Để Luật đi vào cuộc sống hơn

Đóng góp tích cực

TS. Trần Kim Chung – Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định, có hiệu lực thực thi từ 7 - 8 năm qua, Luật Nhà ở (2005) và Luật Kinh doanh BĐS (2006) đã đóng một vai trò quan trọng trong việc hình thành thị trường BĐS. Hai luật này đã cùng một số luật khác như Luật Đất đai 2003, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ Luật Dân sự, Luật Các tổ chức tín dụng… và các Nghị định về khu đô thị, Nghị định về khu công nghiệp… tạo cơ sở pháp lý cho việc hình thành và phát triển thị trường BĐS, đóng vai trò rất lớn trong việc hình thành và phát triển hệ thống đô thị.

Thị trường BĐS kỳ vọng phát triển mạnh hơn sau khi luật được hoàn chỉnh
Thị trường BĐS kỳ vọng phát triển mạnh hơn sau khi luật được hoàn chỉnh

Cũng từ hai luật này đã tạo cơ sở hình thành và phát triển một đội ngũ doanh nhân là những nhà kinh doanh BĐS, các hiệp hội, câu lạc bộ mạnh, có tiếng nói quan trọng trong hàng ngũ doanh nhân Việt Nam. Đến đầu quý II/2013, cả nước đã có 1.012 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Hàng năm, trung bình 8.000 giao dịch BĐS được thực hiện qua sàn.

Cũng từ khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thực thi, nghề môi giới BĐS được hình thành - chính thức quy chuẩn hóa là một nghề trong xã hội. Đến tháng 6/2013 có hơn 35.000 người được cấp chứng chỉ môi giới, định giá BĐS. Ngoài các trường đại học đào tạo về xây dựng, kiến trúc, quản lý đất đai, hiện cả nước có 99 cơ sở được công nhận có đủ điều kiện đào tạo về môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch BĐS. Trong xã hội, hầu như các doanh nhân có tiềm lực đều tham gia kinh doanh BĐS. Đặc biệt, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đóng góp rất lớn cho thị trường hai nhân tố tích cực:

Một là, góp phần hình thành một kênh đầu tư quan trọng trong xã hội, bao gồm các loại hình đầu tư, kinh doanh BĐS được hình thành, nhất là nhà đô thị, đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê… Nguồn vốn tín dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS tăng đáng kể. Thị trường BĐS đã thu hút một lượng tài chính lớn trong và ngoài nước, trở thành một điểm đến quan trọng của các nhà đầu tư nước ngoài.

Hai là, tạo mới một số lượng nhà ở đáng kể. Cả nước hiện có khoảng 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang triển khai xây dựng, diện tích hơn 90.100 ha. Cả nước cơ bản đã hoàn thành việc hỗ trợ nhà ở cho gần 11.000 cán bộ lão thành cách mạng, khoảng 4.200 cán bộ tiền khởi nghĩa, hơn 519.000 hộ nghèo khu vực nông thôn, hơn 72.000 hộ của 62 huyện nghèo…

Và thay đổi cần thiết

Bên cạnh những thành tựu đó, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đến thời điểm này có những hạn chế, tồn tại cần được khắc phục.

Thạc sĩ Nguyễn Thị Hạnh, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích, Luật Nhà ở quy định cứng nhắc về diện tích tối thiểu của nhà ở thương mại, làm mất cân đối cơ cấu các loại nhà và khó có khả năng mua nhà ở nhóm đối tượng người mới kết hôn, mới ra trường, người độc thân muốn được sống riêng… dẫn đến hạn chế sản phẩm trong thị trường BĐS.

Trong Luật Kinh doanh BĐS, hệ thống tài chính phục vụ cho phân khúc nhà ở chưa hoàn thiện, thị trường BĐS, thị trường nhà ở đang phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng, làm tăng khó khăn cho nỗ lực tạo lập nhà ở của những người làm công ăn lương. Đặc biệt, người có thu nhập thấp vẫn phải đi thuê với giá cao, ảnh hưởng đến sức khoẻ và khả năng tái tạo sức lao động. Quy định về thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS với số vốn pháp định quá nhỏ làm cho khi thị trường khó khăn, doanh nghiệp BĐS sẽ bị động về vốn. Quy định về trình tự, thủ tục của việc tiếp cận dự án quá chặt làm cho việc triển khai chậm, tốn kém…

Chính từ các quy định có tính khả thi yếu (về nhà đầu tư thứ cấp, kỷ luật thông tin trên thị trường BĐS…) của Luật, nên các chuyên gia đã đề xuất một số kiến nghị, giải pháp. Cụ thể, sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS theo hướng, điều chỉnh đầy đủ các khía cạnh thể chế của thị trường BĐS. Sớm hình thành các quỹ tiết kiệm tương hỗ, quỹ đầu tư tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm hưu trí để đầu tư BĐS… tiếp đến là tăng cường kỷ luật thông tin thị trường. Đặc biệt, trong điều kiện hiện nay, cần đa dạng hoá các loại hình nhà ở và bỏ các quy định về diện tích nhà ở tối thiểu.