Cải tạo chung cư: Không thể “thả lỏng” việc nâng tầng

Qua nhiều năm, với nhiều giải pháp được đưa ra nhưng đến nay, Hà Nội vẫn loay hoay với bài toán cải tạo chung cư cũ, mặc dù đang có nhiều khu nhà đã xuống cấp tới mức nguy hiểm. Điều được cho là “nút thắt” của việc cải tạo, đó chính là quy định hạn chế số tầng cao và mật độ sử dụng đất.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đã "quay lưng” lại với các dự án cải tạo chung cư bởi họ cho rằng nó không mang lại lợi nhuận. Trong khi đó, nhà nước lại không có kinh phí để cải tạo. Trước thực tế này, việc đề xuất nâng tầng của Hà Nội, cũng như điều khoản “mở” về việc nâng tầng trong Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của Bộ Xây dựng được kỳ vọng sẽ giúp khởi động lại các dự án cải tạo nhà chung cư.

Nếu không có những điều khoản cụ thể thì khi mỗi khu nhà này phá đi, thay vào đó là một tòa nhà cao gấp nhiều lần, chất lượng sống của người dân sẽ vô cùng khó khăn, nhất là về không gian công cộng - ảnh: Đức Huy

Tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần

Theo dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại chung cư đang được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến người dân và các nhà khoa học, thì căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án (bao gồm cả khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển thuộc tất cả các đô thị, kể cả đô thị loại đặc biệt), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyền quyết định cho chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 (ba) lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án.

Ngoài ra, Dự thảo cho phép không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Dự thảo Nghị định cũng chỉ “khuyến khích” quy hoạch xây dựng các không gian ngầm để sử dụng vào mục đích công cộng và không tính diện tích phần công trình ngầm vào hệ số sử dụng đất.

Lo ngại chất lượng sống bị giảm

Chất lượng sống không chỉ là bên trong căn hộ, mà quan trọng không kém, đó là môi trường sống. Vì vậy, nhiều ý kiến cho rằng, nếu “thả lỏng” việc nâng tầng như trong Dự thảo Nghị định mà không đi kèm các điều khoản chặt chẽ, đặc biệt là các điều khoản về việc đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, không gian cộng cộng như cây xanh, vườn hoa, sân chơi… cũng như các điều kiện hạ tầng xã hội khác thì mục tiêu “tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân” sẽ không thể đạt được, nếu như không muốn nói là có thể giảm đi.

Theo kiến trúc sư (KTS) Nguyễn Thị Hiền, chuyên gia độc lập, thì khi tăng số tầng lên, rất có thể mật độ dân số ở đó sẽ tăng, làm thay đổi, ảnh hưởng đến toàn bộ quy hoạch của khu vực. Trong khi đó, Luật quy hoạch đã quy định, khi thay đổi quy hoạch thì phải quan tâm đến việc đáp ứng đầy đủ hạ tầng cơ sở xã hội cho người dân.

“Vậy nếu số dân ở đó tăng, mật độ dân số tăng thì hạ tầng cơ sở có đảm bảo đủ cho người dân hay không?” - KTS Nguyễn Thị Hiền đặt câu hỏi và theo bà, Dự thảo Nghị định nên có những điều khoản để đảm bảo rằng, sau khi nâng tầng, diện tích đất công cho hạ tầng cơ sở xã hội, trong đó có vườn hoa sân chơi, bao gồm cả vườn hoa sân chơi khu dân cư phải được đảm bảo cho người dân.

KTS Nguyễn Thị Hiền cũng cho rằng, việc cải tạo các chung cư cũ nên nằm trong chương trình tổng thể của Thành phố. “Chính quyền thành phố phải có sự rà soát và lập ra kế hoạch toàn diện cho tất cả các chung cư, xác định rằng về mặt quy hoạch, chung cư nào được phép nâng tầng, chung cư nào giữ nguyên tầng; chung cư nào khi di dời đi thì di dời toàn bộ, để lại đất đó làm hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội, trong đó có vườn hoa, sân chơi khu dân cư cho người dân.” - KTS Nguyễn Thị Hiền nói.

Là một người dân sinh sống tại khu chung cư cũ Kim Liên, chị Hồng Vân cho biết, chị rất mong mỏi khu chung cư nơi chị ở sớm được cải tạo, xây dựng lại. Tuy nhiên, điều chị Vân lo lắng là nếu nhà nước không có những điều khoản bắt buộc đi kèm để đảm bảo nếu không tăng thì cũng giữ được mật độ cây xanh trên đầu người; giữ nguyên hoặc tăng thêm không gian công cộng như vườn hoa, sân chơi trong khu dân cư…, thì sau khi có nhà mới, môi trường sống sẽ có nguy cơ bị xuống cấp.

“Nhà nhiều hơn, người nhiều hơn, nhưng không gian thì vẫn vậy, đường giao thông, trường học, công viên… không tăng mà có nguy cơ giảm vì sẽ phải xây thêm trường học, thêm chỗ để xe…, như vậy chất lượng sống sẽ không thể gọi là tốt lên được” - chị Vân chia sẻ.

Cần có những điều khoản ràng buộc cụ thể

Là một tổ chức phi chính phủ quốc tế hoạt động trong lĩnh vực y tế công cộng, theo đuổi và ủng hộ việc xây dựng các “Thành phố sống tốt” tại 10 quốc gia, trong đó có Việt Nam, HealthBridge vừa có văn bản gửi đến Bộ Xây dựng để góp ý cho Dự thảo Nghị định cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

Theo phân tích của Tổ chức HealthBridge, để đạt được mục tiêu quan trọng là nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân, ngoài việc nâng cao điều kiện nhà ở thì việc đảm bảo các khu chung cư được cải tạo, xây dựng lại có kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ là không thể thiếu.

“Chất lượng cuộc sống của người dân chỉ có thể được cải thiện khi họ sống tại những khu chung cư lành mạnh và tạo điều kiện cho họ thực hiện các hành vi có lợi cho sức khỏe.” HealthBridge khẳng định và phân tích thêm: Các khu chung cư lành mạnh được xây dựng thông qua việc quy hoạch theo hướng: đảm bảo mật độ dân số, việc làm phù hợp - sử dụng hỗn hợp đất đai - khuyến khích đi bộ và xe đạp, chú trọng giao thông công cộng.

Vì vậy, để xây dựng các khu chung cư lành mạnh, tổ chức HealthBridge cho rằng, Nghị định cần có những điều khoản cụ thể quy định ngoài việc tuân thủ quy hoạch phát triển chung của đô thị, các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ còn cần phải phù hợp với các chính sách phát triển đô thị của địa phương, ví dụ như chính sách phát triển kinh tế, xã hôi, văn hóa, giáo dục, thể thao… các chiến lược về phát triển công viên – cây xanh, bảo vệ môi trường v.v của các đô thị.

Một trong những yếu tố giúp nâng cao chất lượng sống của người dân tại các khu chung cư là việc đảm bảo rằng khu dân cư đó có các không gian công cộng ngoài trời đủ diện tích, thiết kế an toàn và phù hợp với nhu cầu sử dụng của người dân, có khả năng tiếp cận dễ dàng bằng giao thông chủ động như đi bộ và xe đạp.

Vì vậy, HealthBridge cho rằng, Nghị định cần có những điều khoản cụ thể quy định để đảm bảo rằng các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ thực hiện tốt việc xây dựng vườn hoa - sân chơi khu dân cư chất lượng và miễn phí. Đây là loại hình cơ sở hạ tầng xã hội không thể thiếu giúp người dân nâng cao sức khỏe thể chất và tinh thần, cải thiện chất lượng cuộc sống tại các khu chung cư mới xây dựng lại.

Góp ý về các nội dung chi tiết của Dự thảo, HealthBridge đánh giá, Khoản 2, Điều 8 và Khoản 1, Điều 17 của Dự thảo Nghị định đã trực tiếp khuyến khích chủ đầu tư tăng số tầng của dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nhưng trong toàn bộ Dự thảo Nghị định lại không đề cập tới mật độ xây dựng. Hay có thể hiểu mật độ xây dựng có thể giữ nguyên theo quy hoạch cũ của khu vực dự án và khuyến khích tăng hệ số sử dụng đất.

“Như vậy kết quả tất yếu là diện tích sàn xây dựng sẽ tăng. Điều này có khả năng dẫn tới mật độ dân số sẽ tăng lên khi công trình mới đi vào sử dụng nếu không có những biện pháp kiểm soát. Việc tăng mật độ dân số tại các khu chung cư mới xây lại sẽ trực tiếp gây sức ép lên hệ thống hạ tầng đô thị vốn đang quá tải, đặc biệt là các hạ tầng xã hội như vườn hoa – sân chơi khu dân cư.” - HealthBridge phân tích.

Với những e ngại trên, HealthBridge đề nghị Bộ Xây dựng bổ sung các điều khoản quy định về mật độ xây dựng và các điều khoản liên quan khác để đảm bảo mật độ dân số của các chung cư mới xây dựng lại được kiểm soát và có đủ các cơ sở hạ tầng xã hội thiết yếu như vườn hoa – sân chơi khu dân cư dễ dàng tiếp cận trong khoảng cách đi bộ.