Chính sách thông, ngân hàng chưa chắc thoáng

Cuộc đua NoTM - NoXH

Tại Hà Nội, nhiều dự án nhà ở xã hội (NoXH), nhà ở thương mại (NoTM) có diện tích nhỏ đã liên tục khởi công để đón nhận dòng vốn ưu đãi này. Trong đó có thể kể đến Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) phối hợp với CTCP BIC Việt Nam xây dựng dự án khu NoXH tại khu đô thị mới Tây Nam Linh Đàm. Dự kiến dự án này sẽ cung cấp cho thị trường 1.037 căn hộ với mức giá khoảng 12 triệu đồng/m².

Thời gian tới công ty sẽ tiếp tục triển khai nhiều dự án NoXH tại các dự án khu đô thị Nam Linh Đàm, Thanh Lâm - Đại Thịnh 2, Nam An Khánh mở rộng khu 3, Giang Biên (quận Long Biên, Hà Nội), Tân Lập, Kiến Hưng, Đại Áng…

Còn Công ty Đầu tư phát triển hạ tầng Viglacera đầu tháng 6 này cũng sẽ động thổ xây dựng NoXH tại khu đô thị Đặng Xá II, với quy mô trên 3.000 căn hộ. Trước đó, UBND TP Hà Nội đã đồng ý cho CTCP Đầu tư và Phát triển đô thị Sông Đà chuyển đổi một phần dự án tòa nhà SDU - 134 Trần Phú, Hà Đông từ mục đích NoTM sang NoXH.

Đồng thời, một số dự án NoTM giá rẻ cũng đã ồ ạt mở bán như VC Huosing Complex của Vinaconex 7, The Sun Garden, Unimax, Xuân Mai Tower, Phúc Thịnh Tower, Xa La…

Tại TPHCM, các dự án của Đất Xanh, chuỗi dự án Cheery của Hoàng Quân, The Era Town, La Casa, Carina Plaza, Green Building, chuỗi dự án Ehom, An Lạc, Lê Thành, Trung Đông Plaza, Babylon Residence… đều là những dự án giá rẻ, diện tích nhỏ, đáp ứng các tiêu chuẩn để người mua nhà có thể vay vốn theo gói hỗ trợ.

TPHCM cũng đã hơn 30 dự án NoTM xin chuyển đổi công năng và một số dự án đã được Bộ Xây dựng chấp thuận như Sovrano Plaza của Hoàng Quân.

Sức ép này khiến nhiều dự án NoTM không thuộc diện được vay cũng “nghiến răng” lao vào cuộc đua hỗ trợ lãi suất. Dù lãi suất đã đồng loạt giảm mạnh, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn đưa ra các chính sách hỗ trợ lãi suất cho khách hàng từ mức 4%, 7% cho đến 0%/năm.

Điển hình là dự án tổ hợp chung cư cao cấp Euro Window (Trần Duy Hưng, Hà Nội) cam kết hỗ trợ lãi vay 6%/năm, dự án chung cư Hồ Gươm Plaza (Hà Đông, Hà Nội) hỗ trợ lãi vay 10%/năm. Mới đây, chủ đầu tư dự án chung cư Golden Palace (Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội) đã gây sốc trên thị trường khi đưa ra chính sách hỗ trợ lãi suất vay cho khách hàng mua nhà tại dự án 0%, thời hạn hỗ trợ 1 năm.

Theo tính toán, với mức lãi suất 0%, nếu khách hàng vay tối đa 70% giá trị căn hộ, sẽ được chủ đầu tư trả hộ khoản lãi suất có giá trị hơn 200 triệu đồng. Tại TPHCM, sự cạnh tranh càng quyết liệt và mức độ ưu đãi cũng tăng cao khi rất nhiều dự án chỉ cần đóng 40-50% giá trị căn hộ có thể nhận nhà vào ở, số tiền còn lại được đóng trong vòng 5-10 năm không lãi suất hoặc lãi suất cực kỳ ưu đãi.

Hấp thụ được bao nhiêu?

Mặc dù số lượng căn hộ dự kiến được đưa vào thị trường khá lớn và nhu cầu của người dân rất cao, nhưng thị trường sẽ hấp thu được bao nhiêu trong số tiền này vẫn là một câu hỏi khó. Trong đó, bao nhiêu % số tiền trong 21.000 tỷ đồng sẽ được dành cho nhà thu nhập thấp, NoXH, bao nhiêu % sẽ dành cho NoTM vẫn còn trong vòng “bí mật”.

Tuy nhiên, trở ngại lớn nhất chính là quy trình thẩm định của ngân hàng. Mặc dù đối tượng được vay mở rất rộng nhưng để nhận được tiền không phải dễ, thậm chí vì lãi suất thấp hơn nhiều so với mức bình thường nên quy trình sẽ ngặt nghèo hơn.

Đó là việc ngân hàng cho vay đòi hỏi người mua phải chứng minh được thu nhập, phải có tài sản thế chấp (có thể đưa căn hộ đang mua ra để thế chấp) theo quy định mới cho vay. Trong khi đó, đối tượng thu nhập thấp nguồn chi trả hạn chế, lại thường có tâm lý phải tìm hiểu nếu ngân hàng đồng ý xét duyệt cho vay mới dám mua.

Bởi nếu không sau khi dồn tiền đóng xong đợt 1 để có hợp đồng, sẽ không có khả năng thanh toán những đợt về sau. Chưa kể nếu vay để mua, thuê mua NoXH còn khó khăn hơn, vì nếu khách hàng không đủ khả năng thanh toán, ngân hàng cũng không thể phát mãi căn hộ.

Nhiều dự án NoXH đang được triển khai tại KĐT Linh Đàm, Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển đô thị Từ Liêm, hiện trên địa bàn Hà Nội chỉ có vài dự án NoXH có đủ điều kiện bán hàng. Muốn số lượng nhiều hơn, phải chờ thêm 2-3 năm nữa. Trong khi đó, NoTM giá dưới 15 triệu đồng/m² và diện tích dưới 70 m² cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Do có ít sản phẩm đủ điều kiện vay vốn nên việc hấp thụ hết gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ rất khó khăn. Một số liệu thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội mới đây cho thấy lượng hàng tồn kho căn hộ trên địa bàn Hà Nội khoảng 14.900 căn, chỉ có 2.300 căn đã hoàn thành, trong đó 70% là căn hộ có diện tích lớn. Còn số căn hộ đang trong giai đoạn đầu tư rất khó đưa ra thị trường trong thời gian trước mắt.

Chung nỗi lo lắng này, ông Phan Quốc Chính, Giám đốc Phát triển dự án Deawoo Cleve, nhận định gói 30.000 tỷ đồng có thể gia tăng số lượng người dân mua được nhà hay không chưa rõ, bởi quy định cho vay vốn của ngân hàng từ trước đến nay thường “rộng mà hẹp”, nhưng có thể đẩy những phân khúc không thuộc đối tượng hỗ trợ vào tình thế khó khăn hơn và dự kiến sẽ có thêm một đợt giảm giá mới.

“Hỗ trợ NoXH, nhà ở thu nhập thấp có thể phải 3-5 năm nữa mới có sản phẩm, vì nhiều dự án bây giờ mới động thổ. Trong khi số lượng hàng tồn kho sẵn có trên thị trường rất lớn chưa tiêu thụ được, chưa kể sẽ đẩy nhiều doanh nghiệp vốn đã tìm hết cách để bán hàng vào tình thế vô vọng vì người mua đã quay lưng” - ông Chính cho biết.

Theo nhiều chuyên gia, việc khó khăn để vay vốn, đặc biệt là nguồn vốn ưu đãi thực ra không mới. Từ giữa năm 2012, Bộ Xây dựng và BIDV đã ký thỏa thuận dành gói tín dụng 2.000 tỷ đồng cho doanh nghiệp xây NoXH vay ưu đãi, nhưng chỉ có hơn 300 tỷ đồng được giải ngân.

Bi đát hơn, chương trình hỗ trợ của Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) chỉ giải ngân được duy nhất 1 dự án xây NoXH, do doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay vốn.