Những quy định chi tiết và chặt chẽ trong mẫu hợp đồng nhà ở của Nghị định 71/2010 đã giúp bảo vệ người mua tốt hơn.

Nhưng những thay đổi trong cách tính diện tích căn hộ của Nghị định này lại đang trở thành rào cản trong việc cấp giấy chứng nhận chủ quyền cho căn hộ chung cư tại các địa phương.


Rắc rối vì… được bảo vệ!


Theo khảo sát mới đây của Tổng cục Quản lý đất đai, việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ chung cư tại hầu hết các địa phương trên cả nước đang rất chậm. Một phần nguyên nhân làm chậm tiến độ là việc không thống nhất xác định diện tích sàn theo quy định giữa Nghị định số 90 và Nghị định 71.

Nghị định số 90/2006 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điều 62 (Hợp đồng mua bán về nhà ở) quy định: "Thời hạn bảo hành nhà ở, trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua". Sự lỏng lẻo trong quy định này đã tạo cơ hội cho các chủ đầu tư mập mờ trong các điều khoản hợp đồng mua bán chung cư, dẫn đến hàng loạt vụ tranh chấp về diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng, các khoản phí chung cư... thời gian qua. Nghị định 71/2010, đã sửa đổi cơ bản quy định tại Điều 62, Nghị định 90/2006, với những chi tiết cụ thể giúp bảo vệ người mua, tránh những thiệt thòi khi ký kết với chủ đầu tư và cả những tranh chấp trong tương lai. Tại Điều 63 quy định, trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư, các hợp đồng "Phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán".
 
Tuy nhiên, rắc rối lại nảy sinh từ đây. Việc bổ sung vào hợp đồng mua bán, cách tính diện tích căn hộ mua bán, ghi rõ phần diện tích sở hữu chung, riêng của Nghị định 71/2010, đã vô hình trung gây khó khăn cho các địa phương khi thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ chung cư. Ngày 19/1, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có Công văn số 419 gửi Bộ Xây dựng đề nghị hướng dẫn cách xác định diện tích căn hộ nhà chung cư cho trường hợp dự án Hoàng Anh của Công ty CPXD&PT nhà Hoàng Anh (công ty Hoàng Anh). Theo đó, Công ty Hoàng Anh và khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ trước khi có Nghị định 71, nay Công ty đã lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho các hộ và nộp hồ sơ về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố nhưng cách tính lại diện tích sàn của Nghị định 71/2010 đã gây ra sự không thống nhất số liệu diện tích sàn giữa hợp đồng được xác định theo Nghị định số 90/2006 với việc xác định lại diện tích theo quy định tại Nghị định số 71. Sau đó, Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng đã có Công văn trả lời về trường hợp này, nhưng theo ghi nhận của Tổng cục Quản lý đất đai, "nội dung phúc đáp không rõ ràng và khó thực hiện nên các cơ quan vẫn đang trong quá trình tham khảo các ngành để giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận".
  
Chung cư thương mại “vướng” Nghị định 71
Không thống nhất xác định diện tích sàn đang khiến việc cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ chung cư rất chậm. Ảnh: KT

Cơ quan quản lý cũng lúng túng?


Tại Công văn số 16/BXD-QLN trả lời Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh về trường hợp của Công ty Hoàng Anh, Bộ Xây dựng có ý kiến: "Theo quy định của Thông tư số 16/2010/TT-BXD (hướng dẫn Nghị định 71-PV) ngày 01/9/2010 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, việc xác định diện tích căn hộ nhà chung cư có thể thực hiện theo hai phương thức: tính kích thước thông thủy của căn hộ (kích thước thông thuỷ là khoảng cách giữa hai cạnh đối diện của kết cấu công trình - PV) hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ. Việc xác định diện tích căn hộ theo một trong hai phương thức trên phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư". Cũng theo Công văn 16, trong trường hợp Công ty Hoàng Anh và khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ trước khi Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà diện tích sử dụng thực tế của căn hộ khi giao, nhận không có gì thay đổi so với diện tích sử dụng căn hộ trên bản vẽ thiết kế thì thực hiện ghi diện tích sử dụng thực tế của căn hộ đó trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.


Yêu cầu phương thức tính diện tích căn hộ "phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư" rõ ràng không thể thực hiện được, vì hợp đồng của Công ty Hoàng Anh đã được ký kết trước đó và theo quy định cũ. Rõ ràng, Công văn 16 của Bộ Xây dựng chưa giải đáp được thắc mắc căn bản của địa phương về trường hợp có sự khác biệt giữa diện tích sàn theo Nghị định 90 và Nghị định 71 thì xử lý như thế nào. Trường hợp của Công ty Hoàng Anh không phải là một cá biệt. Tại Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Nghĩa, Phó Giám đốc Sở TN&MT Hà Nội cho biết, những điểm sửa đổi của Nghị định 71 khi thay thế Nghị định 90 cũng là vướng mắc lớn, gây ra sự chậm chễ trong việc cấp Giấy chứng nhận chủ quyền cho các căn hộ tại các dự án chung cư trên địa bàn thành phố. Hà Nội cũng đã có những kiến nghị sửa đổi và đề nghị hướng dẫn để tháo gỡ vướng mắc trong thời gian tới.

Theo Đắc Kiên (Gia Đình)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

Tên dự án Triệu đồng
Ha Tien Venice Villas 3,162 - 5,900
Hoa Khải New Land 550 - 625
The Link - L3 L4 L5 1,961 - 5,432
Grand Gardenville 14,000 - 39,600
Khu dân cư Nam Long TAT 450 - 600
D - One 1,400 - 2,100
Victoria Garden 925 - 2,425
Khu dân cư Đại Nam 650 - 836
Ocean Gate 1,200 - 3,000
Lago Centro 700 - 2,200
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.
Các dự án đang bán Căn hộ Gem Riverside Thăng Long Home Căn hộ quận 3 Đất Nhơn Trạch
Căn hộ Dream Home Riverside Q7 Saigon Riverside Bella Villa Đức Hòa  Căn hộ quận 6 Đất nền Biên Hòa
Căn hộ vincity quận 9 Victoria Village Quận 2 Căn hộ The Coastal Hill Căn hộ Quận 11 Đất nền quận Thủ Đức
Căn hộ Sonata Residence  Eco Town Long Thành Căn hộ Emerald Precinct Đất chia lô quận 8 Đất nền quận 12
Căn hộ Samsora Riverside The Arena Cam Ranh Căn hộ Napoleon Castle I Dự án Paradise Riverside Đất Thủ Dầu Một
Căn hộ Palm Garden quận 2 FLC Quảng Bình Căn hộ The Palace Residence Saigon Metro Mall Đất Bà Rịa
Căn hộ Empire city Sapphire Khang Điền Quận 9 Dự án Bella Vista Dự án Vincity Grand Park Đất Phú Quốc
Chung cư The Terra Hào Nam Căn hộ Dragon Fairy Nha Trang Vũng Tàu Regency Dự án Hamubay Đất nền Phan Thiết
Rome Diamond Lotus Quận 2 Căn hộ raemian city quận 2 Dự án Green Mark Dự án five star eco city Biệt thự biển Phan Thiết
Dự án Moonlight Park View Dự án The Grand Manhattan Dự án Ventosa quận 5 Dự án Harina View Thủ Đức Dự án Lago Centro Long An
Căn hộ Sunshine City Sài Gòn The Western Capital Dự án Ray River Residence Dự án Long hậu riverside Dự án Cam ranh City Gate
Căn hộ La Cosmo Long Phú Residence The Ascent Thảo Điền River Silk City Căn hộ Green Star Sky Garden
Dự án Green City     Harbor Center