Nhiều bất cập tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản: Trên 111.000 tỉ đồng đang “chìm” trong bất động sản

Thống kê từ 50 tỉnh, TP, hiện đang tồn đọng 42.000 căn hộ, 93.000m2 văn phòng cho thuê; 7.922.000m2 đất nền... Ảnh: Đ.T

Chưa phù hợp với thực tế

Tổng kết quá trình triển khai Luật Nhà ở và Luật KD BĐS cho thấy còn nhiều bất cập, như các quy định về kinh doanh nhà ở và BĐS vẫn chưa hoàn chỉnh và phù hợp với thực tế. Do vậy, chưa khuyến khích các chủ thể tham gia phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở giá rẻ, dẫn đến chưa tạo điều kiện để tăng nguồn cung cho thị trường, làm cho quan hệ cung cầu về nhà ở mất cân đối. Giá nhà vẫn còn ở mức quá cao so với thu nhập bình quân của người dân.

Thị trường BĐS phát triển không đồng đều và thiếu ổn định, giá BĐS tăng cao gây ảnh hưởng không tốt cho việc tạo lập chỗ ở của người dân. Việc thị trường BĐS đang bị ''đóng băng'', không tiêu thụ được đang ảnh hưởng lớn đến các ngành SX khác, nhất là SX các VLXD, trang trí nội thất. Theo thống kê từ 50 tỉnh, thành phố, hiện đang tồn kho trên 42.000 căn hộ bao gồm cả căn hộ và nhà ở thấp tầng, trên 93.000m2 văn phòng cho thuê và 7.922.000m2 đất nền, ước tính tổng tồn kho khoảng 111.963 tỉ đồng..

Một thực trạng nữa là việc kinh doanh BĐS chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển hiện đại, thiếu quy hoạch cụ thể, quy mô dự án nhỏ lẻ, chưa đảm bảo tính kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau và trong khu vực. Vì vậy, sau khi các dự án hoàn thành thì các dịch vụ đô thị vẫn chưa có để đáp ứng nhu cầu của người dân...

Bộ trưởng Bộ XD Trịnh Đình Dũng cho biết, trong chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, các quy định về phát triển NƠXH còn bất cập, gây khó khăn cho người dân cũng như các chủ đầu tư: Quy định không được bán, không được mua, quy định về số tầng cao... Ngoài ra, nhiều quy định nội dung trong 2 luật còn nhiều chồng chéo. Luật hiện hành chưa đưa ra khung pháp lý, làm hạn chế nguồn tín dụng cho thị trường; chưa mở rộng đối tượng là người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam...

Cần sớm hoàn thiện

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm cho rằng, tư duy chỗ ở cần được quán triệt trong phát triển nhà ở. Do đó, nhà ở công nhân phải xây thành phố phường, chứ không phải “trại lính” như hiện nay. “Trong chính sách nhà ở quốc gia, chúng ta chưa rõ ràng chính sách NƠXH. Đúng nghĩa, NƠXH là để dành cho trẻ em lang thang cơ nhỡ, người già (nhà tế bần). Nhà nước tạo điều kiện cho người dân thuê nhà ở công, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp được vay dài hạn để mua nhà ở phổ cập... Chính sách cho NƠXH còn chậm phát triển, hiện tượng tách rời phát triển nhà ở và chỗ ở còn phổ biến, thiếu hiệu lực pháp lý. Tại sao không đề cập tới HTX nhà ở? - Đây là một khiếm khuyết lớn của luật? - ông Sỹ Liêm cho biết.

Cũng theo ông Liêm, hiện nhà ở chiếm 60-70% của bộ mặt đô thị, vì vậy chăm lo kiến trúc nhà ở chính là để đảm bảo bộ mặt đô thị. Nguyên nhân của giá BĐS đang còn quá cao, lý do nằm ở giá đất ở thị trường cấp 1 vẫn cao. Trong cơ cấu giá thành sản phẩm BĐS, có tới 70% là giá đất. Nghịch lý này rõ ràng cần được giải quyết triệt để từ những chính sách chuẩn bị sửa đổi ra đời. Vấn đề nhà ở phổ cập phải là trung tâm của Luật Kinh doanh BĐS.

Đại diện TCty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) thì cho rằng việc triển khai các dự án nhà ở xã hội có rất nhiều vướng mắc, cần phải tháo gỡ như: DN khó tiếp cận với các nguồn vốn vay ưu đãi, quy định về tài sản thế chấp... Do vậy, cần có chính sách hỗ trợ DN như quy định thế chấp bằng dự án hình thành trong tương lai để có cơ sở vay vốn, quy định tỉ lệ vay của ngân hàng trong tổng mức đầu tư dự án, làm cơ sở để xác định giá bán.

Còn theo Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS VN Nguyễn Văn Minh thì thực tế lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS đang có nhiều khó khăn vướng mắc, nhất là các thủ tục hành chính, khiến DN phải đi lại rất nhiều lần với các cơ quan khác nhau để giải quyết các thủ tục. Qua đó, hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu, né tránh đùn đẩy trách nhiệm vẫn đang là vấn đề nan giải, cần phải được giải quyết.