Giải pháp phá băng bất động sản

Ảnh minh họa

Chỉ tính riêng trong hai tháng trở lại đây, dày đặc các hội thảo giải cứu của đủ mọi cấp, mọi ngành nhằm vào "cục máu đông" hàng BĐS. Đã có tới ba lần Bộ trưởng Bộ Xây dựng xuất hiện trước các doanh nghiệp (DN) để tháo gỡ khó khăn. Hàng loạt giải pháp được đưa ra… Một loạt thông điệp về việc xử lý thị trường này được phát đi từ Chính phủ như Đề án xử lý nợ xấu, trong đó nợ xấu BĐS chiếm tới 70% sẽ được triển khai trong vòng 1 tháng tới, một Nghị định riêng về vấn đề này cũng sẽ được ban hành.

Cùng hiến kế

Hàng loạt kiến nghị, đề xuất đã được đưa ra, từ việc bơm vốn cho thị trường, miễn giảm thuế, cho xây căn hộ diện tích nhỏ (25m2) đến việc cho phép và hỗ trợ DN chuyển đổi công năng các dự án dở dang thành bệnh viện, trường học, văn phòng... để tăng cơ hội tìm kiếm đầu ra cho hàng BĐS tồn… Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu xây dựng Nghị quyết của Quốc hội để thực hiện các ưu đãi ngay trong năm 2013. Cụ thể, giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70m2 sàn sử dụng và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.

Tất cả giải pháp đều phải xoay quanh việc giải tỏa được lượng hàng tồn kho khổng lồ. Giải quyết hàng tồn xong thì tất cả các thị trường khác sẽ được khơi thông, ngân hàng (NH) sẽ giảm được nợ xấu. Theo đó, DN phải giảm giá thành BĐS bằng mọi cách, trong đó cần sự hỗ trợ từ nhiều phía: Chính phủ, NH, nhà thầu, nhà môi giới, nhà cung cấp vật tư…

Tại buổi Tọa đàm mang tên Giải vây cho thị trường Nhà đất, hồi đầu tháng 11, Giám đốc Công ty CP Sài Gòn Gia Định Nguyễn Phụng Thiều cho rằng dù là giải pháp gì cũng phải bắt tay vào làm ngay, bởi chúng ta đã nói quá nhiều. Về chính sách giải cứu, ông Thiều đề xuất nên xoáy vào từng trường hợp cụ thể, bởi không phải DN nào cũng khó khăn và có nhu cầu giải cứu. Chẳng hạn, hiện TP.HCM có khoảng 40 dự án đang gặp khó, TP có thể kiểm tra, xem xét từng dự án cần hỗ trợ những gì… Bước đầu, TP có thể làm thí điểm.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM Lê Hoàng Châu nêu vấn đề DN đề xuất Nhà nước nên giãn tiến độ nộp tiền chuyển quyền sử dụng đất, giảm thuế GTGT cho khách hàng. NH giảm lãi suất, cho vay ưu đãi kết hợp với việc chuyển thành nhà cho thuê. Bản thân DN cần phải tính toán lại với các nhà thầu, nhà cung cấp vật tư để có giá tốt nhất. Căn hộ đã bán giá cao phải có chính sách giảm giá hợp lý.

Kịch bản giải cứu

Chủ trì buổi làm việc với lãnh đạo TP.HCM và các DN BĐS trên địa bàn, Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ đưa ra thông tin: "Hiện kịch bản giải cứu cho nền kinh tế, cho BĐS chúng tôi đã có trong tay rồi. BĐS sẽ được cứu bằng giải pháp tài chính". Bộ trưởng cho biết hiện Bộ Tài chính đã thành lập Tổ công tác đặc biệt nghiên cứu để đề xuất Chính phủ và Quốc hội phê duyệt theo thẩm quyền về những giải pháp tài chính để hỗ trợ thị trường, kích thích tăng trưởng, qua đó giải quyết tồn kho và nợ xấu cho lĩnh vực BĐS.

Cũng theo Bộ trưởng Vương Đình Huệ, muốn phá băng thị trường BĐS thì trước hết phải làm cho thị trường ấm lên. Phá băng BĐS phải bằng một giải pháp tổng thể như minh bạch từ giá bán, tạo niềm tin giúp thị trường hồi phục. Theo Bộ trưởng, việc này tuy khó, nhưng cách làm có thể là kích thích ấm từng phân khúc, từng khu vực của thị trường.

Tuy nhiên, các báo cáo về thị trường BĐS TP.HCM cho thấy một vấn đề không nhỏ. Dư nợ cho vay BĐS trên 66.000 tỷ đồng trong khi tồn kho chỉ có 30.000 tỷ đồng thì số tiền còn lại đi đâu? Chưa kể vốn chủ sở hữu và vốn của nhà đầu tư. Bộ trưởng Vương Đình Huệ phân tích, "Theo tôi biết, hiện nay DN có vốn chủ sở hữu 30%, đi vay 70%, sau 2 năm làm bán không được nhà coi như mất hết. 66.000 tỷ đồng vốn vay, cộng vốn chủ sở hữu nữa, phải trên 100.000 tỷ đồng, như vậy nói tồn kho 30.000 tỷ đồng thì 70.000 tỷ đồng chạy đi đâu. Số liệu này có chính xác hay không? Nếu nợ xấu chỉ có 4.145 tỷ đồng là không đáng lo vì quá nhỏ. Do đó cần xác định chính xác, nếu không đánh giá đúng thì khó bắt bệnh được".

Kết thúc buổi làm việc, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã thống nhất với đề xuất giảm thuế để tăng thu cho DN. Các giải pháp cụ thể tháo gỡ khó khăn cho BĐS và cả vật liệu xây dựng sẽ được Bộ ban hành trong thời gian sớm nhất. Liên quan tới gói tài chính cứu BĐS, Bộ trưởng Huệ cho biết, Chính phủ sẽ cân nhắc dựa trên tham mưu của nhiều bộ, ngành và các chuyên gia. Về thuế thu nhập DN, Bộ Tài chính đang trình Chính phủ đưa từ mức 25% hiện tại xuống còn 20-23% cho tất cả các DN. Những DN dưới 200 lao động sẽ đóng mức thuế này là 20% với thời gian dự kiến áp dụng từ 1/1/2014, tuy nhiên, nhiều khả năng sẽ áp dụng sớm hơn. Riêng với nhà ở xã hội sẽ được hưởng thuế ưu đãi là 10%. Tiền thuê đất tiếp tục cho giảm 50%. Đồng thời cũng sẽ thống nhất tiếp thu việc cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ để tháo gỡ khó khăn cho DN.