“Cứu” kế hoạch cải tạo chung cư

Nguy cơ phá sản

Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay, các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 sàn nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100.000 hộ dân đang sinh sống. Trong đó, có hơn 200 khối nhà chung cư với khoảng 10.000 hộ dân đã xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Bộ Xây dựng cho biết, các doanh nghiệp thường chỉ quan tâm thực hiện cải tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trí có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ. Kết quả, dù có nhiều dự án quy mô lớn đã được khởi công nhưng tình hình triển khai và kết quả còn rất hạn chế.

Hàng trăm tòa nhà cũ nát ở Hà Nội đang xếp hàng chờ tới lượt “nâng đời”

Do vậy, rất khó đạt được mục tiêu “đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng” mà Nghị quyết 34 của Chính phủ đã đề ra. Một trong những nguyên nhân cơ bản là do thiếu quỹ nhà để phục vụ cho công tác di dời, bố trí tái định cư. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân phân tích: “Cơ chế bồi thường, GPMB tại Nghị quyết 34 chưa khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm. Dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ (Hà Nội) cho thấy, dù chủ đầu tư được phép xây dựng chung cư mới cao 14-15 tầng thay thế nhà cũ 5-6 tầng, nhưng để có đủ quỹ nhà tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư vẫn phải đề nghị UBND TP hỗ trợ thêm kinh phí từ ngân sách hoặc giao thêm dự án kinh doanh khác để đảm bảo khả năng cân đối về tài chính của dự án...”.

Người dân mừng

Để tạo cơ chế mới khắc phục những tồn tại trên, theo dự thảo Nghị định về cải tạo chung cư cũ mà Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ, chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp pháp nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại khu nhà ở cũ mà phải di dời để GPMB sẽ được tự chọn bồi thường bằng tiền, bằng nhà hoặc vừa bằng tiền vừa bằng nhà, căn cứ theo nhu cầu và điều kiện của từng dự án. Đáng chú ý, mức bồi thường bằng diện tích căn hộ được nâng lên đáng kể, từ 1,5 lần tới tối đa 2,75 lần căn hộ cũ. Bộ Xây dựng cũng đề xuất cơ chế cho người đang thuê chung cư cũ (chưa mua theo Nghị định 61/CP), nếu muốn được bồi thường như trường hợp đã sở hữu thì nộp tiền mua căn hộ cũ cho Nhà nước. Ngoài ra, nếu chủ sở hữu căn hộ mới không có khả năng trả một lần tiền chênh lệch giữa diện tích căn hộ cũ và căn hộ mới thì được trả góp trong thời gian tối đa 10 năm, đồng thời được hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi.

Ngoài việc tăng lợi ích, quyền của người sử dụng, sở hữu căn hộ cũng tăng lên. Cụ thể, trong tất cả các trường hợp, phương án bồi thường, tái định cư phải được lấy ý kiến của hộ gia đình, cá nhân có quyền lợi liên quan. Các phương án sẽ được thông qua nếu có 2/3 tổng số ý kiến người dân chấp thuận. Người dân tại các khu tập thể cũ của Hà Nội như Văn Chương, Quỳnh Mai, Nguyễn Công Trứ... đều cho rằng, tăng mức bồi thường như đề xuất là cần thiết. Tuy nhiên, người dân cũng đề nghị làm rõ thêm các chi phí hỗ trợ trong quá trình di dời. Trong đó, quan trọng nhất là hỗ trợ thuê nhà trong quá trình tạm cư, tránh để người dân bị thiệt thòi trong trường hợp dự án kéo dài.

Doanh nghiệp thận trọng

Trong khi người dân hồ hởi với đề xuất mới, các doanh nghiệp lại tỏ ra thận trọng. Ông Trần Mạnh Dũng - Giám đốc Công ty CP Đầu tư phát triển nhà số 7 Hà Nội, đơn vị chủ đầu tư dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công Trứ cho biết, việc đề xuất tăng hệ số diện tích nơi ở mới ngoài dự án nhằm khuyến khích người dân không tái định cư tại chỗ là chủ trương đúng. Song, để thực hiện được cần phải triển khai đồng bộ nhiều giải pháp mà trước hết là phải bố trí đủ quỹ nhà tái định cư, nơi tái định cư. Do đó, rất cần cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển khu đô thị tái định cư hoàn chỉnh, đồng bộ hạ tầng, đủ hấp dẫn người dân đến nơi ở mới.

Trong khi đó, một doanh nghiệp khác lại cho rằng, nếu tăng mức bồi thường lên cao, phải cho phép doanh nghiệp được điều chỉnh các chỉ số về quy hoạch, hệ số sử dụng đất, tầng cao... mới có thể cân đối được tài chính cho dự án. Hiểu nôm na là nếu diện tích bồi thường tăng mạnh, thì số tầng được phép xây dựng cũng phải tăng lên theo, nếu không, nhà đầu tư sẽ bị lỗ và dự án không khả thi. “Hà Nội chưa có quỹ để bù đắp cho nhà đầu tư trong trường hợp cân đối tài chính bị lệch do diện tích bồi thường quá lớn. Thế nên, giải pháp duy nhất là phải cho nâng tầng. Song, quy hoạch thường được kiểm soát rất chặt nên giải pháp nâng tầng cũng rất khó thực hiện... Câu chuyện vòng quanh không có lối ra là như thế...” - doanh nghiệp này cho biết.