Không gian công cộng trong quy hoạch khu chung cư: Đừng để bị đánh cắp!

Cho đến nay, vẫn chưa có quy định cụ thể về chỉ tiêu diện tích không gian sân chơi cho chung cư mà chỉ có quy định cây xanh phải đạt 1m2/người.

Những khoảng trống… trên bản vẽ

Ông Trần Thanh Ý – Hội Quy hoạch Phát triển Việt Nam phân tích, quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01: 2008/BXD quy định quy hoạch sử dụng đất đối với đất đơn vị ở tối thiểu phải đạt 8m2/người. Nếu so sánh với các khu đô thị, chung cư cao tầng hiện hữu, chỉ tiêu về diện tích đất đơn vị ở đáp ứng quy định của quy chuẩn, tiêu chuẩn. Tuy nhiên, diện tích cho các hoạt động của cư dân như không gian giao tiếp công cộng, vườn hoa, và thậm chí là diện tích vui chơi không đủ. Các yêu cầu về sân chơi, vườn hoa mới chỉ là những khoảng trống… trên bản vẽ, mà chưa được tổ chức thành không gian nghỉ ngơi, thư giãn cho cộng đồng dân cư ở thực tế.

Mật độ dày đặc các tòa cao ốc tại Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính nhìn từ trên cao. Ảnh: Phạm Hùng

Theo các chuyên gia quy hoạch – kiến trúc, Hà Nội là TP được định hướng phát triển không gian công cộng. Cho nên ngay cả vào thời kỳ kinh tế khó khăn vẫn luôn dành ra diện tích để làm sân chơi giữa các khu tập thể cũ. Tư liệu bản đồ của Trung tâm Lưu trữ Quốc gia 1 và cuốn sách “Hà Nội: 10 thế kỷ đô thị hóa” cũng chỉ rõ các khu nhà xây dựng trong giai đoạn 1955 - 1985 luôn dành 50 - 60% diện tích cho cây xanh và sân chơi, sân chung, lối đi trong khu dân cư. Trong các công trình này, những khoảng sân, hành lang đủ dài, rộng và thông thoáng cho người dân sinh hoạt, vui chơi. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại dù nhu cầu sử dụng tăng nhưng không gian “rỗng” cho các khoảng sân chơi còn quá ít, thậm chí cắt bỏ trong kiến trúc nhà chung cư.

Kết quả khảo sát một chung cư cao tầng tại Hà Nội cho thấy, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất có xu hướng tăng cao.

Đồng nghĩa, nguy cơ biến mất không gian sinh hoạt cộng đồng, sân chơi, cây xanh… ngày càng lớn. Tại Khu đô thị Linh Đàm, trước đây quy hoạch chung dành 60% diện tích khu là sân chơi, sinh hoạt cộng đồng, vườn hoa; nhà ở chỉ chiếm 23%. Tuy nhiên với sự thay đổi quy hoạch đã khiến cho không gian vui chơi, cây xanh bị bào mòn nghiêm trọng. Tình trạng tương tự ở Khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, khi mật độ xây dựng 41,06%, hệ số sử dụng đất 2,7 lần, nhưng tại nhiều lô đất ở mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất vượt quy chuẩn cho phép. Trong khi đó, chung cư cao cấp N05 Đông Nam trên đường Trần Duy Hưng được đầu tư xây dựng gồm cụm công trình tổ hợp 4 tòa nhà cao tầng với diện tích 2,968ha. Khu dự án gồm 2 khối nhà cao 29 tầng và 2 khối nhà cao 25 tầng với tổng diện tích sàn xây dựng là 176.978m2 (không kể tầng hầm và tầng kỹ thuật). Diện tích đất xây dựng công trình 6.682m2; Diện tích sàn công cộng: 40.092m2; Diện tích sàn chung cư: 138.070m2; Diện tích quảng trường, cây xanh đường nội bộ: 15.795m2; Chiều cao tầng: 2 tòa 25 tầng (25T1 và 25T2) và 2 tòa 29 tầng (29T1 và 29T2); Hệ số sử dụng đất vượt quá 6 lần quy chuẩn cho phép.

Mập mờ nghiệm thu

Ông Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam nhận định, hầu hết vườn hoa, sân chơi trong các chung cư hiện nay đều hạn chế về tiện ích, kém an toàn và đầu tư ở mức độ “cho có hoặc chiếu lệ”. Các chủ đầu tư khi bán nhà luôn quảng cáo rầm rộ về các tiện ích đi kèm như khu sân vườn, nơi vui chơi công cộng rộng rãi dành cho trẻ em. Tuy vậy, thực tế phần lớn diện tích này lại dành để trông giữ xe ô tô, xe máy, kinh doanh, buôn bán. Tình trạng “đất vàng” làm chung cư cao cấp, trung tâm thương mại phát triển theo kiểu “xôi đỗ”, không có sự tương thích và liên kết với vườn hoa, sân chơi khiến hạng mục này đã thiếu lại ngày càng hiếm.

Giới chuyên môn cho rằng đã đến lúc phải nhận thức rõ hơn về tầm quan trọng của vườn hoa, sân chơi khu dân cư trong quy hoạch đô thị. Các cơ quan chức năng cần giám sát đi kèm chế tài bắt buộc chủ đầu tư nghiêm túc xây dựng hạng mục sân chơi, cây xanh… trong các công trình xây dựng. Ở góc độ người hưởng thụ, số đông khách hàng hiện nay cũng có xu hướng ưu tiện lựa chọn mua nhà tại các dự án thiết kế nhiều không gian vui chơi chung cho trẻ nhỏ. “Cắt giảm không gian công cộng, tăng diện tích căn hộ là một quan điểm sai lầm ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích của chủ đầu tư. Đơn cử như gia đình tôi, bên cạnh chất lượng dự án, không gian vui chơi thoáng đãng là tiêu chí quan trọng thứ hai để quyết định xuống tiền” – chị Nguyễn Ngọc Anh một cư dân phản ánh.

Theo Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sỹ Liêm, việc thiếu sân chơi cho trẻ em tại các khu chung cư một phần là do quá trình nghiệm thu không chặt chẽ. “Với tình trạng chung cư cao tầng, khu đô thị mới mọc lên hàng loạt như hiện nay, các DN bất động sản phải có trách nhiệm chia sẻ gánh nặng về không gian công cộng với TP. Quy định có, luật cũng bắt buộc các khu đô thị mới hay chung cư cao tầng có công viên, cây xanh, khuôn viên vui chơi giải trí cho dân nhưng thực tế, tình trạng “xén” diện tích vui chơi công cộng vẫn phổ biến. Khâu thẩm định, nghiệm thu dự án lại qua loa. Chúng ta chỉ nghiệm thu căn hộ, không nghiệm thu cả khu đô thị, cả tòa chung cư. Do đó, Hà Nội dù quyết tâm xây dựng mới nhiều điểm vui chơi công cộng dành cho thiếu nhi, nhưng đến nay kết quả còn khiêm tốn”- ông Phạm Sỹ Liêm chia sẻ.

Thực tế, trong thông số kỹ thuật của các chung cư đều ghi rõ phần diện tích dành cho không gian “rỗng” như sân chơi cho trẻ nhỏ, cảnh quan xanh… Tuy nhiên, vì mục tiêu lợi nhuận, các DN chỉ chú trọng mật độ căn hộ, dẫn đến xén diện tích dành cho sinh hoạt chung và riêng. Quy hoạch toàn khu vì thế thiên về ở hơn là giao tiếp cộng đồng. TS.KTS Lê Thị Bích Thuận