Luật Nhà ở (sửa đổi): Đảm bảo sự phát triển đúng quy hoạch và kế hoạch

Sáng nay, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng trình bày về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi

Những bất cập cần khắc phục

Sau gần 8 năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, lĩnh vực nhà ở đã đạt được những thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được thì Luật Nhà ở hiện hành cũng đã xuất hiện nhiều tồn tại, bất cập cần phải nghiên cứu, sửa đổi cho phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng đã được Đại hội lần thứ XI thông qua, phù hợp các quy định mới của Hiến pháp năm 2013 và tình hình thực tế hiện nay.

Cụ thể, Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định yêu cầu các địa phương phải lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, đặc biệt là phải xác định rõ quỹ đất xây dựng nhà ở khi phê duyệt quy hoạch xây dựng và có kế hoạch huy động các nguồn lực cho phát triển đối với từng loại nhà ở. Do đó đã dẫn đến tình trạng phát triển nhà ở tràn lan, theo phong trào, không theo quy hoạch, không có kế hoạch, làm mất cân đối cung-cầu về nhà ở, thiếu nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhưng lại dư thừa nhà ở cao cấp.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2005 chưa cụ thể hóa đầy đủ quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong việc phát triển nhà ở. Luật mới chủ yếu quy định về phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường, chưa quy định rõ các cơ chế, chính sách và chưa xác định trách nhiệm của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, trong thời gian vừa qua, các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến phát triển nhà ở thương mại, trong khi đó tại nhiều địa phương thì chính quyền lại chưa quan tâm đúng mức đến việc phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, người thu nhập thấp không tiếp cận được loại nhà ở này.

Luật Nhà ở hiện hành cũng chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở để đáp ứng các điều kiện và khả năng chi trả của người dân nên hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi thực tế lại rất cần quỹ nhà ở để cho thuê cho các đối tượng không đủ khả năng về tài chính…

Cụ thế hóa các chủ trương của Đảng và Nhà nước

Theo trình bày của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm thể chế hóa chủ trương, đường lối của Đảng nêu trong Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2011-2020, đó là Nhà nước phải có chính sách để phát triển mạnh nhà ở cho nhân dân, nhất là cho các đối tượng chính sách và người thu nhập thấp...

Việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm cụ thể hóa các quy định mới của Hiến pháp năm 2013, đó là: “Công dân có quyền có chỗ ở (Điều 22), “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở…” (Điều 32), “Người Việt Nam ở nước ngoài là bộ phận không tách rời của cộng đồng dân tộc Việt Nam” (Điều 18) và Nhà nước phải “có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở” (Điều 59).

Việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) theo đề nghị của Chính phủ dựa trên những quan điểm chủ yếu sau đây: Đó là bảo đảm quyền có chỗ ở của công dân theo quy định của Hiến pháp năm 2013, coi đây là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước.

Chính phủ đã đề xuất 10 nhóm nội dung cần sửa đổi cho dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này

Phải thể chế quan điểm, chủ trương của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực phát triển nhà ở, một mặt tạo môi trường thuận lợi để phát triển nhà ở nhằm đáp ứng các nhu cầu về nhà ở của người dân theo cơ chế thị trường. Đồng thời quan tâm, phát triển nhà ở xã hội có sự hỗ trợ của Nhà nước để phục vụ các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở trên nguyên tắc việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước của xã hội và của người dân.

Phát triển nhà ở phải được thể hiện trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội của đất nước, phải tuân thủ quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của mỗi địa phương, bảo đảm sử dụng có hiệu quả các nguồn lực cho phát triển nhà ở, khắc phục tình trạng lệch pha cung-cầu trong phát triển nhà. Phát triển nhà ở phải bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đáp ứng các yêu cầu về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi, môi trường và phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước.

Phát triển đa dạng và hài hòa các loại hình nhà ở, bao gồm nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội. Hình thành các định chế tài chính phát triển nhà ở phù hợp để các doanh nghiệp và mọi người dân, đặc biệt là các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp được tiếp cận nguồn vốn tín dụng cho mục đích cải thiện nhà ở; từng bước đáp ứng nhu cầu về nhà ở ngày càng tốt hơn cho các tầng lớp dân cư.

Tăng cường sự quản lý thống nhất của trung ương đi đôi với phân cấp và nâng cao trách nhiệm của chính quyền địa phương, bảo đảm công khai, minh bạch trong phát triển và quản lý sử dụng nhà ở. Mở rộng đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam để huy động các nguồn lực về vốn, công nghệ, kinh nghiệm…phục vụ cho phát triển đất nước. Ngoài ra còn đồng thời góp phần thúc đẩy thị trường xây dựng trong nước phát triển, giải quyết việc làm cho người lao động, tạo sự tăng trưởng cho nền kinh tế trên nguyên tắc bảo đảm ổn định chính trị, quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, bảo đảm trật tự an toàn xã hội và phát triển bền vững.

Chính phủ đề xuất các nhóm nội dung cần sửa đổi

Căn cứ vào các quan điểm và yêu cầu xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xuất 10 nhóm nội dung chủ yếu của dự thảo Luật bao gồm:

Bảo đảm công tác phát triển nhà ở phải đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để khắc phục tình trạng đầu tư phát triển nhà ở tự phát, phong trào, cơ cấu hàng hóa nhà ở mất cân đối, lệch pha cung - cầu như trong những năm vừa qua.

Cần đổi mới nội dung, phương thức thực hiện, quy định rõ cơ chế, chính sách ưu đãi để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm phục vụ cho các đối tượng chính sách xã hội, người nghèo, người thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở. Trong đó, xác định rõ trách nhiệm của Nhà nước (cả ở trung ương và địa phương) cũng như khuyến khích các thành phần kinh tế, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Quy định cụ thể, rõ ràng các cơ chế tài chính phục vụ cho phát triển nhà ở, đặc biệt là các cơ chế ưu đãi, khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở cũng như xác định trách nhiệm của Nhà nước trong việc hỗ trợ, tạo điều kiện cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, hộ gia đình nghèo cải thiện nhà ở nhằm góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội.

Thống nhất xác định lại thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại giao dịch để tạo điều kiện cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở.

Quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư theo cấp công trình quy định của pháp luật về xây dựng để tạo điều kiện thuận lợi trong việc cải tạo. Xây dựng lại các nhà chung cư cũ khi bị xuống cấp, hư hỏng; đồng thời, bổ sung quy định cho phép các bên tham gia giao dịch mua bán nhà ở có thể thỏa thuận để bên mua được sở hữu nhà ở trong một thời hạn nhất định nhằm góp phần giảm giá bán nhà ở.

Hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ và hiệu quả nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc huy động các nguồn lực tài chính ổn định, dài hạn với lãi suất phù hợp cho phát triển nhà ở. Kể cả vốn cho đầu cung và tín dụng cho đầu cầu, thay vì trước đây nguồn vốn cho nhà ở chủ yếu từ các tổ chức tín dụng thương mại với nguồn vốn vay ngắn hạn, lãi suất cao.

Làm rõ hơn các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đặc biệt là việc quản lý sử dụng các nhà chung cư cao tầng, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp hiện nay. Kể cả việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ để đáp ứng các yêu cầu về quản lý các khu nhà chung cư trong giai đoạn mới, cũng như giải quyết các vướng mắc, tồn tại trong việc phá dỡ, xây dựng lại các nhà chung cư cũ, xuống cấp, nguy hiểm; đồng thời hạn chế thấp nhất các tranh chấp, khiếu kiện phát sinh giữa các chủ sở hữu, chủ đầu tư và người dân trong quá trình mua bán, quản lý, sử dụng nhà ở.

Xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở đầy đủ, tin cậy và cập nhật thường xuyên để làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, lập chương trình, kế hoạch và phân bổ nguồn lực hợp lý cho phát triển nhà ở, tránh việc đầu tư dàn trải, lãng phí, dư thừa sản phẩm nhà ở; đồng thời giúp các chủ đầu tư và người dân khi tham gia thị trường nhà ở có đầy đủ thông tin để đưa ra các chiến lược kinh doanh và cung cấp sản phẩm hợp lý, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.

Mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thu hút nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước, góp phần thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế và phù hợp với thông lệ Quốc tế.

Ngoài các nội dung đổi mới chủ yếu nêu trên, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) còn sửa đổi, bổ sung các nội dung có liên quan đến phát triển và quản lý nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ để bảo đảm phù hợp với thực tế hiện nay hoặc để thống nhất với các đạo luật khác có liên quan. Chỉnh lý, gộp các quy định còn tản mát tại các Chương, Điều khác nhau để bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ về nội dung của văn bản Luật.

Một số vấn đề có ý kiến khác nhau

Hầu hết các ý kiến tham gia góp ý xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) đều nhất trí với nội dung của dự thảo Luật do Chính phủ trình. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề có ý kiến khác nhau.

Tại Điều 13, về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đã có 2 loại ý kiến khác nhau. Loại ý kiến thứ nhất thống nhất với đề xuất của Chính phủ nêu tại Điều 13 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được quy định theo 4 trường hợp. Thứ nhất, trường hợp mua bán nhà ở không phải giữa chủ đầu tư với người mua và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; Hai là trường hợp tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở; Ba là trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi người mua nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư; Bốn là trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi mở thừa kế theo pháp luật về thừa kế.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị quy định một thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ khi nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Quy định theo phương án này thì bắt buộc các chủ sở hữu phải đi đăng ký quyền sở hữu để được cấp Giấy chứng nhận để thống nhất với quy định về thời điểm được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở trong Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, nếu thực hiện theo phương án này thì phải sửa quy định tại khoản 1 Điều 95 của Luật Đất đai năm 2013 theo hướng bắt buộc các chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở, vì Luật Đất đai quy định không bắt buộc chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký quyền sở hữu.

Tại Điều 157 về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. Nội dung này cũng có 2 loại ý kiến khác nhau. Loại ý kiến thứ nhất thống nhất với đề xuất của Chính phủ nêu tại Điều 157 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, nên quy định cho phép các cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam đều có quyền sở hữu nhà ở để khuyến khích thúc đẩy đầu tư nước ngoài vào Việt Nam và bảo đảm phù hợp với thông lệ quốc tế; Loại ý kiến thứ hai nên quy định điều kiện chặt chẽ hơn theo hướng chỉ cho phép các cá nhân nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam từ 03 tháng trở lên thì mới được sở hữu nhà ở để hạn chế các trường hợp lợi dụng chính sách, gây lũng đoạn thị trường bất động sản và để bảo đảm quốc phòng, an ninh quốc gia.