Giải pháp nào tháo gỡ cho hàng trăm ngàn sổ đỏ nợ đọng?

Cấp thẳng sổ đỏ, sổ hồng cho người dân

Suốt thời gian dài, việc thực hiện cấp sổ đỏ, sổ hồng cho người mua nhà lâm vào bế tắc do vướng mắc về cơ chế chính sách. Như chúng tôi đã chỉ ra trong các bài trước, tình trạng vi phạm của chủ đầu tư diễn ra tại nhiều dự án. Các hình thức vi phạm chủ yếu là chưa làm xong thủ tục pháp lí về đất đai nhưng đã xây dựng và bán nhà ở; chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; xây dựng không đúng giấy phép hoặc không đúng thiết kế đã được duyệt; phân lô, bán nền không đúng quy định…

Trước khi có Thông báo số 327/TB-VPCP ngày 22/8/2013 của Văn phòng Chính phủ về công tác cấp giấy chứng nhận, các dự án phát triển nhà ở có vi phạm của chủ đầu tư đều không thể cấp giấy chứng nhận, phải chờ xử lí xong sai phạm mới triển khai cấp. Thông báo 327 đã tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án theo nguyên tắc ưu tiên đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người mua nhà. Theo đó, các trường hợp người mua nhà đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ với chủ đầu tư sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận, việc xử lí vi phạm của chủ đầu tư có thể thực hiện sau.

Đến cuối tháng 7/2014, trên địa bàn TP Hồ Chí Minh vẫn còn tồn tại đến 130.000 nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có gần 50.000 căn hộ tại các KĐT mới chưa được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Bên cạnh đó, nhà đất thuộc diện mua bán giấy tay trước ngày 1/7/2014 (thời điểm Nghị định 43 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) chưa được cấp sổ còn hơn 23,9 ngàn trường hợp; nhà đất lấn chiếm, không phù hợp quy hoạch hơn 19,9 ngàn trường hợp; nhà đất chuyển mục đích sử dụng trái phép không phù hợp quy hoạch có hơn 14,2 ngàn trường hợp; nhà đất vi phạm Luật Đất đai chiếm hơn 7,8 ngàn trường hợp… vì vậy, việc giải quyết, tháo gỡ vướng mắc để cấp chứng nhận cho số lượng nhà, đất khổng lồ này của người dân là bài toán khó với TP Hồ Chí Minh.

Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố Nguyễn Hữu Tín, để giải quyết dứt điểm tình trạng này, TP Hồ Chí Minh tiếp tục kiến nghị Chính phủ cho phép gỡ vướng bằng các giải pháp như: cấp giấy chứng nhận với nhà đất mua bán, chuyển nhượng bằng giấy tay trước ngày 1/7/2004; cấp giấy chứng nhận với những trường hợp nhà đất không có giấy tờ hợp lệ đã chuyển nhượng, mua bán bằng giấy tay từ ngày 1/7/2014 đến ngày 1/1/2008 hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp hoặc vướng quy hoạch nhưng phải kèm theo yêu cầu người xin cấp chứng nhận phải cam kết chịu trách nhiệm về những thông tin kê khai và tranh chấp khiếu nại phát sinh. Trường hợp đất đủ điều kiện cấp chứng nhận nhưng nhà không đủ điều kiện cũng được cấp chứng nhận quyền sử dụng riêng với đất.

Việc triển khai cấp sổ đỏ trực tiếp cho người dân đã giúp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận tại các khu đô thị.

Phó Chủ tịch Nguyễn Hữu Tín khẳng định, với những trường hợp cấp giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của thành phố như: nhà đất thuộc diện được bố trí tái định cư, nhà đất là suất tái định cư mua bán, chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004; nhà đất trong các khu phân lô tự phát, đất nằm trong các khu quy hoạch chức năng… TP Hồ Chí Minh cũng đã chỉ đạo các quận, huyện xem xét cấp chứng nhận ngay để giải quyết dứt điểm tồn đọng trong việc cấp giấy chứng nhận…

Ông Lê Tuấn Định, Giám đốc Văn phòng đăng kí đất đai Hà Nội (Sở Tài nguyên – Môi trường Hà Nội) cho biết, trước đây, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ, làm thủ tục cấp sổ đỏ cho dân, nay người mua nhà được nộp thẳng hồ sơ, không cần qua chủ đầu tư. Tuy nhiên, để có thể tự nộp hồ sơ thì người dân cần có biên bản thanh lí hợp đồng hoặc hóa đơn đỏ nhưng tại nhiều dự án, chủ đầu tư gây khó cho dân bằng cách không xuất hóa đơn, không thanh lí hợp đồng. Từ khi cho phép người dân nộp thẳng hồ sơ, đến nay, Văn phòng đăng kí đất đai Hà Nội đã nhận được khoảng 15.000 hồ sơ, đã triển khai cấp giấy cho gần 10.000 hồ sơ.

Song song với việc tạo điều kiện cấp sổ đỏ cho dân, các sai phạm của chủ đầu tư cũng bị xử lý. Báo cáo của Sở TN&MT Hà Nội cho thấy, từ năm 2006 tới nay, Sở đã tiến hành thu hồi đất của 54 dự án chậm triển khai, vi phạm Luật Đất đai, trong đó có 12 dự án nhà ở với tổng diện tích là 1.748ha. Theo thống kê của Sở TN&MT TP Hồ Chí Minh, từ năm 2011 đến cuối tháng 9/2013, có 10/24 quận, huyện đã xử lí 186 vụ vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở với tổng số tiền phạt trên 1 tỉ đồng.

Hà Nội sẽ cấp 40.000 sổ đỏ cho người mua nhà trong năm 2014

Theo ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội, trong năm 2014, Hà Nội sẽ cấp 40.000 sổ đỏ cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở. Ông Định cũng thừa nhận, quy trình cấp sổ đỏ hiện nay trải qua rất nhiều khâu khiến cho thời gian kéo dài, người dân mệt mỏi vì thủ tục hành chính. Theo quy định hiện nay, để được cấp sổ đỏ, chủ đầu tư hoặc người dân nộp hồ sơ về Văn phòng đăng kí đất đai thành phố. Khi Văn phòng thẩm định xong sẽ chuyển hồ sơ về các quận, huyện để trình lãnh đạo quận, huyện kí rồi chuyển lại hồ sơ về Văn phòng để trả giấy chứng nhận cho chủ đầu tư hoặc người dân.

Đứng ở góc độ chuyên gia, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, việc cấp thẳng sổ đỏ cho người mua nhà là chính sách hoàn toàn hợp lí. “Trước giờ, quy định của pháp luật vẫn giao chủ đầu tư phải đi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua nhà, nhưng đó không phải là quyền lợi của chủ đầu tư nên họ không nhiệt tình, chưa kể bản thân chủ đầu tư lại có những sai phạm. Cần phải tách biệt mối quan hệ giữa cơ quan quản lí Nhà nước – chủ đầu tư – người mua nhà. Khi người dân đã có biên bản bàn giao nhà thì mang hồ sơ lên, cơ quan quản lí Nhà nước phải cấp giấy, còn chủ đầu tư vi phạm thì cứ phạt” – GS Võ nhấn mạnh.