Ước tính khoảng 70-80% các khiếu kiện hiện nay liên quan đến đất đai, trong đó những tranh chấp phát sinh liên quan đến đất của dòng họ (đất thờ tự) đã gây ra không ít những hậu quả đau lòng. Điều đáng nói là các qui định pháp luật cũng lại đang “góp phần” không nhỏ dẫn đến những vướng mắc trong quá trình giải quyết các vụ án liên quan đến đăng ký loại tài sản có giá trị lớn này.

Những bài toán khó tìm đáp án

Pháp luật đã thừa nhận hình thức sở hữu chung của dòng họ đối với đất thờ tự. Luật Đất đai năm 2003 đã qui định, quyền sử dụng đất (QSDĐ) thuộc dòng họ phải được cấp cho cả dòng họ, “trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó” (khoản 3 điều 48) và không được tham gia một số giao dịch (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn (khoản 2 Điều 117).

Song “kết hợp” với qui định về quyền định đoạt của các đồng sở hữu trong Bộ luật dân sự, các qui định về đất của dòng họ đã khiến các tòa án nhân dân (TAND) khó có thể giải quyết dứt điểm những tranh chấp liên quan đến QSDĐ của dòng họ một cách “tâm phục, khẩu phục”.

Diện tích đất có từ đường, nhà thờ họ thường được giao cho người trưởng họ của dòng họ quản lý. Nhiều trường hợp, gia đình người trưởng họ sinh sống, sử dụng luôn diện tích này một cách ổn định, thực hiện các nghĩa vụ đăng ký, kê khai, nộp thuế SDĐ theo qui định của pháp luật.

Do không am hiểu pháp luật hoặc cố tình chiếm hữu diện tích của dòng họ, nhiều gia đình người được giao quản lý đất của dòng họ đã kê khai, đăng ký xin cấp giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ cho hộ gia đình mình. Không thể phủ nhận lỗi của chính quyền địa phương trong các trường hợp đồng ý cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình người trưởng họ mà không kiểm tra rõ nguồn gốc, thực tế SDĐ là căn nguyên khiến việc giải quyết nhiều tranh chấp liên quan đến đất của dòng họ trở nên… vô vọng.

Khi “ván đã đóng thuyền”, GCN QSDĐ mang tên hộ gia đình người trưởng họ, các con của ông trưởng họ yêu cầu chia thừa kế hoặc thực hiện một hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng… liên quan đến diện tích đất mà gia đình họ sinh sống (thực chất là đất của dòng họ) khiến các thành viên trong dòng họ phải khởi kiện yêu cầu xác định QSDĐ là của dòng họ và tuyên bố vô hiệu các giao dịch liên quan đến QSDĐ của dòng họ.

Đến lúc này, việc xác định nguồn gốc QSDĐ có còn của dòng họ hay đã chuyển sang gia đình người trưởng họ, phân định ranh giới diện tích đất của dòng họ và của gia đình người trưởng họ trong điều kiện người dân vẫn giữ thói quen thỏa thuận miệng, cũng như phong tục, tập quán đều đặt Tòa án trước một bài toán hầu như rất khó tìm được lời giải.

Khó tránh nguy cơ vi phạm tố tụng

Ngay việc xác định tư cách người tham gia tố tụng của các thành viên trong dòng họ cũng không hề dễ dàng. Hiện nhiều địa phương trong quá trình giải quyết các vụ án loại này thường xác định tư cách thành viên còn lại của dòng họ (ngoài những người đứng tên khởi kiện và những người bị kiện) là những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Theo Tòa Dân sự (TANDTC), điểm khó của vấn đề này nằm ở chỗ, dòng họ thường rất đông thành viên, sinh sống ở nhiều địa bàn khác nhau nên chỉ việc thống kê, triệu tập được các thành viên của dòng họ về tham gia tố tụng cũng đã khiến việc giải quyết các vụ án loại này phải kéo dài hàng năm và đa phần là rơi vào nguy cơ vi phạm tố tụng vì… bỏ sót thành viên.

Trong khi đó, một số TAND lại “loại” luôn những thành viên không đứng tên là nguyên đơn và bị đơn khỏi quá trình tố tụng liên quan đến đất của dòng họ hoặc cho đưa những người đại diện của các chi, các nhánh của dòng họ đó hoặc cháu trai vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

Vậy là, vi phạm, tranh chấp sẽ “đẻ” ra vi phạm, tranh chấp khiến những vụ án liên quan đến đất của dòng họ cứ tiếp nối, vừa tạo gánh nặng cho TAND, vừa làm sứt mẻ mối quan hệ gia đình, dòng họ và dẫn đến bất ổn xã hội. Nên đối với nhiều chuyên gia pháp lý, tăng cường các qui định về việc cấp GCN quyền sở hữu, quyền định đoạt của các chủ sở hữu là thành viên của dòng họ theo hướng phù hợp nguyên tắc của pháp luật dân sự là cần thiết để ngăn những “cơn sóng ngầm” khiếu kiện, vi phạm pháp luật hình sự chỉ vì… miếng đất của dòng họ.

Huy Anh (Pháp Luật VN)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
Cityland Park Hills 2,000 - 5,333
Mandarin Garden 2 2,010 - 3,900
Luxury Apartment 2,340 - 3,900
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.