Trong lúc các khu đô thị vệ tinh vì nhiều lý do chưa thể ló dạng, thì các khu đô thị nới rộng như quận 2, quận 9, đáng lý “gánh bớt phần nặng” cho khu trung tâm TP.HCM lại bộc lộ quá nhiều bất tiện.

Khu An Phú – An Khánh, quận 2, TP.HCM là một vùng đất rất lý tưởng. Về thế đất, nó đẹp hơn hẳn Phú Mỹ Hưng, nằm ngay sát sông Sài Gòn và cao ráo, chỉ cách trung tâm quận 1 một con sông, bước qua cầu Sài Gòn và sắp tới là hầm Thủ Thiêm là tới. Hơn thế, đây là nơi mà các trục đường lớn đi qua dẫn lên phía đông bắc nối vào các tỉnh thành phát triển năng động nhất như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận.


Mảnh vỡ đô thị và cái giá của quy hoạch
TP.HCM phải trở thành khu đô thị đẹp nhất nước, nhưng thực tế không gian đã bị xé nát do có quá nhiều nhà đầu tư nhưng thiếu một quy hoạch tổng thể. Ảnh: Lê Hồng Thái

Với “thiên thời, địa lợi” như thế, lẽ ra nơi đây phải trở thành khu đô thị đẹp nhất nước, có thể chia sẻ nhiều với khu trung tâm quận 1, quận 3, nhưng điểm chết của nó chính là ở chỗ có quá nhiều nhà đầu tư lớn cùng nhảy vào. Trong khi đó, chủ nhà lại thiếu một tổng thể quy hoạch nên từng đại gia mạnh ai nấy xây dựng một vài công trình tiêu biểu khẳng định thương hiệu của mình (khu vực này được mệnh danh là nơi có rất nhiều cao ốc đẹp và hiện đại bậc nhất của TP.HCM như An Khang, An Cư, An Phú, Vista, Cantavil, Estella, Hoàng Anh River và không ít biệt thự cực kỳ sang trọng). Do vậy, khi nhìn một cách tổng thể có thể thấy sự kết nối rất rời rạc, cả khu cứ như nhiều mảnh vỡ chắp vá, ít cây xanh, không công viên, không thảm xanh công cộng, không bệnh viện; đường sá không chỉ hẹp mà còn mở hướng tuyến bất hợp lý, giao cắt nhau tuỳ tiện, các dịch vụ tiện ích hầu như không đáng kể.


Một chuyện nghe khó tin nhưng là sự thật, đó là có những khu vực có cả trăm căn hộ với cả ngàn người ở nhưng chỉ có một tiệm phở bán với giá trên trời, thiếu chỗ mua sắm, ăn uống, chợ búa... Chính vì điều này mà sức hấp dẫn kém, các căn hộ trong khu vực tuy sang trọng nhưng tỷ lệ bán thấp (cho dù tung ra rất nhiều chiêu hút khách), thậm chí số người nước ngoài đến thuê căn hộ giảm đáng kể theo từng năm. Các chủ đầu tư chỉ chăm chút cho công trình của mình, còn không gian công cộng bên ngoài thì không ai muốn chăm sóc hoặc có muốn cũng không được.


Trong khi đó, so với An Phú – An Khánh thì rõ ràng Phú Mỹ Hưng không có nhiều yếu tố thuận lợi, nhưng do cả khu vực chỉ có một chủ đầu tư duy nhất nên họ tạo ra một khu ở rất đồng bộ có chất lượng trên nhiều phương diện. Có lẽ chính vì điều này mà Phú Mỹ Hưng là nơi thu hút được khá nhiều người dân đến mua và thuê nhà để ở so với nơi khác, ngay cả trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, mãi lực giảm.


Ở khu vực trung tâm cũng không hơn gì. Trong lúc hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội bị kêu gào là quá tải, quá sức chịu đựng (trong đó có cả chính các nhà quản lý đô thị), nhưng cao ốc chọc trời vẫn không ngừng mọc lên. Giãn dân ra ngoại vi thành phố đâu không thấy chỉ thấy khu trung tâm ngày càng kẹt cứng. Và người ta lại bàn nhau đưa ra các giải pháp nhằm giảm thiểu nạn ùn tắc giao thông theo kiểu cần hạn chế xe cá nhân, cần thu phí xe ôtô vào trung tâm để giảm kẹt xe...


Ai cũng có thể nói rằng, ở các khu dân cư phát triển mới chỉ nên có một nhà đầu tư, còn nếu có nhiều hơn thì phải thống nhất cao trong quy hoạch và thiết kế ngay từ đầu. Các nhà đầu tư phải chấp nhận các chỉ tiêu kiến trúc và quy hoạch phân khu có tính pháp lý, cũng như các quy định chế tài có tính cưỡng bức cao. Tuy nhiên, để cho các nhà đầu tư chấp nhận được phương án đề ra thì tốt nhất nên thuê một nhà quy hoạch giỏi làm quy hoạch tổng thể, dù phải trả giá rất cao.


Cần cân nhắc áp dụng mô hình một nhà đầu tư lớn – không chỉ về vốn mà còn cả kinh nghiệm phát triển đô thị – đóng vai trò dẫn dắt cuộc chơi, lôi kéo các nhà đầu tư thứ cấp vào cuộc, tạo ra sự đồng thuận trong quy hoạch, thiết kế, huy động nguồn lực và cả phân chia lợi ích. Nhà đầu tư chính này có thể đóng cả vai trò đại diện đàm phán với chính quyền để tránh các rắc rối pháp lý phát sinh sau này liên quan đến sở hữu, thuế… Ngược lại, ở những khu vực trọng điểm cần biết từ chối các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tránh tư tưởng “góp gió thành bão” cho dù đang khủng hoảng kinh tế, hoặc nên tránh tâm lý sốt ruột do chưa có nhiều nhà đầu tư “hỏi thăm” để rồi ai đến mình cũng chấp nhận theo kiểu “có còn hơn không”.


Chỉ cần một vài nhà đầu tư tầm cỡ là có thể thay đổi được bộ mặt cả một khu vực rộng lớn. Nhưng làm sao để các nhà đầu tư lớn đến thì lại tuỳ thuộc vào thái độ, chính sách của giới lãnh đạo. Số phận và tương lai của bán đảo Thủ Thiêm tại TP.HCM phụ thuộc một phần lớn vào những dạng nhận thức như thế này.


TS Nguyễn Minh Hoà

Theo SGTT
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Felix City 920 - 1,380
Ha Tien Venice Villas 3,162 - 5,900
Hoa Khải New Land 550 - 625
The Link - L3 L4 L5 1,961 - 5,432
Grand Gardenville 14,000 - 39,600
Khu dân cư Nam Long TAT 450 - 600
D - One 1,400 - 2,100
Victoria Garden 925 - 2,425
Khu dân cư Đại Nam 650 - 836
Ocean Gate 1,200 - 3,000
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City BNC Dragon Officetel Golden King Harbor Center Malibu hội an