ, ngành và các địa phương tích cực triển khai; một số địa phương có nhiều dự án BĐS như Hà Nội, TP.HCM đã thành lập Tổ công tác riêng để thường trực giải quyết nhanh các thủ tục cho DN. Bộ Xây dựng đã hướng dẫn chi tiết, cụ thể theo hướng đơn giản hóa tối đa thủ tục hành chính trong việc chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cũng như các điều kiện và thủ tục để DN được vay đầu tư và người dân vay để thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp từ gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng.

Đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã có các văn bản chấp thuận cho 6 DN vay vốn với tổng số vốn vay dự kiến là 860,5 tỷ đồng, đã giải ngân cho 2 DN với số tiền là 54,798 tỷ đồng. Đối với hộ gia đình, cá nhân: Đã cam kết cho vay 619 khách hàng cá nhân với số tiền là 203,049 tỷ đồng; trong đó, đã giải ngân cho 590 khách hàng với dư nợ 142,47 tỷ đồng. Hiện các Ngân hàng đã nhận được nhiều hồ sơ xin vay và đang tiến hành thẩm định để cho vay.

Theo ý kiến một số chuyên gia kinh tế nhận định, hiện nay nhiều DN BĐS đã chủ động điều chỉnh chiến lược kinh doanh như: Chuyển mạnh sang phát triển nhà ở xã hội; chia nhỏ căn hộ, sử dụng vật liệu hoàn thiện trong nước để giảm giá thành; bán hạ giá để cắt lỗ; hỗ trợ cho người mua nhà bằng nhiều hình thức như hỗ trợ vay ngân hàng, khuyến mại. Thị trường BĐS đã hướng tới bộ phận đa số người mua, cung cấp các hàng hóa phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của thị trường. Phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, đã hoàn thiện, vị trí thuận lợi, giá dưới 15 triệu đ/m2 vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng. Giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giai đoạn 2008 - 2010, nhiều dự án giá giảm tới 50%, trở về giá tương đương thời điểm 2006. Hầu hết các dự án đã giảm từ 10-30% giá bán, có một số dự án, như dự án Sunrise City của Cty  CP Đầu tư địa ốc NoVa, dự án Everrich 3 của Cty Phát Đạt tại TP.HCM đã giảm giá tới gần 50% so với giá bán tại thời điểm “nóng” cách đây hơn 2 năm.

Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng khẳng định, các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đã đạt được những kết quả khả quan ban đầu. Tuy nhiên, thị trường BĐS rất rộng lớn và phức tạp, liên quan đến nhiều loại thị trường khác, vì vậy để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS cần sự quyết tâm và nỗ lực không chỉ của ngành Xây dựng mà còn phải có sự phối hợp chặt chẽ và vào cuộc của các ngành, các cấp, các địa phương; các chính sách điều tiết thị trường cũng cần phải có thời gian để có thể đi vào cuộc sống và phát huy hiệu quả.