Mảnh vỡ đô thị và cái giá của quy hoạch

Khu An Phú – An Khánh, quận 2, TP.HCM là một vùng đất rất lý tưởng. Về thế đất, nó đẹp hơn hẳn Phú Mỹ Hưng, nằm ngay sát sông Sài Gòn và cao ráo, chỉ cách trung tâm quận 1 một con sông, bước qua cầu Sài Gòn và sắp tới là hầm Thủ Thiêm là tới. Hơn thế, đây là nơi mà các trục đường lớn đi qua dẫn lên phía đông bắc nối vào các tỉnh thành phát triển năng động nhất như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận.

TP.HCM phải trở thành khu đô thị đẹp nhất nước, nhưng thực tế không gian đã bị xé nát do có quá nhiều nhà đầu tư nhưng thiếu một quy hoạch tổng thể. Ảnh: Lê Hồng Thái

Với “thiên thời, địa lợi” như thế, lẽ ra nơi đây phải trở thành khu đô thị đẹp nhất nước, có thể chia sẻ nhiều với khu trung tâm quận 1, quận 3, nhưng điểm chết của nó chính là ở chỗ có quá nhiều nhà đầu tư lớn cùng nhảy vào. Trong khi đó, chủ nhà lại thiếu một tổng thể quy hoạch nên từng đại gia mạnh ai nấy xây dựng một vài công trình tiêu biểu khẳng định thương hiệu của mình (khu vực này được mệnh danh là nơi có rất nhiều cao ốc đẹp và hiện đại bậc nhất của TP.HCM như An Khang, An Cư, An Phú, Vista, Cantavil, Estella, Hoàng Anh River và không ít biệt thự cực kỳ sang trọng). Do vậy, khi nhìn một cách tổng thể có thể thấy sự kết nối rất rời rạc, cả khu cứ như nhiều mảnh vỡ chắp vá, ít cây xanh, không công viên, không thảm xanh công cộng, không bệnh viện; đường sá không chỉ hẹp mà còn mở hướng tuyến bất hợp lý, giao cắt nhau tuỳ tiện, các dịch vụ tiện ích hầu như không đáng kể.

Một chuyện nghe khó tin nhưng là sự thật, đó là có những khu vực có cả trăm căn hộ với cả ngàn người ở nhưng chỉ có một tiệm phở bán với giá trên trời, thiếu chỗ mua sắm, ăn uống, chợ búa... Chính vì điều này mà sức hấp dẫn kém, các căn hộ trong khu vực tuy sang trọng nhưng tỷ lệ bán thấp (cho dù tung ra rất nhiều chiêu hút khách), thậm chí số người nước ngoài đến thuê căn hộ giảm đáng kể theo từng năm. Các chủ đầu tư chỉ chăm chút cho công trình của mình, còn không gian công cộng bên ngoài thì không ai muốn chăm sóc hoặc có muốn cũng không được.

Trong khi đó, so với An Phú – An Khánh thì rõ ràng Phú Mỹ Hưng không có nhiều yếu tố thuận lợi, nhưng do cả khu vực chỉ có một chủ đầu tư duy nhất nên họ tạo ra một khu ở rất đồng bộ có chất lượng trên nhiều phương diện. Có lẽ chính vì điều này mà Phú Mỹ Hưng là nơi thu hút được khá nhiều người dân đến mua và thuê nhà để ở so với nơi khác, ngay cả trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, mãi lực giảm.

Ở khu vực trung tâm cũng không hơn gì. Trong lúc hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội bị kêu gào là quá tải, quá sức chịu đựng (trong đó có cả chính các nhà quản lý đô thị), nhưng cao ốc chọc trời vẫn không ngừng mọc lên. Giãn dân ra ngoại vi thành phố đâu không thấy chỉ thấy khu trung tâm ngày càng kẹt cứng. Và người ta lại bàn nhau đưa ra các giải pháp nhằm giảm thiểu nạn ùn tắc giao thông theo kiểu cần hạn chế xe cá nhân, cần thu phí xe ôtô vào trung tâm để giảm kẹt xe...

Ai cũng có thể nói rằng, ở các khu dân cư phát triển mới chỉ nên có một nhà đầu tư, còn nếu có nhiều hơn thì phải thống nhất cao trong quy hoạch và thiết kế ngay từ đầu. Các nhà đầu tư phải chấp nhận các chỉ tiêu kiến trúc và quy hoạch phân khu có tính pháp lý, cũng như các quy định chế tài có tính cưỡng bức cao. Tuy nhiên, để cho các nhà đầu tư chấp nhận được phương án đề ra thì tốt nhất nên thuê một nhà quy hoạch giỏi làm quy hoạch tổng thể, dù phải trả giá rất cao.

Cần cân nhắc áp dụng mô hình một nhà đầu tư lớn – không chỉ về vốn mà còn cả kinh nghiệm phát triển đô thị – đóng vai trò dẫn dắt cuộc chơi, lôi kéo các nhà đầu tư thứ cấp vào cuộc, tạo ra sự đồng thuận trong quy hoạch, thiết kế, huy động nguồn lực và cả phân chia lợi ích. Nhà đầu tư chính này có thể đóng cả vai trò đại diện đàm phán với chính quyền để tránh các rắc rối pháp lý phát sinh sau này liên quan đến sở hữu, thuế… Ngược lại, ở những khu vực trọng điểm cần biết từ chối các nhà đầu tư nhỏ lẻ, tránh tư tưởng “góp gió thành bão” cho dù đang khủng hoảng kinh tế, hoặc nên tránh tâm lý sốt ruột do chưa có nhiều nhà đầu tư “hỏi thăm” để rồi ai đến mình cũng chấp nhận theo kiểu “có còn hơn không”.

Chỉ cần một vài nhà đầu tư tầm cỡ là có thể thay đổi được bộ mặt cả một khu vực rộng lớn. Nhưng làm sao để các nhà đầu tư lớn đến thì lại tuỳ thuộc vào thái độ, chính sách của giới lãnh đạo. Số phận và tương lai của bán đảo Thủ Thiêm tại TP.HCM phụ thuộc một phần lớn vào những dạng nhận thức như thế này.

TS Nguyễn Minh Hoà