Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Cho dân góp vốn xây nhà

Khu tập thể Nguyễn Công Trứ (Hà Nội) xuống cấp nghiêm trọng từ nhiều năm nay. Ảnh: Ngọc Châu.

Lãnh đạo thành phố Hà Nội đang yêu cầu Sở Xây dựng sớm hoàn chỉnh dự thảo tờ trình để UBND TP trình HĐND thành phố thông qua với nhiều giải pháp để nhằm thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ hiện nay.

Trong số các biện pháp được đưa ra lần này, UBND TP Hà Nội nhất trí với việc cho phép người dân trong phạm vi dự án góp vốn tham gia thực hiện dự án bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ; áp dụng hình thức BT trong thực hiện cơ chế đầu tư đi đôi với việc lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉ định.

Với chủ đầu tư, thành phố cho phép nhà đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ xây dựng quỹ nhà trung chuyển để người dân tạm cư trong quá trình xây dựng dự án. Sau khi hoàn thành dự án thì thu hồi quỹ nhà để thành phố xem xét, quyết định. Người dân trong phạm vi dự án cũng có thể mua nhà ở xã hội từ quỹ nhà của thành phố với mức giá ưu đãi nếu không có nhu cầu tái định cư tại dự án.

Lý giải về giải pháp cho người dân trong phạm vi dự án góp vốn bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng) cho biết, nếu như trước đây chủ đầu tư bỏ tiền ra xây lại khu chung cư cũ thì nay người dân ở phạm vi dự án có quyền lợi và trách nhiệm cao hơn bằng việc góp vốn tham gia vào dự án như những cổ đông.

“Việc góp vốn của người dân bằng tài sản căn hộ của họ, thậm chí họ có tiền, có tài sản khác cũng được tham gia vào việc góp vốn với chủ đầu tư để sau đó hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Nó vừa tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc huy động nguồn vốn, vừa giảm được nhiều chi phí cho dự án khi mà tự doanh nghiệp đi lo nguồn vốn. Đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thể hiện họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi với chủ đầu tư nên sẽ kiểm soát được tiến độ, việc hạch toán của dự án”, ông Đạm cho biết.

Khu chung cư cũ Thành Công - Hà Nội. Ảnh: Ngọc Châu.

Theo ông Đạm, các giải pháp trên được UBND thành phố thống nhất về nguyên tắc nhằm tháo gỡ khó khăn hiện nay trong việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ. “Khi trình HĐND TP thông qua, thành phố sẽ phải có các quy định cụ thể hơn về giải pháp này. Chẳng hạn, các quy định việc dùng vốn của dân bằng chính căn hộ này được sử dụng sao đúng mục đích”, ông Đạm nhấn mạnh.

Dân lo, doanh nghiệp chẳng mặn mà

Ông Hà Văn Nam, chủ hộ 506, nhà B1 khu tập thể Vĩnh Hồ (quận Đống Đa), tỏ ra thờ ơ với thông tin thành phố cho người dân góp vốn bằng quyền sở hữu với chủ đầu tư trong các dự án cải tạo chung cư cũ.

“Việc cải tạo chung cư được thông báo gần 10 năm nay nhưng không có động thái cụ thể nào. Với tình hình thị trường bất động sản hiện nay, người dân cũng không dễ dùng quyền sở hữu nhà ở của mình để đầu tư vào những dự án mịt mờ này. Hơn nữa, dân lo nhất là dự án được giao cho những chủ đầu tư không làm thật mà xí chỗ rồi để đấy”, ông Nam nói.

Ông Nam cũng cho rằng, trong số nhiều nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ trong cải tạo chung cư những năm vừa qua có một nguyên nhân cơ bản là dù mang tiếng cũ nát nhưng các căn hộ chung cư này luôn là “hàng hot” do nằm tại những vị trí hết sức đắc địa tại các quận trung tâm nội đô.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ đô cho rằng, việc cho phép người dân góp vốn vào dự án thông qua chuyển quyền sở hữu căn hộ là một giải pháp “hay” của Hà Nội.

Tuy nhiên, ẩn số đổi lại là cơ quan quản lý phải kiểm soát được tỷ lệ phân chia theo cổ phần khi cho phép các cổ đông bên ngoài tham gia góp vốn, tránh những lợi ích nhóm.

Bên cạnh đó, rủi ro cũng có thể đến với các chủ đầu tư khi có nhiều cổ đông cùng tham gia vào dự án dưới dạng góp vốn khiến cho việc quản lý dự án thêm phức tạp, đẩy chi phí lên.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Cty GP Invest về bản chất việc cho người dân góp vốn bằng quyền chuyển nhượng căn hộ cũng không khác giải pháp hiện nay nhiều vì thực tế doanh nghiệp khi cải tạo chung cư cũ cũng đều phải trả lại nhà cho dân với 1,8 lần so với diện tích cũ. Điều đó cũng gần nghĩa với việc người ta được quyền góp vốn. Ngoài ra, những phức tạp, rắc rối khi cho phép chuyển nhượng cũng là điều mà cơ quan quản lý cần tính đến để đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên”, ông Hiệp phân tích.

Ông Vũ Mạnh Cường, Trưởng phòng quản lý nhà ở - Cục quản lý Nhà ở và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, việc cải tạo chung cư cũ vướng mắc từ nhiều năm nay vì không tìm được tiếng nói chung giữa chủ đầu tư và người dân sinh sống tại chung cư đó do mâu thuẫn về lợi ích.

Việc Hà Nội đưa ra giải pháp cho phép người dân góp vốn vào dự án cải tạo bằng việc chuyển quyền sở hữu căn hộ hoàn toàn có lợi cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn. Chủ đầu tư có thể thế chấp ngân hàng bởi chính dự án đang cải tạo.