Văn Phú “ôm” tồn kho 5.500 tỷ, 236 tỷ đồng tiền cọc dự án TP.HCM vẫn chưa về

Dòng vốn lớn đang “neo” tại các dự án dở dang khiến hàng tồn kho của Văn Phú vượt 5.500 tỷ đồng cuối năm 2025.

Trong quý 4, doanh thu thuần đạt 1.180 tỷ đồng, tăng 57,4% so với cùng kỳ. Nhờ giá vốn được tiết giảm, lợi nhuận gộp đạt 489,6 tỷ đồng, cao gấp hơn 5 lần năm trước. Sau khi trừ chi phí, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 193,9 tỷ đồng, tăng 56%.

Kết quả, lợi nhuận sau thuế đạt 132 tỷ đồng, tăng 30,5%, trong đó lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ đạt gần 130 tỷ đồng, tương ứng EPS 405 đồng mỗi cổ phiếu.

Lũy kế cả năm 2025, doanh thu đạt 2.004 tỷ đồng, tăng 5,6%, còn lợi nhuận sau thuế đạt gần 395 tỷ đồng, tăng khoảng 30%.

Cùng với đà tăng lợi nhuận, quy mô tiền mặt của doanh nghiệp cũng được cải thiện đáng kể. Tại ngày 31/12/2025, tiền và các khoản tương đương tiền đạt 706,2 tỷ đồng, tăng gần 42% so với cuối năm trước. Trong số này, hơn 215 tỷ đồng là tiền gửi kỳ hạn một tháng tại ngân hàng với lãi suất 4,2–4,3%/năm, góp phần bổ sung nguồn thu tài chính ngắn hạn. Tuy nhiên, khoảng 56,85 tỷ đồng là kinh phí bảo trì căn hộ đã bàn giao, sẽ phải chuyển cho ban quản trị tòa nhà nên không hoàn toàn sẵn sàng cho hoạt động kinh doanh.

Dù vậy, một lượng vốn lớn vẫn đang “kẹt” tại các khoản phải thu và đặt cọc đầu tư. Tổng phải thu ngắn hạn khác lên tới 1.243 tỷ đồng, tăng 23% so với năm trước, trong đó đáng chú ý là 875 tỷ đồng tiền đặt cọc nhận chuyển nhượng vốn và hơn 125 tỷ đồng ký cược, ký quỹ.

Phải thu dài hạn còn 353 tỷ đồng, bao gồm 236 tỷ đồng đặt cọc hợp tác đầu tư một dự án bất động sản tại TP.HCM. Doanh nghiệp cũng đã trích lập hơn 31,7 tỷ đồng dự phòng nợ khó đòi, cho thấy rủi ro thu hồi vốn vẫn hiện hữu.

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở hàng tồn kho khi con số này tăng mạnh lên 5.557 tỷ đồng, cao hơn 88% so với cuối năm 2024. Phần lớn là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang với 5.438 tỷ đồng, phản ánh lượng vốn rất lớn đang tập trung tại các dự án đang triển khai.

Riêng dự án Vlasta Thủy Nguyên tại Hải Phòng chiếm tới 3.785 tỷ đồng, tiếp đến là dự án NewTech tại TP.HCM hơn 923 tỷ đồng, The Terra Bắc Giang khoảng 429 tỷ đồng, khu TT39-40 Khu đô thị Văn Phú gần 290 tỷ đồng và Song Khê – Nội Hoàng hơn 223 tỷ đồng.

Ngoài ra, khoảng 106,8 tỷ đồng là bất động sản đã hoàn thành nhưng chưa tiêu thụ. Một phần tồn kho này cũng được sử dụng làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và trái phiếu.

Song hành với việc mở rộng đầu tư, dư nợ vay tài chính của Văn Phú tăng nhanh. Tính đến cuối năm 2025, tổng vay ngắn và dài hạn đạt 6.289 tỷ đồng, tăng 38,3% so với mức 4.549 tỷ đồng của năm trước. Trong đó, vay ngắn hạn và các khoản đến hạn trả khoảng 1.293 tỷ đồng, còn vay dài hạn gần 5.000 tỷ đồng.

Cơ cấu nợ gồm hơn 2.565 tỷ đồng vay ngân hàng dài hạn và khoảng 2.430 tỷ đồng trái phiếu phát hành, phần còn lại là các khoản vay từ đối tượng khác và bên liên quan. Lãi suất phổ biến ở mức 8–12%/năm, được đảm bảo bằng bất động sản thương mại, quyền tài sản dự án, cổ phần công ty con và quyền đòi nợ từ hợp đồng bán hàng tại các dự án lớn.

Nhìn tổng thể, Văn Phú – Invest đang bước vào giai đoạn tăng tốc khi lợi nhuận cải thiện và tiền mặt dồi dào hơn, nhưng đồng thời phải “ôm” lượng tồn kho và nợ vay lớn để chuẩn bị nguồn cung cho tương lai. Chiến lược này có thể giúp doanh nghiệp đón đầu chu kỳ hồi phục của thị trường bất động sản, song áp lực lãi vay và khả năng thu hồi dòng tiền từ các dự án, đặc biệt là những khoản đặt cọc hàng trăm tỷ đồng chưa về, sẽ là bài toán then chốt trong thời gian tới.

>>> Xem thêm Lãi suất vay mua nhà