Những giao dịch nhà đất có nguy cơ không được cấp sổ đỏ

Từ chung cư mi ni

Theo quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chung cư mini là loại hình nhà ở do các cá nhân hộ gia đình xây dựng để bán, cho thuê. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chung cư mini phải có giấy phép xây dựng đảm bảo nhiều yếu tố như quy hoạch của khu vực, phương thức phòng cháy chữa cháy, cầu thang thoát hiểm, phải nộp thuế và các lệ phí kinh doanh…

Tuy nhiên, kết quả kiểm tra đột xuất tại 16 xã, phường thuộc 11 quận, huyện thuộc TP Hà Nội tháng 5 vừa qua cho thấy, không có chung cư mini nào đáp ứng đầy đủ các quy định để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Ông Nguyễn Khắc Thọ, Phó giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, ngoài các quy định như đã nêu trên, muốn được cấp giấy chứng nhận, tòa nhà cần phải thỏa mãn thêm hai điều kiện, dưới sáu tầng, tùy vị trí, UBND quận, huyện hoặc Sở Xây dựng sẽ xem xét cấp phép xây dựng. Nếu công trình từ chín tầng trở lên, phải có thêm thỏa thuận về quy hoạch.

Trên thực tế, phần lớn các dự án chung cư mini đã và đang xây dựng hiện nay đều có tình trạng là “giấy phép xây dựng một đàng, chủ nhà làm một nẻo” và vì thế nên tình trạng không xin được giấy chứng nhận sở hữu trở nên khá phổ biến. Hầu hết các trường hợp bị trả lại hồ sơ xin cấp sổ đổ là do chủ nhà chỉ làm các thủ tục “giống như xin giấy phép xây nhà ở” mà thôi. Lý do của việc xin thủ tục “giống như” đó là do các họ muốn tránh phải nộp một số khoản thuế, lệ phí. Hệ quả của việc làm lách luật đó là, dù tránh được các khoản lệ phí, phí, nhưng sau khi điều chỉnh lại thiết kế, những căn phòng khép kín để bán đã không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Ông Nguyễn Trọng Hiền, Trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Hà Nội cho hay: “Chưa hề có quy hoạch nào về phát triển loại hình chung cư mini này. Hầu hết các dự án đều xây dựng trên các diện tích đất nhỏ, trong ngõ sâu, hạ tầng quá tải, chật hẹp. Vi phạm các quy định về an toàn sử dụng nên không đủ điều kiện cấp phép”.

Khi tiến hành các giao dịch tại các chung cư mini hầu hết các chủ đầu tư đều hứa rằng đảm bảo đủ các loại giấy tờ, quy hoạch, giấy phép. Tình trạng chung các chung cư mi ni được xây dựng trong các ngõ ngách, nhưng hầu hết đều bất chấp những quy định an toàn về xây dựng, cấp phép hay những quy định về diện tích, không gian, phòng cháy chữa cháy... Thậm chí nhiều khu chung cư dạng này đều được thiết kế khá kín cổng cao tường như kiểu chủ nhân muốn tạo niềm tin và sự an toàn cho những người sống trong khu vực đó. Tuy nhiên, bản thân những người sống trong khu vực này cho biết nhiều khi nghĩ cũng thấy lo khi mà cả tòa nhà chỉ có một cầu thang nhỏ hẹp và dốc đứng. Bên cạnh đó, việc nếu khu chung cư không khóa cổng thì sẽ không đảm bảo an ninh, trật tự, nhưng nếu khóa chặt cổng rồi nếu xảy ra hỏa hoạn thì đúng là... khó lòng chạy nhanh được. Có một thực tế hiển nhiên là, dù Bộ Xây dựng cho phép loại hình nhà ở chung cư mini nhưng cũng không khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này. Và trên thực tế, những văn bản hướng dẫn cụ thể cho loại hình nhà ở này cũng rất hạn chế.

Tuy nhiên do nhu cầu quá lớn, việc một bộ phận thị trường đáp ứng được phân khúc nhu cầu này đã khiến cho nó có cơ sở để hình thành và có xu hướng phát triển. Các chuyên gia tư vấn cho rằng, trong khi chờ một quy định cụ thể hơn về quy hoạch và cấp sổ đỏ cho các khu chung cư mi ni, cá nhân có nhu cầu chỉ nên thuê chứ hoàn toàn không nên mua những chung cư mini này. Ngoài vấn đề rủi ro như đã phân tích thì nếu có xảy ra tranh chấp thì chắc chắn người mua sẽ chịu thiệt. Một chuyên gia phân tích: Việc bỏ ra cả tỉ bạc để mua rủi ro là không nên. Trong khi đó với số tiền này, cá nhân hoàn toàn có thể gửi tiết kiệm và có được khoản tiền để thuê những căn phòng rộng rãi, an toàn hơn trong khi vẫn bảo toàn được khoản tiền vốn.

Để ngăn chặn những rủi ro pháp lý đối với loại hình chung cư mini, ông Vũ Mạnh Cường, Trưởng phòng Quản lý nhà ở, Cục quản lý Nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, cần nghiêm khắc xử lý các trường hợp xây dựng chung cư mini sai quy định bằng các chế tài xử phạt nặng. Bên cạnh đó, cơ quan cấp phép phải thanh tra, kiểm tra xem dạng nhà kiểu này có đủ điều kiện xây dựng hay không.

Đến dự án lớn

Nghị định 71/2010/NĐ- CP quy định chủ đầu tư được phép ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với các đối tác và nhà đầu tư, thỏa thuận phân chia lợi nhuận bằng tiền hay sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho hình thức huy động vốn này không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án mà không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, có nghĩa là được phép huy động vốn trước khi làm xong phần móng của dự án.

Trước đây quy định chỉ chung chung là không được huy động vốn trước khi làm móng thì nay nghị định đã làm rõ và chặt chẽ hơn. Với những dự án khả thi cho phép huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, bên tham gia góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà với số lượng không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án đã khởi công. Sau khi làm móng xong thì chủ đầu tư có thể ký hợp đồng bán nhà sẽ hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, quy định mới cũng buộc chủ đầu tư, nếu tổ chức việc huy động vốn theo hình thức góp vốn được phân chia sản phẩm bằng nhà không quá 20% tổng số nhà thương mại của dự án không qua sàn thì phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng tỉnh, TP, nơi phát triển dự án, chậm nhất sau 15 ngày kể từ khi công bố bán nhà, đồng thời phải báo rõ hình thức và số vốn cần huy động, địa chỉ của nhà đầu tư, số lượng nhà sẽ bán. Động tác này giúp cho thị trường minh bạch hơn vì chủ đầu tư phải thông báo bán bao nhiêu sản phẩm và bán cho ai. Có như vậy thì sau này những người đã góp vốn trong giai đoạn đầu ở diện 20% không thông qua sàn đó mới được làm sổ đỏ.

Tuy nhiên thực tế rất nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận đã cố tình không thực hiện nghĩa vụ này của mình đối với các nhà đầu tư. Nếu làm theo đúng quy định thì đương nhiên người góp vốn sẽ có tên trong một danh sách do Sở Xây dựng xác nhận để sau này họ có đủ điều kiện để được làm sổ đỏ cho ngôi nhà mình đã mua.

Theo Sở Xây dựng từ tháng 10-2010 đến nay, Sở này nhận được 10 danh sách và mới xác minh được hai danh sách. Trong khi tổng số dự án lớn nhỏ trên địa bàn Hà Nội là con số khổng lồ. Điều đó có thể lí giải rằng chủ đầu tư đã cố tình lờ đi nghĩa vụ của mình đối với khách hàng khi cầm tiền mà không nộp danh sách lên để Sở Xây dựng, kiểm tra. Nguyên nhân của vấn đề này rất dễ hiểu, vì nếu có danh sách đó thì chủ đầu tư sẽ bị kiểm soát, không thể bán quá số lượng 20% lượng nhà ở thương mại, hoặc là bán hết sạch trước khi dự án hoàn thiện hạ tầng móng. Hậu quả của câu chuyện này là những người góp vốn mua nhà trong diện 20% không thông qua sàn sẽ không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.