Cứu BĐS: Gỡ khó từ những việc nhỏ

Bơm vốn

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cam kết đẩy tín dụng cho thị trường bất động sản (BĐS) từ 20.000 - 40.000 tỷ đồng. Ông Bình nói rằng, cứ ngân hàng nào cho vay được 1 đồng sẽ được NHNN hỗ trợ lãi suất 6%/năm. Câu chuyện được quan tâm là doanh nghiệp nào, người dân nào sẽ được tiếp cận với vốn giá rẻ?

Đáp án lập tức hé lộ khi ngay sau đó, NHNN giao cho 4 ngân hàng thương mại thực hiện bao gồm Agribank, VietinBank, BIDV và Vietcombank. Đây là 4 đại gia ngân hàng và nhiều người lo lắng rằng, câu chuyện giải cứu bất động sản trở thành chuyện giải cứu nợ xấu của những ngân hàng lớn nhất. Có cơ sở để nhìn nhận điều này, khi ông Nguyễn Ngọc Bảo, Chủ tịch Hội đồng Thành viên Agribank cho biết, trật tự ưu tiên hỗ trợ bất động sản của ngân hàng này trước hết sẽ tập trung vào các dự án của chính mình đã giải ngân. Với những dự án này, Ngân hàng và chủ đầu tư cùng tập trung thẩm định lại, xác định phương án đầu ra, sau đó Ngân hàng mới cơ cấu lại các khoản nợ cũ và tiếp tục giải ngân thêm. Doanh số cho vay bất động sản của Agribank ước gần 20.000 tỷ đồng. Đồng nghĩa với phần lớn khách hàng của ngân hàng này được giải cứu.

Theo một báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính tiền tệ Quốc gia, các ngân hàng cho vay bất động sản nhiều nhất là BIDV, VietinBank, do đó không khó hiểu khi chính những ngân hàng trên sốt sắng với kế hoạch bơm vốn cho BĐS. NHNN sẽ có cơ chế thực hiện ra sao để tạo sự công bằng cho người dân muốn tiếp cận với tín dụng giá rẻ? Đơn cử, đối với người mua nhà, BIDV cho vay tối đa tổng cộng 19.500 tỷ đồng, mức cho vay tối đa 85%/giá trị căn nhà trong thời hạn 15 năm; lãi suất thấp hơn 10%/năm, trong trường hợp Nhà nước hỗ trợ lãi suất thì BIDV hạ lãi vay thêm. Trên thực tế, phần lớn các ngân hàng kết hợp với chủ đầu tư dự án tài trợ lãi suất cho người mua nhà ở chính những dự án đó, mà thực chất là dự án được ngân hàng rót vốn cho vay và có bán được hàng mới cứu được ngân hàng. Liệu khách hàng vay vốn để mua nhà ở các dự án không có sự chỉ định của BIDV có được hỗ trợ lãi suất? Liệu giá nhà tại các dự án BIDV hỗ trợ cho vay lãi suất thấp có cao hơn mức thị trường chấp nhận được?

Cách thực hiện công bằng nhất, theo giới kinh doanh nhà đất, là hãy tạo ra động lực để các doanh nghiệp đưa giá nhà xuống đúng giá trị của nó, kéo về mức chấp nhận được của người mua. Hãy cứ nhìn trường hợp Khu đô thị Đại Thanh, dù vị trí không mấy thuận lợi, chung cư được xây dựng với những vật liệu ở phẩm cấp thông thường nhất, song có giá 10 - 12 triệu đồng/m2 đã “vừa bán, vừa la” vẫn đắt hàng. Nếu như Nhà nước hỗ trợ lãi suất mà giá bất động sản vẫn cao, sẽ không có nhiều người dân vay vốn ngân hàng để mua nhà, để sau đó è cổ trả nợ, nhất là thời điểm thu nhập giảm mạnh như hiện nay.

"Bóng" trong chân nhà quản lý

Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 20 - 23% và giảm 50% thuế VAT cho người mua nhà là chính sách tài khóa được Bộ trưởng Tài chính Vương Đình Huệ đưa ra như một giấc mơ đẹp. Tuy nhiên, khó có thể thực thi sớm được chính sách này khi cơ quan quyết định là Quốc hội và phải tới tháng 5 năm sau, Quốc hội mới họp. Hơn nữa, đa phần doanh nghiệp BĐS đang lỗ và không thuộc diện phải đóng thuế. Ngân sách nhà nước thu từ đất đai giảm chỉ còn gần 25.000 tỷ đồng trong năm 2012, bằng 50% so với năm trước, liệu có thể tiếp tục giảm để giảm thu được hay không?

Chủ tịch HĐQT một công ty BĐS cho rằng, ngay từ bây giờ, động lực để doanh nghiệp hạ giá thành là cơ quan quản lý tạo ra những cơ chế thông thoáng trong xét duyệt thủ tục, giúp họ cắt giảm những chi phí không tên và thời gian chết phải trả lãi vay ngân hàng. Quy định hiện hành đều có sau bao nhiêu ngày doanh nghiệp nộp hồ sơ, 3, 5 hay 7 ngày, cơ quan quản lý phải trả lời. Tuy nhiên, tại doanh nghiệp của ông, rất nhiều lần xin phép thủ tục liên quan đến dự án ở Hà Nội, đến sát ngày hẹn, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch ngoạch vào mấy chữ “chưa đạt” và doanh nghiệp sau đó lại "sấp ngửa" lo hoàn thiện thủ tục.

Có dự án, chủ đầu tư quảng cáo cỡ nào cũng khó thu hút khách hàng vì hạ tầng xung quanh rất xôi đỗ. Theo quy hoạch, khu đô thị có nhà trẻ, trường học, bãi đỗ xe… nhưng những doanh nghiệp "nhận phần" mà không đầu tư, bỏ hoang dự án đến cả 5 năm vẫn “bình chân như vại”. Hạ tầng chưa đầy đủ, điều kiện sinh hoạt khó khăn, thiếu thốn khiến người mua nhà ngán ngại, giá BĐS bị cho là quá cao.

Đặc biệt, trong lần đại phẫu này, các doanh nghiệp mong chờ công tác quy hoạch và định giá đất được đưa ra minh bạch hơn. Ở những khu vực nào, nhà đầu tư được phép xây dựng cao ốc 40 - 50 tầng, dọc trục đường nào thì được xây nhà 20 - 30 tầng. Tương ứng với đó là tiền định giá đất tính hệ số 1,5 hay 2 chấm so với khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố quy định. Rõ ràng như thế, doanh nghiệp sẽ lập được kế hoạch một cách dài hạn và hạn chế được phần nào tình trạng xin cho, tránh được các cảnh “sụp hầm”, lừa đảo.

Mỗi doanh nghiệp BĐS khó khăn hiện được ví như một con bệnh, vì thế khó có thể dùng một bài thuốc cho mọi bệnh nhân. Một cơ quan liên ngành, đặc trách nhiệm vụ này và tập hợp những chuyên gia thật công tâm, làm việc với từng chủ đầu tư, ở từng dự án để bốc thuốc phù hợp, có lẽ là điều cần thiết. Bên cạnh đó, thị trường rất cần cơ chế phản ứng nhanh, tức là những chính sách đã có sự đồng thuận, hợp lý cần được ban hành hướng dẫn thực hiện ngay, thay vì cơ chế chờ đợi thông tư, nghị định. Song dường như đây lại là chuyện khó nhất với thị trường, vốn từ lâu nổi tiếng về sự kém minh bạch này.