“Ẩn số”… giá đất

Theo các chuyên gia kinh tế, việc xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường là điều không dễ. Lâu nay hầu hết những vướng mắc, rắc rối đều thuộc các dự án chuyển đổi từ đất nông nghiệp. Trước đây, khi tiền sử dụng đất còn được tính theo khung giá có sẵn và các dự án bất động sản đem lại siêu lợi nhuận, các doanh nghiệp sẵn sàng bồi thường đất nông nghiệp vượt khung giá kèm theo các khoản hỗ trợ. Có quan điểm nói rằng, việc đẩy giá đất nông nghiệp lên cao, vượt xa giá đất dân cư giao dịch thực tế, lỗi trước hết thuộc về doanh nghiệp. Khi nâng giá bồi thường, doanh nghiệp đã góp phần “thổi giá” đất lên cao, tạo ra cơn sốt đất, phát sinh nạn đầu cơ đất dự án.

Doanh nghiệp thì “cãi” rằng, với các chi phí được cho là hợp lý, nhưng không hợp lệ khá lớn, nhiều chủ đầu tư bị thiệt hại nếu chỉ khấu trừ các chi phí hợp lệ. Do vậy, các doanh nghiệp căn cứ vào quy định cho phép thỏa thuận giá bồi thường với người dân, kiến nghị phải tính cả khoản bồi thường hợp lệ và hợp lý vào chi đầu tư để được khấu trừ. Ý kiến của giới chuyên gia cho rằng, giá đất hiện nay đã quá cao so với giá trị thực của nó. Nên nhớ, giá đất được hình thành từ các yếu tố: chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ tài chính và lợi nhuận của chủ đầu tư. Tiền sử dụng đất là một loại nghĩa vụ tài chính cấu thành, nên giá đất tính theo sát giá thị trường mà chưa hợp lý thì sẽ làm giá đất thị trường tăng.

Khi giá đất tăng, cơ hội mua nhà ở của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp lại càng xa vời. Theo các chuyên gia về thẩm định giá, chính sự kém minh bạch của thị trường đã cản trở việc thẩm định giá bất động sản. Muốn định giá chính xác, phải có đầy đủ thông tin về thị trường và các yếu tố không thể thiếu như tình trạng, pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính. Hiện tại, nhận định về giá đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và tham chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Chính sự không rõ ràng trong thẩm định giá đất là “thủ phạm” chính khiến thị trường này luôn trong tình trạng “nóng-lạnh” thất thường.

Quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở khu chung cư, đô thị mới cũng còn thiếu cơ chế điều tiết thỏa đáng trong khâu giao dịch. Thực ra doanh nghiệp vẫn bị tự phát giá nhà đất không theo cơ sở nào. Luật có quy định các giao dịch phải qua sàn bất động sản nhằm minh bạch thị trường. Song thực tế, có khi sàn đó lại chính là của chủ đầu tư, có nghĩa “hai anh là một”. Còn có tình trạng sàn giao dịch và chủ đầu tư không phải là của nhau, nhưng lại “ăn cánh” với nhau. Có sàn lại “sắm vai” là một nhà đầu tư thứ cấp, tức là anh ta mua lại bất động sản của chủ đầu tư, rồi bán lại cho người mua trên “chợ” của mình. Họ vừa “đóng vai” chủ chợ, vừa là người bán, thành ra không ít sàn giao dịch “đẻ ra” chỉ là bình phong cho một nhóm lợi ích.

Rõ ràng, xác định giá đất đang và sẽ còn là một “ẩn số”. Bài toán cần giải là phải tìm ra ẩn số, phải xác định thị trường nào, thị trường đầu vào hay thị trường đầu ra? Không thể nhầm lẫn khi tính thu thuế giữa hai “đầu” này.