Không nên mua “nền sổ hồng”

Sau một thời gian tạm lắng, hiện nay, tình trạng phân lô bán nền đang diễn ra rất phổ biến. SGTT trao đổi với TS Phạm Văn Võ, đại học Luật TP.HCM xung quanh diễn biến này của thị trường, tìm hiểu những rủi ro (nếu có) của nó.

Nếu mua “nền sổ đỏ”, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mà chưa cần phải xây nhà; còn mua nền sổ hồng, người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi xây nhà, thậm chí, sau khi xây nhà cũng không thể biết khi nào mới được cấp giấy. Ảnh minh hoạ. Ảnh: Lê Quang Nhật

Ông Võ nói, pháp luật hiện hành không cấm hoàn toàn việc phân lô bán nền. Nghị định 181/2004 không cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở, nhưng sau đó, nghị định 17/2006 chỉ không cho phép phân lô bán nền đối với các dự án thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã. Quy định này trong nghị định 17/2006 tiếp tục được nhắc lại trong nghị định 71/2010.

- Như vậy việc phân lô bán nền là hợp pháp?

Về vấn đề này chúng ta phải chia thành hai trường hợp.

Nếu dự án không thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã thì vẫn cho đầu tư dưới hình thức phân lô bán nền. Còn nếu dự án thuộc những trường hợp trên thì không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở.

Trên thực tế hiện nay có hai dạng phân lô bán nền là “nền sổ đỏ” và “nền sổ hồng”. Đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền theo đúng quy định của pháp luật, chủ đầu tư được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng (nền nhà) cho hộ gia đình, cá nhân, ngươi nhận chuyển nhượng sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) theo quy định của luật Đất đai.

Còn “nền sổ hồng” là loại nền trong dự án xây nhà để bán. Về nguyên tắc, chủ đầu tư phải xây nhà theo đúng dự án mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với việc bán nhà ở cho người mua, người mua nhà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) theo luật Nhà ở. Nhưng ở đây, chủ đầu tư không xây nhà mà chỉ đầu tư cơ sở hạ tầng rồi bán nền dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai…, người mua phải tự xây nhà trên nền đã nhận và chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở khi đã xây nhà (sổ hồng).

Sự phân biệt giữa “nền sổ hồng” và “nền sổ đỏ” là theo cách nói của giới đầu tư đã hình thành trước khi có luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản. Còn nay, việc phân loại này về hình thức là không thể vì chúng ta đã thống nhất cấp một mẫu giấy thống nhất.

- Vậy việc mua “nền sổ hồng” có thể phát sinh những rủi ro gì?

Có rất nhiều rủi ro. Xin nêu ví dụ:

Nếu mua “nền sổ đỏ”, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mà chưa cần phải xây nhà, còn mua nền sổ hồng, người mua chỉ được cấp giấy chứng nhận sau khi xây nhà, thậm chí, sau khi xây nhà cũng không thể biết khi nào mới được cấp giấy vì chủ đầu tư không thể làm thủ tục cấp giấy cho từng căn mà thường là làm theo đợt cho nhiều căn. Trong khi đó, người mua nền đa số là người đầu cơ, họ mua nền để bán lại nên không chịu xây nhà theo tiến độ cam kết.

Mặc dù người mua nền sổ hồng đã nhận nền nhưng về mặt pháp lý, nền đó vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư (chủ đầu tư không được phép bán nền). Anh có xây nhà trên đất cũng là xây trên đất của người khác, không thể làm thủ tục hoàn công. Để hợp thức hoá, chủ đầu tư lại phải đứng ra làm thủ tục này rồi làm thủ tục “bán” căn nhà đó cho chính người xây. Theo quy định, việc bán nhà trong trường hợp này phải thông qua sàn giao dịch (nghĩa là chủ đầu tư phải công khai những thông tin về việc bán nhà, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà đều được đăng ký mua, nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách: rút thăm hoặc đấu giá). Nếu Nhà nước quản lý chặt việc mua bán qua sàn thì có thể dẫn đến tình trạng người mua nền không thể “mua” nhà và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với nhà mà họ đã xây trên nền đã mua.

Như trên đã nói, người mua nền đa số là giới đầu cơ, nên khi nhận nền, họ không xây nhà theo tiến độ. Khi đó, Nhà nước có thể thu hồi đất đã giao cho chủ đầu tư theo khoản 12 điều 38 của luật Đất đai với lý do tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép (lưu ý là, mặc dù chủ đầu tư đã bàn giao nền nhưng quyền sử dụng đất vẫn chưa chuyển giao cho bên mua như trường hợp bán nền sổ đỏ, đất nền này vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư). Nếu vậy, việc giải quyết quyền lợi của chủ đầu tư và người mua nền sẽ do các bên thương lượng hoặc khởi kiện tại toà án.

- Vậy làm sao người mua nền có thể biết đâu là “nền sổ đỏ”, đâu là “nền sổ hồng”?

Khi chủ đầu tư đưa nền ra thị trường thường thì họ đã xác định rõ nền đó thuộc loại nào. Nếu không, người mua có thể kiểm tra xem dự án có thuộc các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của các thành phố, thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành thành phố, thị xã hay không? Ngoài ra, cũng cần kiểm tra hồ sơ dự án xem dự án đầu tư dưới hình thức nào?

Cafeland.vn - Theo SGTT

Đăng ký kênh Youtube CafeLand để theo dõi các video mới nhất!

Mọi ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: [email protected]; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Tags: cafeland

Chính sách quy hoạch	Bất động sản	Nhà đất	Kiến thức nhà đất
Quy hoạch TPHCM	Bất động sản Hà Nội	Nhà đất Hồ Chí Minh	Bất động sản là gì
Quy hoạch Hà Nội	Bất động sản Hồ Chí Minh	Nhà đất Hà Nội	Khu công nghiệp là gì
Quy hoạch Bình Dương	Bất động sản Đà Nẵng	Nhà đất Đồng Nai	Shophouse là gì
Quy hoạch Đồng Nai	Bất động sản Hải Phòng	Nhà đất Bà Rịa Vũng Tàu	Đất nền là gì
Quy hoạch Bà Rịa Vũng Tàu	Bất động sản Cần Thơ	Nhà đất Bình Dương	Đất thổ cư là gì
Quy hoạch Bình Phước	Bất động sản An Giang	Nhà đất Long An	Đất quy hoạch là gì
Quy hoạch Long An	Bất động sản Vũng Tàu	Nhà đất Lâm Đồng	Đất nông nghiệp là gì
Quy hoạch Tây Ninh	Bất động sản Bạc Liêu	Nhà đất Đà Nẵng	Sổ đỏ là gì
Quy hoạch Lâm Đồng	Bất động sản Bắc Cạn	Nhà đất Hải Phòng	Nhà phố là gì
Quy hoạch Hải Phòng	Bất động sản Bắc Giang	Nhà đất Bình Phước	Sổ xanh là gì
Quy hoạch Đà Nẵng	Bất động sản Bắc Ninh	Nhà đất Khánh Hòa	Biệt thự là gì
Quy hoạch Bình Thuận	Bất động sản Bến Tre	Nhà đất Bình Định	Căn hộ chung cư là gì
Quy hoạch Cần Thơ	Bất động sản Bình Dương	Nhà đất Quảng Nam	Phòng trọ là gì
Quy hoạch Thanh Hóa	Bất động sản Bình Định	Nhà đất Bình Thuận	Mặt bằng là gì
Quy hoạch Bắc Giang	Bất động sản Bình Phước	Nhà đất Cần Thơ	Giá vàng hôm nay
Quy hoạch Khánh Hòa	Bất động sản Bình Thuận	Nhà đất Nam Định	Mèo thần tài

Không nên mua “nền sổ hồng”

Quy hoạch quan tâm

Đọc Nhiều

Tin vui cho dân Vũng Tàu: Thu hồi dự án nhà ở 5ha chậm tiến độ 14 năm

Tỉnh miền núi với đặc sản Trà có thêm đô thị loại II

Đồng Nai thông qua Nghị quyết trình Thủ tướng Quy hoạch tỉnh Đồng Nai thời kỳ 2021-2030

Bản đồ quy hoạch tại TP. Hồ Chí Minh