Việc thành lập TP Thủ Đức, thuộc TP Hồ Chí Minh là một vấn đề cực kỳ mới mẻ không chỉ về quản lý hành chính mà còn đặt ra nhiều thách thức về công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch, thu hút đầu tư, biến quy hoạch thành hiện thực. Kinh tế & Đô thị đã có một cuộc trao đổi với Tiến sĩ Khoa học, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn xung quanh câu chuyện này.

Một dự án TP trong TP chưa có tiền lệ

Thưa TS Ngô Viết Nam Sơn, được biết ông là người có tham gia vào ban giám khảo của cuộc thi đồ án quy hoạch đô thị thông minh, tương tác cao phía Đông, sau này gọi là TP Thủ Đức. Ông có thể cho biết vài nét về TP Thủ Đức trong tương lai với tư cách là một chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch?

TS Ngô Viết Nam Sơn: Năm 2019 tôi có được mời tham gia chấm giải giai đoạn I, sau đó đi công tác nước ngoài và không tham gia chấm giai đoạn 2, khi đồ án của Công ty Sasaki (công ty tư vấn quy hoạch của Mỹ) được chọn trao giải.

Tiến sĩ Ngô Viết Nam Sơn

Thực ra cũng phải nói rõ, lúc đó đề bài TP Hồ Chí Minh đưa ra, kèm theo bản đồ, là phát triển ý tưởng quy hoạch một số khu đô thị tiềm năng ở phía Đông, không phải là cho toàn bộ TP Thủ Đức.

Do đó, đồ án đoạt giải của Sasaki chỉ chọn tập trung đề xuất ý tưởng quy hoạch cho 6 khu vực tiềm năng, không đề xuất giải pháp tổng thể cho thành phố, cho việc chỉnh trang các khu đô thị hiện hữu và cho những khu vực tiềm năng quan trọng khác như: Khu logistic Cát Lái và Khu Logistics đường sắt, các khu không gian xanh lớn (để bù cho việc chỉ tiêu không gian xanh quá thấp của TP Hồ Chí Minh, như một Thảo cầm viên mới với quy mô khoảng vài chục ha), Khu đô thị sáng tạo và khởi nghiệp kết hợp khu vực có thể tổ chức hội chợ triển lãm quốc tế và các khu đô thị động lực tiềm năng khác.

Đến năm 2020, TP Hồ Chí Minh quyết định xin chủ trương thành lập TP Thủ Đức, bao gồm 3 quận: 2, 9 và Thủ Đức.

Bây giờ, tuy TP Hồ Chí Minh có thể thuê Sasaki làm tiếp quy hoạch cho TP Thủ Đức, nhưng phải theo một đề bài mới đã rộng hơn và khó khăn hơn rất nhiều, nên đòi hỏi phải đưa ra cách tư duy quy hoạch hoàn toàn khác, không thể chỉ lấy kết quả cuộc thi để triển khai tiếp là xong, bởi quy hoạch TP Thủ Đức phải nghiên cứu cho cả TP có quy mô lớn gấp khoảng 10 lần khu Nam TP Hồ Chí Minh, không chỉ 6 khu đất, không chỉ làm các khu đô thị mới mà còn phải chỉnh trang cho đô thị cũ.

Phát biểu trong lễ công bố Nghị quyết của Quốc hội về thành lập TP Thủ Đức, lãnh đạo TP Hồ Chí Minh cho rằng, Thủ Đức là TP đáng sống nhất... Việc phát triển TP Thủ Đức trở thành đô thị thông minh, tương tác cao, đô thị động lực... như mong muốn trên nền tảng một đô thị hiện hữu chắc chắn sẽ có những khó khăn, thách thức. Thưa ông, đâu là giải pháp cho vấn đề này?

TS Ngô Viết Nam Sơn: Việc quy hoạch xây dựng TP Thủ Đức đồng thời một lúc phải giải quyết 2 vấn đề. Đó là xây dựng đô thị mới cho từ 500.000 đến 1 triệu dân, đồng thời phải chỉnh trang đô thị cho khoảng 1 triệu dân hiện hữu. Nhiều khu đô thị hiện hữu của TP Thủ Đức cũng vẫn đang phát triển tự phát không theo quy hoạch và có những vấn đề giống như nội thành, như kẹt xe, ngập nước, với những con hẻm nhỏ đến mức xe cứu hỏa không vào được.

Một góc TP Thủ Đức hiện nay.

Vấn đề đặt ra, làm sao kết hợp việc xây dựng đô thị mới với việc chỉnh trang đô thị hiện hữu? Nguồn vốn lấy từ đâu ra? Thu hút dân cư mới thế nào? Theo tôi quan trọng phải huy động kinh phí phải dựa vào xã hội hóa để tạo ra một đô thị với nhiều cơ hội đầu tư đa dạng, để thu hút nhiều nhà đầu tư tự nguyện góp ngân sách phát triển và chỉnh trang.

Trong bối cảnh TP Hồ Chí Minh chỉ được giữ 18% tổng nguồn thu thì lấy đâu ra tiền xây dựng TP Thủ Đức. Xây dựng mới và chỉnh trang phải đi liền với nhau, không thể tách rời.

Ngoài vấn đề chỉnh trang đô thị đã đặt ra, theo ông việc xây dựng TP Thủ Đức còn những thách thức gì để có thể thành công như mong đợi?

TS Ngô Viết Nam Sơn: Dự án TP Thủ Đức có nhiều tiềm năng nhờ điều kiện phát triển thuận lợi, nhưng đó lại là dự án đô thị mới rất lớn với quy mô lớn hàng đầu trong cả nước, đòi hỏi một cơ cấu tổ chức mang tính đột phá, đi kèm chính sách cơ chế đặc thù. Do vậy, để tăng khả năng tỷ lệ thành công, cần phải có một sự chuẩn bị kỹ càng, bài bản.

Thứ nhất, đây là một dự án TP trong TP chưa có tiền lệ. Do đó, sẽ gặp nhiều khó khăn trong quá trình đáp ứng nhu cầu bổ sung nền tảng pháp lý, đổi mới chính sách và chủ trương cho phù hợp với xu thế phát triển, cải tổ cơ cấu và tổ chức phối hợp thực hiện.

Thứ hai, đây là một dự án công do chính quyền TP Hồ Chí Minh là chủ đầu tư chính, khác với nhiều dự án đô thị lớn đã được xây dựng thành công. Chẳng hạn, Dự án xây dựng Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là một liên danh công tư hợp tác. Đối tác đầu tư nước ngoài lo về vốn, ý tưởng quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch, bao gồm việc thu hút đầu tư, kế hoạch tài chính, kế hoạch phát triển. Đối tác đầu tư công lo vận động chính sách với T.Ư và với TP Hồ Chí Minh, vì thời xây dựng khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, việc giao tư nhân và nhất là nhà đầu tư nước ngoài, phát triển đô thị là vấn đề rất mới và là đầu tiên của cả nước.

Bây giờ, khi kế hoạch đầu tư đô thị phía Đông lớn gấp chục lần Nam TP Hồ Chí Minh và là dự án công, chủ đầu tư là TP Hồ Chí Minh, cần phải tính đến việc nên mời các tập đoàn đầu tư tư nhân tham gia theo hình thức nào, đối tác liên danh, cố vấn, hay hình thức nào khác?

Thách thức lớn nhất, theo tôi, đó là phải có tư duy kinh tế thị trường, nó thể hiện từ việc chuẩn bị dự án cho đến quy hoạch, kế hoạch thực hiện quy hoạch, cho đến chương trình phát triển. Trong đó, ngân sách công chỉ đóng vai trò kích cầu và phát triển sẽ phải chủ yếu dựa vào nguồn vốn xã hội hóa từ đầu tư tư nhân trong nước và nước ngoài. Để tư nhân đồng ý bỏ vốn, thì phải đi từ tư duy kinh tế thị trường, đảm bảo bài toán lợi ích phân bố hợp lý cho mọi chủ thể, bao gồm nhà nước, người dân, chủ đầu tư và doanh nghiệp.

Kinh nghiệm từ Phố Đông Thượng Hải

TP Thủ Đức được xác định là TP động lực, có kinh nghiệm quốc tế nào có thể áp dụng cho TP Thủ Đức không, thưa ông?

TS Ngô Viết Nam Sơn: Chúng ta có thể học từ các đô thị ở khu vực Bắc Mỹ, châu Âu, châu Á... nhưng theo tôi, đặc biệt có Phố Đông Thượng Hải, là một mô hình đã thành công rất phù hợp với điều kiện của Việt Nam. Đáp ứng yêu cầu phát triển tương tự TP Thủ Đức, Phố Đông của TP Thượng Hải cũng cần một quy hoạch theo tư duy kinh tế thị trường, tức là phải tạo được tiềm năng phát triển để hấp dẫn nhà đầu tư, bên cạnh đó phải có cơ chế đặc thù.

Trước đây tôi có là một kiến trúc sư chủ trì, trong nhóm tư vấn thiết kế chính của SOM (một tập đoàn tư vấn quy hoạch kiền trúc hàng đầu của Mỹ), hợp tác với nhiều nhóm chuyên gia quốc tế từ nhiều nước, trong việc quy hoạch cho khu trung tâm Thượng Hải hai bên bờ sông Hoàng Phố (Huangpu), bao gồm Phố Đông Thượng Hải. Bản thân Phố Đông Thượng Hải trước khi SOM làm, cũng đã có hơn một chục đề xuất quy hoạch, nhưng vẫn phải thay đổi vì không thu hút được nhà đầu tư. SOM là nhóm cuối cùng, thực hiện phương án quy hoạch mà hiện nay Phố Đông Thượng Hải đã và đang xây dựng.

Trong đó, bên cạnh công tác quy hoạch sử dụng đất và hạ tầng, kiến trúc cảnh quan, còn có việc dự kiến các khu động lực phát triển theo tư duy kinh tế thị trường, ví dụ như ngay từ năm 1998 - 1999 đã dự kiến sẵn vị trí, định hướng quy hoạch và các kế hoạch dự kiến cho việc Hội chợ thương mại quốc tế tổ chức vào năm 2010 ở Phố Đông Thượng Hải. Bên cạnh đó, còn có kịch bản phát triển các khu vực động lực phát triển khác tại Phố Đông Thượng Hải, cái nào làm trước, cái nào làm sau, như khu kinh tế tài chính, khu đô thị y tế, khu đô thị công nghệ cao...

Ông có thể nói chi tiết hơn về kinh nghiệm quy hoạch Phố Đông?

TS Ngô Viết Nam Sơn: Tôi cho rằng các kinh nghiệm bảo tồn và phát triển của TP Thượng Hải là gần nhất với TP Hồ Chí Minh. Bởi vì có nhiều tương đồng, thử thách cũng giống. Chúng ta nên tiếp thu có chọn lọc, làm được vậy thì kịch bản đến năm 2040 hoàn thành xây dựng các khu vực quan trọng cơ bản của TP Thủ Đức mới có thể khả thi. Trong khi Phố Đông Thượng Hải chỉ mất khoảng 15 năm để hình thành cơ bản, thì Thủ Thiêm phát triển quá chậm.

Các thành phần cơ bản của Khu Đô thị Phú Mỹ Hưng (409ha) đã được xây dựng khá thành công, nhưng cũng phải mất gần 30 năm, trong khi dự án Nam Sài Gòn (2.600ha) vẫn còn dang dở. Việc muốn xây dựng cơ bản xong TP Thủ Đức (21.200ha) với quy mô gấp gần 50 lần Phú Mỹ Hưng, sẽ là một thử thách rất lớn, nên từ mọi tầng lớp lãnh đạo cho đến người dân đều phải chuẩn bị rất tốt và cố gắng rất nhiều.

Khu đô thị mới Thủ Thiêm, sau gần 20 năm xây dựng vẫn chưa ra hình hài.

Từ thành công của Thượng Hải, bao gồm Phố Đông, có nhiều bài học chúng ta có thể chọn lọc để đưa vào ứng dụng được, bởi vì điều kiện phát triển phố Đông TP Thượng Hải, rất tương đồng với TP Thủ Đức:

Thứ nhất, về thể chế từ xã hội chủ nghĩa tiến lên kinh tế thị trường, Trung Quốc khá giống Việt Nam, nhưng họ đi trước mình trên chục năm. Do đó, mọi vướng mắc về việc cần thay đổi nền tảng pháp lý vá chủ trương chính sách cho phù hợp với việc thu hút đầu tư quốc tế, theo tư duy kinh tế thị trường, Trung Quốc có thể đem lại nhiều điển cứu để tham khảo.

Thứ hai, Thượng Hải có con sông Hoàng Phố chia TP ra làm 2 khu, Khu Tây là đô thị lịch sử. Khu phố Tây cũng phát triển hiện đại nhưng ưu tiên hơn cho bảo tồn, bảo vệ di sản, các khu đất trống vẫn cho phát triển nhà hiện đại. Khu phía Đông là đô thị mới, ưu tiên hơn cho công trình cao tầng và hiện đại.

TP Hồ Chí Minh cũng có sông Sài Gòn ở giữa, trung tâm TP hiện hữu quận 1, quận 3 ở bờ Tây, có nhiều công trình di sản, nên áp dụng chính sách ưu tiên hơn cho bảo tồn di sản quy hoạch kiến trúc. Còn khu bờ Đông là Thủ Thiêm, chạy dài lên Thủ Đức, có nhiều quỹ đất phát triển mới, có thể ưu tiên cho công trình cao tầng với hạ tầng hiện đại...

Thứ ba, là cơ chế đặc thù cho Phố Đông, lãnh đạo Phố Đông được trao thẩm quyền ngang với phó chủ tịch TP Thượng Hải, những gì đã có trong quy hoạch, có nhiều thẩm quyền quyết định về giấy phép, cấp đất, để triển khai, không phải lúc nào cũng phải xin ý kiến của lãnh đạo “thành phố mẹ” Thượng Hải.

Cơ chế cho TP Thủ Đức thì hiện vẫn chưa rõ. Nhưng nếu quyền của chủ tịch TP Thủ Đức chỉ ngang cấp quận, sẽ không đủ thẩm quyền để chỉ đạo hiệu quả hợp tác đa ngành giữa các giám đốc sở cho nhiều dự án giá trị hàng tỷ USD tại đây. Trách nhiệm của Chủ tịch TP Thủ Đức sẽ rất nặng và phải làm được việc thu hút đầu tư. Nếu cơ chế không đủ mạnh thì mọi vấn đề phát triển hạ tầng, phê duyệt dự án... đều phải đẩy lên trên và chờ ý kiến. Làm như vậy thì sẽ không giống Phố Đông.

Thứ tư, nhờ cơ chế đặc thù, Phố Đông rất thành công trong việc thu hút các tập đoàn quốc tế về xây dựng và đặt trụ sở tại các cao ốc văn phòng ở đó.

Với TP Thủ Đức, vấn đề có thu hút được các tập đoàn kinh tế về hay không và như thế nào, vẫn đang là thử thách rất lớn chưa có câu trả lời. Nhìn lại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, khu trung tâm tài chính của TP trong tương lai cũng đã được triển khai 20 năm rồi, mới chỉ xây dựng được một số cụm nhỏ công trình nhà ở.

Cẩn trọng để TP Thủ Đức không trở thành một dự án địa ốc cực lớn

TP Thủ Đức không chỉ là đô thị đáng sống mà còn được kỳ vọng là TP tri thức, TP Động lực. Làm thế nào để biến quy hoạch trở thành thực tế, thưa ông?

TS Ngô Viết Nam Sơn: Cần cẩn trọng để TP Thủ Đức không trở thành một dự án địa ốc cực lớn, chỉ chú trọng việc xây dựng hạ tầng và các dự án xây dựng nhà bán cho dân, mà bỏ qua những yếu tố quan trọng khác. Khi đó chỉ có nhà đầu tư địa ốc hưởng lợi, còn Nhà nước và người dân không nhận được lợi ích bao nhiêu. Xây dựng nhà bán thì có thể sẽ có người mua, nhưng nếu mua chỉ để đầu tư, mà chủ không đến ở hoặc không ai có nhu cầu thuê thì sẽ tạo ra nguy cơ các khu đô thị ma, giống như tại một số khu đô thị tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Bình Dương,… được xây dựng hiện đại nhưng không thu hút được dân cư đến ở.

Quy hoạch xây dựng hạ tầng và nhà cửa chỉ là một phần, là điều kiện cần chứ không phải là điều kiện đủ của bài toán tổng thể. Điều kiện đủ là phải thu hút được nhân lực chất lượng cao, tạo ra sản phẩm với công nghệ cao, có giá trị chất lượng cao. Bản thân đô thị động lực sẽ làm kinh tế khu vực phát triển, đô thị phát triển theo.

Ý nghĩa của một đô thị động lực không phải bên ngoài, mà phải thực chất phải nằm trong việc các khu động lực của TP Thủ Đức tạo ra được bao nhiêu công ăn việc làm có thu nhập cao, và xây dựng được đô thị đáng sống thế nào để thu hút người dân, xa hơn là tạo được nguồn thu ngân sách bao nhiêu để góp phần cho phát triển kinh tế của đất nước? Đây là vấn đề cần phải có sự hợp tác nghiên cứu và thực hiện phối hợp đa ngành. Cần chuẩn bị tốt cho các kịch bản quy hoạch phát triển thế nào, phát triển hạ tầng thế nào, phát triển kinh tế thế nào, và thu hút người dân thế nào?

Tóm lại TP Thủ Đức có tiềm năng rất lớn, nhưng cần có sự chuẩn bị bài bản mới có thể đối mặt và vượt qua được các thử thách to lớn trong quá trình hình thành và phát triển!

Xin cảm ơn ông về cuộc phỏng vấn này!

160 triệu đồng/m2, bất động sản trung tâm thành phố Thủ Đức có bị “ngáo giá”?
Huy Khánh (Kinh tế & Đô thị)
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.