Việc cải tạo phát triển khu đô thị cũ là công việc hết sức phức tạp, đòi hỏi nhiều kinh phí, cơ chế, chính sách. Làm thế nào để cải tạo đô thị cũ một cách hiệu quả là vấn đề ngày càng nóng bỏng?

Cải tạo đô thị cũ: Nên đổi mới cách làm
Khu chung cư B7 - B10 Kim Liên (quận Đống Đa) sau khi được cải tạo. Images: Thanh Hải

Đây cũng chính là mục tiêu của cuộc hội thảo với chủ đề "Xây dựng chính sách cải tạo khu đô thị cũ" do Tổng hội Xây dựng Việt Nam và Bộ Xây dựng vừa tổ chức tại Vĩnh Phúc.


Chậm và kém hiệu quả


Chủ tịch Tổng Hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng đánh giá, việc quản lý cải tạo phát triển khu đô thị cũ thời gian qua chưa được quan tâm đúng mức. Công tác qui hoạch chung và chi tiết làm chậm và đạt tỷ lệ thấp, công tác quản lý, xây dựng còn nhiều bất cập. Thực tế cho thấy việc cấp phép xây dựng hàng loạt các công trình cải tạo mở rộng các bệnh viện, cơ quan, công sở, các công trình cao tầng trên đất các nhà máy di dời... làm tăng mật độ dân số khu đô thị cũ khiến hệ thống hạ tầng không đáp ứng nổi, gây tắc nghẽn giao thông, ngập úng ngày càng tăng. Việc cải tạo, tái thiết các khu chung cư cũ hết thời hạn sử dụng, nguy cơ sụp đổ đề ra hàng chục năm nay nhưng triển khai hết sức khó khăn chậm chạp. Cùng với đó, việc cải tạo chỉnh trang tái thiết các ngõ ngách… không được quan tâm dẫn đến hàng triệu người dân đang sống trong các khu vực hạ tầng hết sức yếu kém, người già không có chỗ dạo, trẻ con không có chỗ chơi, đường ngõ chật hẹp, xe cứu thương, cứu hỏa không thể vào.   


PGS. TS Nguyễn Hồng Tiến, Cục trưởng Cục Hạ tầng kỹ thuật (Bộ Xây dựng), nêu lên một thực trạng đáng lo ngại. Trong thời gian vừa qua một số khu nhà ở cũ được các nhà đầu tư lưu ý đến. Tuy nhiên, chỉ là vài tòa nhà chung cư ở vị trí thuận lợi được đầu tư, phá đi làm mới cao hơn, khang trang hơn và tăng số lượng căn hộ cho nhiều người hơn, như vậy vừa giải quyết được chỗ ở cho dân cư ở tòa nhà đó vừa có nhiều chỗ mới để bán thu hồi vốn đầu tư và có lãi trong khi đó hạ tầng kỹ thuật không được đầu tư xây dựng... Việc xây xen cấy hay cải tạo nhà chung cũ thành nhà chung cư mới đã góp phần phá vỡ hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện tại.


Có chuyên gia đã chỉ ra rằng, việc cải tạo đô thị đang bị "thị trường hóa" và mang tính lợi ích trong nhóm đầu tư. Điều này dẫn đến nghịch cảnh, những nơi công trình xuống cấp, thiếu an toàn cho cộng đồng không được quan tâm hoặc kéo dài thực hiện sửa chữa, cải tạo. Ngược lại, những nơi đất trống hay có vị trí thuận lợi lại được nhà đầu tư cũng như nhà quản lý đô thị hăng hái xây dựng cải tạo.           


Cần cách làm mới


Dường như tất cả những nhược điểm được các chuyên gia nhắc đến trong hội thảo đều được thể hiện một cách rõ nét ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM. TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, mặc dù các chính sách về phát triển đô thị và các luật liên quan đến xây dựng, qui hoạch đô thị đã được ban hành khá nhiều, song nhiều vấn đề quan trọng khác liên quan đến đô thị và cải tạo đô thị vẫn chưa được quan tâm như: phân công, phân cấp và tổ chức thực thi, quản lý dự án, bảo tồn di sản, tài chính cho cải tạo đảm bảo sự vận hành thông suốt của quá trình cải tạo đô thị...


Tại các thành phố lớn hiện nay đang có tình trạng "cấy" quá nhiều cao ốc vào trong các khu vực trung tâm khiến cho hạ tầng một số nơi bị quá tải, không gian công cộng bị lấn chiếm, thu hẹp. Bên cạnh đó, phương thức tổ chức thực hiện cải tạo đô thị lỗi thời, kém hiệu quả, xảy ra nhiều tranh chấp, tiến độ dự án kéo dài, vận hành của đô thị bị cản trở.

TS Phạm Sỹ Liêm Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam


Cần đổi mới, cần có cách nhìn mới là đòi hỏi cấp bách trong việc cải tạo các đô thị cũ. Về cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội, Ths. KTS Lã Kim Ngân, Viện trưởng Viện Qui hoạch xây dựng Hà Nội, nêu quan điểm, các khu tập thể cũ cần cải tạo chỉnh trang xây dựng trên nguyên tắc kiểm soát hạn chế phát triển dân số với ngưỡng tối đa bằng số dân hiện có, không xây dựng cao tầng đối với vùng ảnh hưởng đến các không gian bảo tồn. Đồng thời, khuyến khích giải pháp qui hoạch theo hướng khôi phục mật độ xây dựng thuần của thiết kế nguyên gốc, trên cơ sở giữ nguyên số lượng các căn hộ nguyên gốc nhưng tăng diện tích bình quân, nhằm cải thiện điều kiện sống của các gia đình trong thời kỳ mới. Có thể bổ sung, bù đắp phần kinh phí cải tạo thiếu hụt do chưa đạt được lợi nhuận cho các chủ đầu tư dám mạnh dạn đầu tư, cải tạo các khu chung cư này, theo hình thức đầu tư thích hợp (BT, BOT, PPP...) tại các vị trí khác, thuận lợi tại khu vực phát triển mới.


TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm lại lưu ý, trong các khu đô thị cũ thông thường đã xác định các chủ sử dụng đất, là khu vực đã có dân cư vì vậy để cải tạo tái phát triển được cần sự tham gia của cộng đồng từ khâu lập, thẩm định qui   hoạch, giám sát thực hiện qui hoạch, quản lý khai thác sử dụng và điều chỉnh qui hoạch cũng như tham gia đầu tư. Đây là việc cần được thể chế hoá, cần nâng cao nhận thức với cộng đồng cả với các cơ quan quản lý" - TS Nghiêm khẳng định.

Theo Minh Thu (KTĐT)
  • Facebook
  • Chia sẻ
  • Google +
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc

CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất đông sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.