Tín dụng bất động sản cần “đo đúng bệnh”

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi, nhiều ý kiến cho rằng một trong những nút thắt lớn hiện nay không chỉ nằm ở lãi suất hay hạn mức tín dụng, mà còn ở cách phân loại các khoản vay liên quan đến bất động sản trong hệ thống ngân hàng.

Các chuyên gia cho rằng cần phân loại tín dụng theo chất lượng khoản vay.

Cần phân loại dòng vốn

Theo TS Đinh Thế Hiển - Chuyên gia kinh tế, việc Ngân hàng Nhà nước dự kiến tiếp tục chuẩn hóa lại hoạt động phân loại tín dụng bất động sản là động thái cần thiết, bởi thực tế thời gian qua tồn tại tình trạng đánh đồng nhiều loại hình vay vốn với mức độ rủi ro khác nhau.

Ông Hiển cho rằng cần nhìn lại tương quan giữa quy mô tín dụng bất động sản và nền kinh tế. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 3 triệu tỷ đồng, tương đương gần 20% GDP năm 2022. Tuy nhiên, nếu bóc tách sâu hơn vào cấu phần tín dụng, phần lớn dư nợ lại không tập trung vào hoạt động đầu cơ mà phục vụ nhu cầu tiêu dùng, nhà ở thực và sản xuất kinh doanh.

“Nếu đánh giá bất động sản qua cơn sốt cho vay, vượt xa giá trị thực của thị trường, chính ngân hàng sẽ là bên đối mặt với rủi ro đầu tiên”, ông Hiển nhận định.

Theo vị chuyên gia, trong nhiều năm qua tín dụng bất động sản thường bị nhìn nhận như một lĩnh vực rủi ro cao và bị áp dụng hệ số kiểm soát chặt hơn so với các nhóm tín dụng khác. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp và cả người mua nhà gặp khó khăn khi tiếp cận vốn, kể cả với các dự án có pháp lý đầy đủ hoặc nhu cầu vay để ở thực.

Một trong những bất cập lớn hiện nay là chưa có sự phân tách rõ ràng giữa các khoản vay phục vụ nhu cầu đầu cơ với các khoản vay phục vụ nhu cầu ở thực, phát triển dự án nhà ở xã hội hay sản xuất kinh doanh gắn với bất động sản.

TS Đinh Thế Hiển cho rằng nếu chỉ nhìn tổng quy mô dư nợ bất động sản để siết tín dụng sẽ tạo ra cách tiếp cận thiếu chính xác. Theo ông, dòng vốn vào bất động sản cần được đánh giá dựa trên mục đích sử dụng vốn, dòng tiền hoàn trả và hiệu quả thực tế của tài sản hình thành từ vốn vay.

Đơn cử nhiều khoản vay mua nhà của người dân hiện nay có thời hạn dài, được đảm bảo bằng tài sản cụ thể và tỷ lệ trả nợ ổn định. Trong khi đó, một số dòng vốn đầu cơ ngắn hạn hoặc sử dụng đòn bẩy quá mức mới là khu vực tiềm ẩn rủi ro lớn đối với hệ thống tài chính.

“Không thể áp một tiêu chuẩn rủi ro cho toàn bộ thị trường bất động sản. Phải có sự dịch chuyển sang cách tiếp cận dựa trên chất lượng khoản vay”, ông Hiển nói.

Tránh tạo “điểm nghẽn” cho thị trường

Đồng quan điểm, nhiều chuyên gia cũng cho rằng nếu việc chuẩn hóa được thực hiện theo hướng minh bạch, tách bạch rõ từng nhóm tín dụng, dòng vốn sẽ được phân bổ hiệu quả hơn. Những phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp hay bất động sản công nghiệp có thể được tiếp cận vốn thuận lợi hơn, thay vì bị ảnh hưởng bởi tâm lý kiểm soát chung đối với toàn thị trường.

Tránh siết vốn đồng loạt với mọi phân khúc bất động sản.

Ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank, cho biết khoảng cách giữa hệ số rủi ro áp dụng cho bất động sản và các lĩnh vực khác hiện vẫn còn khá lớn, trong khi thực tế mức độ rủi ro giữa các phân khúc là rất khác nhau.

Theo ông Phương, nếu không có cơ chế phân loại phù hợp, các ngân hàng sẽ khó mạnh dạn mở rộng tín dụng, kể cả với các dự án có hiệu quả cao và khả năng hấp thụ vốn tốt. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp phát triển dự án mà còn tác động dây chuyền đến nhiều ngành nghề liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất hay lao động.

Một số ý kiến cũng cho rằng việc chuẩn hóa lại hoạt động phân loại tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với nới lỏng kiểm soát. Ngược lại, đây là bước đi nhằm xây dựng một hệ thống đánh giá rủi ro chính xác hơn, giúp cơ quan quản lý nhận diện đúng khu vực tiềm ẩn nguy cơ, đồng thời tránh tình trạng siết vốn diện rộng.

Theo TS Đinh Thế Hiển, điều quan trọng là phải xây dựng bộ tiêu chí phân loại rõ ràng giữa tín dụng đầu cơ và tín dụng phục vụ nhu cầu thực. Các tiêu chí này có thể dựa trên tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, mục đích sử dụng vốn, khả năng tạo dòng tiền và năng lực tài chính của người vay.

Ông cũng nhấn mạnh, nếu làm tốt việc phân loại, hệ thống ngân hàng không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn góp phần hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn. Khi dòng vốn được dẫn đúng địa chỉ, các dự án có nhu cầu thật sẽ có cơ hội triển khai, trong khi hoạt động đầu cơ sử dụng đòn bẩy quá mức sẽ bị hạn chế.

Trong bối cảnh thị trường đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, nhiều chuyên gia nhận định việc chuẩn hóa hoạt động phân loại tín dụng bất động sản là yêu cầu cấp thiết. Đây không chỉ là câu chuyện kiểm soát rủi ro ngân hàng mà còn là điều kiện quan trọng để thiết lập lại trật tự dòng vốn, tạo nền tảng cho thị trường phát triển lành mạnh và bền vững hơn trong dài hạn.