Nhà ở xã hội và thị trường bất động sản

Đây là một việc làm khó, rất khó trong bối cảnh thị trường nhà đất đang đóng băng và hành lang pháp lý thiếu rõ ràng. Có thể nói chương trình phát triển nhà ở xã hội đang “lăn bánh trên con đường quá nhiều ổ gà”. Thực tế, các cơ chế, chính sách đã có từ lâu nhưng đến nay các dự án nhà ở xã hội vẫn chưa có nhiều. Lý do là nhà ở xã hội không mang lại lợi nhuận nên các doanh nghiệp không mấy quan tâm.

Thật vậy, theo Nghị định 71, giá bán nhà ở xã hội do Nhà nước quy định, theo nguyên tắc giá bán bao gồm các khoản chi phí hợp lý chủ đầu tư bỏ ra; bảo đảm tính đủ các chi phí thu hồi vốn, kể cả vốn vay (nếu có) và được hưởng lợi nhuận với định mức 10%.

Dù doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội được Nhà nước giao đất “sạch” (khỏi bồi thường, giải phóng mặt bằng) và không thu tiền sử dụng đất, nhưng với quy định về mức lợi nhuận này doanh nghiệp không thấy lợi, thậm chí còn có nguy cơ lỗ vốn. Lãnh đạo của một tổng công ty xây dựng ở TPHCM còn cho rằng, với cơ chế như hiện nay không thể nào phát triển nhanh nhà ở xã hội được vì không có vốn.

Theo quy định, vốn đầu tư nhà ở xã hội doanh nghiệp phải tự xoay xở (không lấy từ ngân sách). Trong tình hình thị trường bất động sản “bất động” như hiện nay, các ngân hàng đã “đóng cửa” với các dự án nhà đất. Hơn nữa, với các dự án loại này chủ đầu tư không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (vì Nhà nước không thu tiền sử dụng đất) để thế chấp.

Trong khi đó, những dự án nhà ở xã hội (thường là chung cư cao tầng) đòi hỏi số vốn lớn, hàng trăm tỉ đồng. Không vay được vốn, doanh nghiệp xoay xở theo kiểu gì? Thường đối với các dự án nhà ở thương mại, doanh nghiệp được huy động vốn của khách hàng sau khi dự án đã xong phần móng. Với các dự án nhà ở xã hội, pháp luật cũng cho phép huy động vốn từ khách hàng (Thông tư 36) nhưng vấn đề là doanh nghiệp không biết khách hàng của mình là ai! Dù Nghị định 86 có quy định về đối tượng mua nhà ở xã hội nhưng những đối tượng này còn phải được chính quyền phân loại, xét ưu tiên… Hơn nữa, đối tượng mua nhà ở xã hội là người nghèo!

Không được ưu đãi từ vốn ngân sách, không vay được từ ngân hàng, không huy động được từ người mua… doanh nghiệp đầu tư vào dự án nhà ở xã hội chỉ có thể lấy tiền túi ra đầu tư (nếu có). Với quy định mức lãi 10% cho một dự án mà có thể kéo dài nhiều năm; liệu các doanh nghiệp có nhảy vào những dự án này hay lấy tiền gửi ngân hàng để nhận lãi 20% mỗi năm? Đó là chưa nói đến chuyện nhiều khoản chi phí rất khó được cơ quan thuế công nhận là chi phí hợp lý trong quá trình doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Theo tính toán của giám đốc một công ty xây dựng, giá thành của nhà ở xã hội (dù không tính tiền sử dụng đất) có khi còn cao hơn nhà ở thương mại nếu xét ở mức lãi suất như hiện nay (nếu vay được); vì các dự án thương mại có thể huy động được vốn từ khách hàng nên đã bớt được một phần chi phí lãi vay ngân hàng… Tất nhiên giá bán nhà ở xã hội do chính quyền quyết định - cũng có khi thấp hơn giá thành! Vậy làm thế nào phát triển được nhà ở xã hội?

Phải thay đổi cơ chế chính sách để khơi thông nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội. Tất nhiên, về tổng thể không chỉ cần thay đổi cơ chế chính sách đối với nhà ở xã hội mà phải với cả sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Do đó, tân Bộ trưởng Bộ Xây dựng cần xem xét những kiến nghị của chính quyền TPHCM vừa gửi cho Bộ Xây dựng. Đó là cần ban hành cơ chế cụ thể để nhiều thành phần tổ chức kinh tế có thể tham gia đầu tư vào thị trường bất động sản; khuyến khích các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách, mở rộng sự tham gia của doanh nghiệp, cá nhân nước ngoài vào thị trường này; xây dựng chính sách thuế nhà đất, bổ sung thuế sở hữu nhà ở; xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản để đánh giá và dự báo tình hình phát triển thị trường.

Chính phủ cũng cần sớm ban hành các quy định cụ thể để hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như quỹ tín thác đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở; chấn chỉnh và nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; quản lý, kiểm tra việc bán hàng qua sàn giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kiểm soát chặt chẽ tiến độ đầu tư các dự án, đặc biệt là các dự án nhà ở và hạ tầng đô thị…

Ngoài ra, cần hình thành các tổ chức quản lý nhà nước đủ năng lực thực thi công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản hiệu quả gồm trung tâm nghiên cứu và dự báo thị trường bất động sản, tổng công ty xây dựng nhà ở xã hội, quỹ tài chính ngân sách; có cơ chế chính sách cụ thể để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội; hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm hỗ trợ người có nhu cầu nhà ở nhưng thu nhập hạn chế.