Dự thảo nghị định về cải tạo nhà chung cư: Mới nhưng trái luật!

Bộ Xây dựng vừa hoàn tất “Dự thảo Nghị định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà tập thể và cũ thực hiện chỉnh trang đô thị theo quy hoạch” (gọi tắt là Nghị định chung cư mới) lấy ý kiến góp ý của các ngành, các địa phương trước khi trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và ban hành.

Những điểm mới

So với các quy định hiện hành, kể cả Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Thủ tướng Chính phủ đã ban hành ngày 3-7-2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp thì dự thảo Nghị định chung cư mới lần này có nhiều điểm mới. Cụ thể: Chủ căn hộ chung cư phải di dời giải phóng mặt bằng (GPMB) để thực hiện dự án (DA) cải tạo, xây dựng khu chung cư, nhà tập thể... sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà hoặc cả tiền và nhà tùy theo nhu cầu của người được bồi thường và điều kiện cụ thể của từng DA.

Mỗi căn hộ chung cư cũ được bồi thường một căn hộ chung cư mới với diện tích tối đa bằng 1,5 lần diện tích căn hộ cũ đã bị thu hồi, với diện tích (căn hộ mới) không được nhỏ hơn 30m2. Nếu nơi ở mới nằm khác quận, diện tích bồi thường có thể gấp 2,5 lần. Các hộ tầng 1 (vốn dĩ là những chủ căn hộ hay phản ứng gay gắt với DA cải tạo chung cư cũ, thì ngoài các ưu đãi trên còn được bổ sung với hệ số 1,1 lần diện tích được bồi thường - tức là gấp 2,75 lần nơi ở cũ).

Theo Nghị định mới, phần chênh lệch giữa căn hộ mới và cũ (nếu có) được thanh toán bằng giá bán nhà ở thương mại. Nếu chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch, thì được trả góp trong thời gian tối đa là 10 năm và được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi để thanh toán. Trường hợp các hộ dân đang thuê chung cư cũ thuộc sở hữu nhà nước (SHNN) nhưng chưa mua nhà theo Nghị định 61/CP của Chính phủ, nếu người thuê nhà muốn được bồi thường như trường hợp đã có sở hữu, phải nộp tiền mua căn hộ cũ cho Nhà nước theo quy định về bán nhà thuộc SHNN cho người đang thuê.

Trường hợp người đang thuê không nộp tiền mua nhà, căn hộ cũ sẽ phải trả lại cho Nhà nước... Việc bồi thường đối với diện tích này thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận giữa chủ đầu tư DA và các chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư cũ... Theo Bộ Xây dựng, nếu trình Chính phủ, được thông qua, ban hành trong năm 2010, thì đây sẽ là Nghị định “được lòng dân” cởi bỏ những vướng mắc về GPMB và tính toán quyền lợi giữa các bên, vốn là rào cản hiện nay của các DA cải tạo chung cư cũ đã kéo dài trong nhiều năm qua.

Hiện trạng chung cư cũ nát ở Hà Nội phải cải tạo, xây dựng lại!

Nhiều điểm “trái luật”?

Dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới” đề ra quy định “Chính quyền Nhà nước phủ nhận tư cách pháp nhân của “chủ sử dụng đất ở” hợp pháp được nêu tại điều 1 và 2, chương I của dự thảo về phương diện pháp lý là trái với Bộ luật Dân sự năm 2005, tại khoản 3 điều 225 đã quy định “Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy (do thiên tai, chiến tranh, phá đi làm lại) thì chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của khuôn viên chung cư theo quy định của pháp luật” và trái ngay cả quy định tại điều 1 của Nghị định 60/CP của Chính phủ đã ban hành năm 1994 về “Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị” đã quy định: “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của một hộ gia đình hoặc nhiều hộ gia đình trong cùng một ngôi nhà tại đô thị”.

Tại khoản 1, điều 12, chương II của dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới” quy định “Chính quyền Nhà nước thực hiện thu hồi “quyền sử dụng đất ở” hợp pháp của dân cư giao cho chủ đầu tư DA sử dụng” là trái với điều 197, mục 3, chương X, phần thứ hai của Bộ luật Dân sự 2005 đã quy định là: “Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc các hình thức định đoạt khác của pháp luật đối với tài sản (giá trị quyền sử dụng đất ở)” và cũng trái với khoản 2, điều 40 của Luật Đất đai 2003 đã quy định: “Đối với DA sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy định sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư (nhà đầu tư vốn xây dựng) được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”.

Trong dự thảo “Nghị định nhà chung cư mới”, tại khoản 2, điều 17 chương III có quy định: “Chính quyền Nhà nước phủ nhận quyền góp vốn kinh doanh bằng “Giá trị quyền sử dụng đất ở” của các chủ sử dụng đất ở hợp pháp, dân cư DA được nhận đền bù lợi ích bằng hệ số k=1,5; 2,0; 2,5; 2,75 do chính quyền... là trái hoàn toàn với Luật Đất đai đã quy định tại mục đ, khoản 2, điều 110 là: “Chủ sử dụng đất hợp pháp được quyền “góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật”. Vậy là, theo quy định của pháp luật nhà nước hiện hành đã quy định như trên thì dân cư DA cải tạo chung cư cũ được quyền góp vốn kinh doanh bằng “giá trị quyền sử dụng đất ở hợp pháp, với tư cách là đối tác kinh doanh có tư cách pháp nhân”.

Dự thảo “Nghị định chung cư mới” rõ ràng đã có nhiều điểm mới, bổ sung sửa đổi so với Nghị quyết số 34/2007/NĐ-CP của Chính phủ đã ban hành ngày 3-7-2007 về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp là phù hợp với Luật Nhà ở hiện hành, nhưng lại trái với một số Luật, Nghị định đã ban hành có hiệu lực thi hành? Vậy cần nghiên cứu chỉnh sửa cho phù hợp và không trái với các luật đã ban hành để Nghị định đi vào thực tế cuộc sống mang tính khả thi và hiệu quả thiết thực.