Chính quyền phải lo "đất sạch" để xây nhà thu nhập thấp

Thiếu vốn, đất sạch: Cần có cách nhìn mới

Ngay từ khi ý tưởng làm nhà dành cho người thu nhập thấp đặt ra, nhiều nhà chuyên môn đã cảnh báo vấn đề thiếu quỹ đất sạch để xây dựng. Điều này dễ hiểu, bởi đất dành xây nhà ở thương mại phương thức đền bù chi trả linh hoạt như thế, mà còn khó huống là đất dành xây nhà ở xã hội thời gian thu hồi vốn rất dài. Mặc dù đã có quy định chính quyền cấp tỉnh, huyện phải dành tỷ lệ đất nhất định để xây nhà ở xã hội khi lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị. Nhưng xem ra, chưa có địa phương nào dũng cảm ấn định quỹ đất dành xây nhà ở xã hội, phần đông còn bị tác động bởi những dự án mang lại lợi nhuận thu hồi vốn nhanh.

Trong bối cảnh hiện nay, đất Hà Nội lên giá từ khu vực trung tâm đến làng, xã của các huyện ngoại thành thì cơ hội thu hồi đất xây dựng nhà ở xã hội lại càng không dễ, nhất là phải chịu sức ép bởi giá nhà dành cho người thu nhập thấp là không thể cao. Thực tế các đơn vị như Công ty CP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai hay một số trường đại học làm nhà ở cho sinh viên triển khai được dự án, là do họ có sẵn đất sạch cùng với nhiều điều kiện thuận lợi khác (như công nghệ), góp phần giảm giá thành.

Điển hình tại Công ty CP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai, đã xây dựng được nhiều đơn nguyên nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại Xuân Mai, Vĩnh Phúc, Hà Đông, nhưng như ông Đặng Hoàng Huy - Chủ tịch HĐQT Công ty cho biết: Nguồn vốn đầu tư vào các dự án đó hoàn toàn do đơn vị tự thu xếp mà chưa nhận được đồng vốn ưu đãi nào. Cốt lõi của vấn đề, theo ông Huy là do có đất sạch, cộng với nhiều yếu tố khác nhất là đơn vị có công nghệ bê tông đúc sẵn giảm giá thành đáng kể mà vẫn đảm bảo chất lượng công trình nên giá nhà mới có thể rẻ. Từ những vướng mắc này mà nhiều doanh nghiệp dù muốn tham gia xây dựng nhà ở xã hội cũng khó toại nguyện, vì không chỉ thiếu đất sạch, khó vay vốn, lợi nhuận thấp làm giảm hấp dẫn đầu tư, mà ngay những yếu tố như năng lực và công nghệ của các doanh nghiệp đó cũng là rào cản họ tham gia vào lĩnh vực này.

Việc huy động vốn hiện nay cũng không hề dễ dàng. Ngoài quy định của pháp luật chặt chẽ hơn đối với dự án xây dựng nhà ở (Nghị định 71), thì việc cạnh tranh lãi suất trong bối cảnh khó huy động tiền gửi khiến các ngân hàng cũng không dễ mở hầu bao cho vay đối với các dự án lâu thu hồi vốn như xây nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây là "nút thắt" doanh nghiệp làm nhà ở khó vượt qua, vì thế cần hỗ trợ của Nhà nước về vốn.

Góp ý tháo gỡ vấn đề này, ông Phạm Sĩ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng: Nhà nước phải đứng ra điều phối, trong giá trị nhà thì giá đất chiếm từ 60% đến 70% thì tại sao không lấy giá trị đất xây dựng các dự án nhà thương mại hoặc đất đấu giá khác tạo nguồn bù đắp cho vốn xây dựng nhà ở xã hội. Riêng đối với đất sạch, không chỉ dừng ở quy định mà cái chính là chính quyền các địa phương nhất là tại các đô thị lớn phải đứng ra quyết liệt dành đất xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp chứ không đợi doanh nghiệp gõ cửa các cơ quan chức năng.

Người thu nhập thấp: Quan trọng là có nhà để ở

Khi cơ chế mới đã ban hành mà quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp không bứt phá lên được có nghĩa là còn "nút thắt" chưa được tháo gỡ. Đối với vốn, ông Đặng Hoàng Huy - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai, đơn vị tiên phong trong làm nhà dành cho người thu nhập thấp bày tỏ: Sự thực thì hiện vay vốn thương mại cũng không dễ nói gì đến vay vốn ưu đãi! Đã khó vốn thì những người làm thuê cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cũng không mặn mà vì công đã thấp lại chậm thanh toán.

Dưới góc nhìn của một nhà đã từng làm chính sách, Tiến sĩ Trần Hanh cho rằng cần phải quy hoạch thật tốt quỹ đất đô thị trong đó có đất xây dựng nhà ở xã hội. Thực tế thì tạo quỹ đất sạch rất khó nhưng cũng không có đất sạch mãi để mà làm nhà cho người thu nhập thấp. Vì thế, ở nhiều nước quỹ nhà này do Nhà nước (hoặc các HTX góp vốn đầu tư), không phải để bán mà do một công ty công ích (hay HTX) nắm giữ khai thác và sử dụng. Ai đủ tiêu chuẩn (quy định công khai) sử dụng quỹ nhà này thì được giao nhà. Làm như thế, sẽ tránh được tình trạng mua đi bán lại để kiếm lời do chênh lệch giá quá cao giữa nhà dành cho người thu nhập thấp với thị trường, kể cả người mua đó là đúng đối tượng. Điều quan trọng, một mặt phát triển quỹ nhà ở dành cho người thu nhập thấp phải gắn với yêu cầu quyết liệt giảm tỷ lệ hộ nghèo đô thị, nếu không thì chẳng khác nào chúng ta đi mãi trên con đường mà không đến đích.

Đối với người dân có nhu cầu, điều quan trọng là họ có nhà để ở, dù là được sở hữu hay chỉ là đi thuê với mức chi trả phù hợp với thu nhập của họ. Như vậy, cốt lõi là tạo ra quỹ nhà. Ông Phạm Sĩ Liêm nhấn mạnh: Mong muốn của người dân đô thị muốn được sở hữu một cái nhà là điều bình thường. Còn nhà biệt thự, căn hộ liền kề, chung cư… hay nhà đi thuê là do chính sách quy định.

Trở lại vấn đề đáp ứng nhu cầu nhà ở của người có thu nhập thấp, nhiều ý kiến nêu phải đẩy mạnh quỹ nhà cho thuê do doanh nghiệp công ích (hoặc HTX xây dựng) quản lý, khai thác; bên cạnh đó, khuyến khích các tổ chức, cá nhân có quỹ đất xây dựng các chung cư để bán, để cho thuê đảm bảo quy chuẩn xây dựng, không phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị; đồng thời vận động các tổ chức, cơ quan, đoàn thể hiến kế tạo chỗ ở cho chính nhân viên của họ chứ không chỉ trông chờ vào nguồn lực Nhà nước. Như thế mới giảm áp lực về khả năng thanh toán của người thu nhập thấp, vì nhà giá thấp hiện nay là so với giá nhà ở thương mại, chứ so với khả năng thu nhập của phần đông người dân thì còn quá xa tầm tay của họ.