Chủ trương phát triển TPHCM đa cực, phi tập trung hóa đã được lãnh đạo TP đưa ra từ nhiều năm nay. Trên tinh thần đó, TP cùng với các địa phương lân cận sẽ phát triển các đô thị vệ tinh ven TPHCM. Tuy nhiên, đến thời điểm này các đô thị vệ tinh vẫn chưa có gì rõ nét, thậm chí có nơi kêu gọi gần 10 năm nay nhưng chưa thu hút được nhà đầu tư.

Khu đô thị mới Nhơn Trạch (Đồng Nai) được các nhà đầu tư “đón đầu” nhưng cũng chỉ mới khởi động phần hạ tầng.A

Nhà đầu tư…tháo chạy

Xây dựng khu đô thị Tây Bắc là chủ trương lớn của TPHCM trong quá trình phát triển đô thị. Đây được xem như một trong những đô thị vệ tinh quan trọng của TP trong quá trình phát triển đa cực nhằm mục tiêu giản dân cũng như giảm khoảng cách chênh lệch giữa các khu vực. Chuỗi phát triển đô thị này kéo dài từ Củ Chi đến Hóc Môn, tập trung phát triển các cụm dân cư, làng đại học, dịch vụ y tế, vui chơi giải trí… Thời gian qua, nhiều dự án đã được cấp phép nhưng sau đó nhà đầu tư thu hẹp dự án, thậm chí có nhà đầu tư xin trả lại dự án.

Điển hình như siêu dự án đô thị Đại học Quốc tế (VIUT) của Tập đoàn Berjaya (Malaysia) được cấp giấy phép ngày 1-7-2007 với tổng mức đầu tư 3,5 tỷ  USD. Đây được coi là dự án đầu tư lớn nhất tại TPHCM từ trước đến nay nhưng đến giờ vẫn chỉ là… dự án.

Ông Nguyễn Hoài Nam, Tổng giám đốc Tập đoàn Berjaya Việt Nam, cho biết quy mô dự án hơn 900ha nhưng nay tập đoàn chỉ có thể triển khai trước 200ha, làm theo hình thức cuốn chiếu, chủ yếu xây dựng các khu tái định cư, còn đô thị đại học vẫn chưa tính tới. Ông Nam cho rằng, hiện tình hình còn rất khó khăn, nếu Berjaya đổ tiền vào đây nhưng không khai thác được thì rất nguy hiểm.

Cách đây 5 năm Công ty CP Đầu tư hạ tầng TPHCM (CII) cũng khởi công rầm rộ nhiều dự án khu dân cư tại Khu đô thị Tây Bắc với tổng mức đầu tư hàng ngàn tỷ đồng. Tại lễ khởi công, đại diện chủ đầu tư phác họa hình ảnh một đô thị hiện đại sau khi các dự án này được đưa vào sử dụng.

Tuy nhiên mới đây, trao đổi với PV SGGP, bà Nguyễn Mai Bảo Trâm, Phó tổng giám đốc CII, cho biết công ty đã trả lại các dự án trên cho TP vì dự án nhằm mục đích tái định cư và bán cho cư dân đến sinh sống và làm việc tại Khu đô thị Tây Bắc. Nhưng khu đô thị này không triển khai thì “đầu ra” không có nên công ty phải dừng lại. Bà Trâm cũng thừa nhận công ty tốn khá nhiều tiền trong quá trình chuẩn bị đầu tư như tư vấn, thiết kế, tổ chức khởi công… nhưng dừng sớm còn hơn để kéo dài mà không biết khi nào mới về… đến đích.

GS-TS Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia đô thị học, cho rằng các địa điểm TP xác định để phát triển đô thị vệ tinh chưa hấp dẫn nhà đầu tư và người dân tụ về. Một thành phố vệ tinh xuất hiện không đơn giản chỉ từ một quyết định hành chính hay một vài “cò” đất thổi giá trị lên mà cái chính là phải hút được nguồn lực mạnh và có giá trị gia tăng cao, như con người, tiền bạc, tài nguyên. Hay nói một cách khác là người ta muốn đến định cư và muốn đầu tư lớn.

Thực tế cho thấy, từ trung tâm thành phố lên Củ Chi chừng 25km, nhưng phải mất hơn 2 giờ đi bằng xe hơi do giao thông thường xuyên ách tắc, nên các nhà đầu tư ngán ngại. Việc mở rộng mặt đường hiện hữu rất khó khăn, nhưng sẽ dễ dàng và rẻ tiền nếu thành phố làm đường dành riêng cho xe hơi trên cao hay đầu tư xe điện một đường ray.

Một số người cho rằng chính quyền chọn địa điểm, cho thuê đất còn nhà đầu tư phải làm cơ sở hạ tầng theo phương thức “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng kỹ thuật”, nhưng điều này có thể thành công ở những nơi đất đai có giá, còn vùng đất mới thì chính quyền phải ứng trước xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn thiện tạo ra hiệu ứng cạnh tranh, sau đó mới thu hồi lại vốn qua giá thuê đất nên không hấp dẫn được nhà đầu tư.

Hạ tầng quyết định?

Phó Chủ tịch UBND TPHCM Nguyễn Hữu Tín cho rằng ách tắc giao thông là một trong những trở ngại lớn để phát triển đô thị vệ tinh. Tại các cửa ngõ TP, thời gian qua đã được đầu tư một số cầu vượt bằng thép để giải quyết bài toán ùn tắc và bước đầu đem lại hiệu quả. Nhưng ông Tín cũng thừa nhận, đây chỉ là giải pháp tạm thời, năm, bảy năm sau những điểm này sẽ tái diễn ùn ứ giao thông. Do đó về lâu dài vẫn phải đầu tư những con đường lớn, các tuyến tàu điện ngầm, metro… nhằm kết nối thông suốt giữa các khu vực.

Mới đây, Tổng Công ty Đường cao tốc Việt Nam đã đưa vào khai thác tuyến cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây đoạn Vành đai 2 đến quốc lộ 51 (dài 20km trong tổng số 55km toàn dự án). Nhờ đó khoảng cách và thời gian đi các vùng lân cận TPHCM như huyện Long Thành tỉnh Đồng Nai hiện nay dài khoảng 45km, thời gian lưu thông mất 60 phút, nay rút ngắn khoảng cách xuống còn 22km với thời gian chỉ còn khoảng 20 phút.

Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Phúc Khang, cho rằng hạ tầng giao thông là điều kiện quan trọng hàng đầu để phát triển đô thị vệ tinh. Ví dụ nhiều khu đô thị tại khu vực Đồng Nai nằm “sát nách” TPHCM nhưng chênh lệch giá rất nhiều do bị chia cách giao thông. Thực tế nhiều nước phát triển hàng ngày người ta đi làm với khoảng cách cả trăm kilômét là bình thường vì toàn đường cao tốc. Đây là yếu tố dẫn đến thành công của chủ trương giãn dân của chính phủ các nước này.

Đường cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây khi đưa vào khai thác toàn tuyến cùng với nhiều công trình giao thông khác thì việc ở Đồng Nai đi làm TPHCM hay ngược lại, và đi về trong ngày là điều hết sức bình thường.

Theo ý kiến của các chuyên gia trong và ngoài nước, việc phát triển thành phố vệ tinh khả thi nhất là hướng về phía Đông Bắc của thành phố. Đây là vùng đất cao ráo, có nhiều cơ sở đã hình thành như cụm các trường đại học lớn, khu công nghệ cao, các khu công nghiệp, các nhà máy, đầu mối giao thông, sân bay quốc tế Long Thành, cảng biển và đặc biệt nhất là khu vực này ở vị trí giao thoa với những vùng phát triển năng động nhất quốc gia như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu.

GS-KTS Lưu Thái Kơ, nhà thiết kế chính tạo nên một Singapore hiện đại, phát biểu tại một hội thảo ở TPHCM, nếu như biết tính toán thì khu vực Đông Nam bộ sẽ có một vùng đô thị hiện đại với một dải đô thị mới kéo dài từ chân cầu Sài Gòn, song hành với xa lộ Hà Nội đến Biên Hòa, và phần vắt ngang kéo từ TP Thủ Dầu Một qua TP Biên Hòa tới Long Thành.

Ý tưởng đó không còn hiện thực nữa vì cơ hội đã qua, nhưng việc hình thành khu đô thị vệ tinh mang tính chất vùng thì hoàn toàn trong tầm tay nếu cấp lãnh đạo muốn, bởi những yếu tố hình thành nên nó hầu như đã có sẵn, nay chỉ việc đầu tư tập trung, dứt điểm và quyết liệt nhất là về hạ tầng thì chỉ 5 năm nữa sẽ có một khu đô thị vệ tinh.

Đỗ Trà Giang (Sài Gòn giải phóng)
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Tên dự án Triệu đồng
Hòa Bình Green Đà Nẵng 1,221 - 2,277
Central Coast Đà Nẵng 837 - 2,030
Royal Sea 1,800 - 2,626
Prosper Plaza 865 - 1,236
Tabudec Plaza 1,260 - 1,855
Tòa P1 Imperial Plaza 1,989 - 3,570
Condetel Carava Resort 2,200 - 3,064
Airlink City 390 - 878
Vision Bình Tân 750 - 1,283
Park View Tower Hoàng Mai 1,221 - 1,714
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin bất động sản tại Việt Nam.