"Cuộc chiến" chung cư: Thông tư 16 chỉ hướng dẫn, không làm lợi cho ai

>> “Đại chiến” chung cư: Cục kiểm tra văn bản QPPL lên tiếng về thông tư 16

>> 'Mổ xẻ' kẽ hở trong thông tư 16 của Bộ Xây dựng

>> "Đại chiến" diện tích căn hộ: GS Đặng Hùng Võ “cần thiết điều chỉnh Thông tư 16”

Chỉ mang tính chất hướng dẫn?

Nhiều điểm bất cập ở Thông tư 16/2010 của Bộ Xây dựng khiến cuộc tranh chấp của khách hàng và chủ đầu tư dự án chung cư nổ ra như cơm bữa trong thời gian qua.

Trước vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) lý giải như sau: Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn.

Định nghĩa về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở và Khoản 1, khoản 2 Điều 49 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Đồng thời tại Khoản 9 Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ giao “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở” trong đó có hợp đồng mua bán nhà chung cư.

Theo ông Hà, chính vì hướng dẫn nội dung này, tại Điều 21 hướng dẫn Hợp đồng về nhà ở của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Khách hàng mua nhà ở khu đô thị mới Dương Nội (Hà Nội) của Tập đoàn Nam Cường đấu tranh vì diện tích.

Về quan điểm của Cục, ông Hà nhấn mạnh, căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ. Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu. Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau.

Không tạo kẽ hở cho doanh nghiệp

Ông Nguyễn Trọng Hiền - Trưởng phòng quản lý nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) thì cho rằng, Nghị định 71 và Thông tư 16 đều là hướng dẫn cách tính diện tích căn hộ không phải là các quy định buộc phải tính như vậy. Do đây không phải là các quy định bắt buộc mà chỉ là hướng dẫn nên cũng không nên nhìn dưới góc độ là các nhà quản lý tạo sơ hở pháp luật để làm lợi cho chủ đầu tư. Điều quan trọng nhất vẫn là cam kết giữa hai bên.

Thực tế người mua nhà khi đi xem căn hộ do chủ đầu tư giới thiệu thường lựa chọn hướng nhà, tầng nhà và tính tắt kích thước trong bản vẽ được công khai để nhân thành diện tích và khi người ta thấy phù hợp thì ký hợp đồng. Hợp đồng đã ghi rõ thỏa thuận của người mua nhà với chủ đầu tư do vậy cả hai cần tôn trọng sự thỏa thuận này.

Trước việc nhiều khách hàng đang băn khoăn không biết giải quyết ra sao vì chính Thông tư 16 vừa là cái lý của doanh nghiệp vừa mang lại thiệt thòi cho khách hàng, ông Hiền cho rằng, hai bên đã cam kết đầy đủ trong hợp đồng thì hai bên sẽ thực hiện theo cam kết đó. Trường hợp hai bên có cam kết nhưng chưa đầy đủ để có thể tính toán diện tích, giá trị thì hai bên tiếp tục thương thảo để đi đến cam kết, dựa vào các hướng dẫn của Nghị định 71 và Thông tư 16. Nếu hai bên không tiếp tục cam kết được thì có thể giải quyết bằng tòa án theo quy định của pháp luật dân sự - ông Hiền nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Mạnh Hà thì khẳng định, Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên. Khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ ghi vào hợp đồng mua bán thì phải tuân thủ các thỏa thuận nêu trong hợp đồng.

Đồng thời, Thông tư cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào, tính theo tim tường hay tính theo thông thủy để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra nếu không ghi rõ phương pháp tính trong hợp đồng mua bán.