Sau một thời gian tạm lắng, hiện nay, tình trạng phân lô bán nền đang diễn ra rất phổ biến. SGTT trao đổi với TS Phạm Văn Võ, đại học Luật TP.HCM xung quanh diễn biến này của thị trường, tìm hiểu những rủi ro (nếu có) của nó.

Nếu mua “nền sổ đỏ”, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mà chưa cần phải xây nhà; còn mua nền sổ hồng, người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi xây nhà, thậm chí, sau khi xây nhà cũng không thể biết khi nào mới được cấp giấy. Ảnh minh hoạ. Ảnh: Lê Quang Nhật

Ông Võ nói, pháp luật hiện hành không cấm hoàn toàn việc phân lô bán nền. Nghị định 181/2004 không cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở, nhưng sau đó, nghị định 17/2006 chỉ không cho phép phân lô bán nền đối với các dự án thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã. Quy định này trong nghị định 17/2006 tiếp tục được nhắc lại trong nghị định 71/2010.

- Như vậy việc phân lô bán nền là hợp pháp?


Về vấn đề này chúng ta phải chia thành hai trường hợp.


Nếu dự án không thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã thì vẫn cho đầu tư dưới hình thức phân lô bán nền. Còn nếu dự án thuộc những trường hợp trên thì không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.


Trên thực tế hiện nay có hai dạng phân lô bán nền là “nền sổ đỏ” và “nền sổ hồng”. Đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền theo đúng quy định của pháp luật, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng (nền nhà) cho hộ gia đình, cá nhân, ngươi nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của luật Đất đai.


Còn “nền sổ hồng” là loại nền trong dự án xây nhà để bán. Về nguyên tắc, chủ đầu tư phải xây nhà theo đúng dự án mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với việc bán nhà ở cho người mua, người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo luật Nhà ở. Nhưng ở đây, chủ đầu tư không xây nhà mà chỉ đầu tư cơ sở hạ tầng rồi bán nền dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai…, người mua phải tự xây nhà trên nền đã nhận và chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở khi đã xây nhà (sổ hồng).


Sự phân biệt giữa “nền sổ hồng” và “nền sổ đỏ” là theo cách nói của giới đầu tư đã hình thành trước khi có luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản. Còn nay, việc phân loại này về hình thức là không thể vì chúng ta đã thống nhất cấp một mẫu giấy thống nhất.


- Vậy việc mua “nền sổ hồng” có thể phát sinh những rủi ro gì?


Có rất nhiều rủi ro. Xin nêu ví dụ:


Nếu mua “nền sổ đỏ”, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mà chưa cần phải xây nhà, còn mua nền sổ hồng, người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi xây nhà, thậm chí, sau khi xây nhà cũng không thể biết khi nào mới được cấp giấy vì chủ đầu tư không thể làm thủ tục cấp giấy cho từng căn mà thường là làm theo đợt cho nhiều căn. Trong khi đó, người mua nền đa số là người đầu cơ, họ mua nền để bán lại nên không chịu xây nhà theo tiến độ cam kết.


Mặc dù người mua nền sổ hồng đã nhận nền nhưng về mặt pháp lý, nền đó vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư (chủ đầu tư không được phép bán nền). Anh có xây nhà trên đất cũng là xây trên đất của người khác, không thể làm thủ tục hoàn công. Để hợp thức hoá, chủ đầu tư lại phải đứng ra làm thủ tục này rồi làm thủ tục “bán” căn nhà đó cho chính người xây. Theo quy định, việc bán nhà trong trường hợp này phải thông qua sàn giao dịch (nghĩa là chủ đầu tư phải công khai những thông tin về việc bán nhà, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà đều được đăng ký mua, nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách: rút thăm hoặc đấu giá). Nếu Nhà nước quản lý chặt việc mua bán qua sàn thì có thể dẫn đến tình trạng người mua nền không thể “mua” nhà và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà mà họ đã xây trên nền đã mua.


Như trên đã nói, người mua nền đa số là giới đầu cơ, nên khi nhận nền, họ không xây nhà theo tiến độ. Khi đó, Nhà nước có thể thu hồi đất đã giao cho chủ đầu tư theo khoản 12 điều 38 của luật Đất đai với lý do tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (lưu ý là, mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao nền nhưng quyền sử dụng đất vẫn chưa chuyển giao cho bên mua như trường hợp bán nền sổ đỏ, đất nền này vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư). Nếu vậy, việc giải quyết quyền lợi của chủ đầu tư và người mua nền sẽ do các bên thương lượng hoặc khởi kiện tại toà án.


- Vậy làm sao người mua nền có thể biết đâu là “nền sổ đỏ”, đâu là “nền sổ hồng”?


Khi chủ đầu tư đưa nền ra thị trường thường thì họ đã xác định rõ nền đó thuộc loại nào. Nếu không, người mua có thể kiểm tra xem dự án có thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã hay không? Ngoài ra, cũng cần kiểm tra hồ sơ dự án xem dự án đầu tư dưới hình thức nào?

Cafeland.vn - Theo SGTT
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.
Tags: cafeland

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Hope Residences 836 - 1,242
Tấn Phát 880 - 1,100
Đất Nam Luxury 800 - 1,560
Metro Star 1,768 - 2,210
Phước Hòa Garden 213 - 300
The Palace Residence 2,404 - 6,037
Green Mark 912 - 1,252
Văn Hoa villa 12,985 - 14,469
Khai Son Town 8,500 - 18,294
Sari Town 24,640 - 31,680
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.