ThS. Hồ Bá Tình

ThS. Hồ Bá Tình
Chuyên gia kinh tế

Thành phố Thủ Đức phải trở thành một “đặc khu kinh tế”?

ThS. Hồ Bá Tình ThS. Hồ Bá Tình
CafeLand - Như thường lệ, cứ mỗi cuối tuần chúng tôi lại gặp nhau ở quán café để cùng nhau “chém gió”. Trong không khí trầm buồn của thời kỳ cả nước vẫn đang phải thực hiện nhiều biện pháp để chống đại dịch Covid-19, chúng tôi vẫn tranh luận sôi nổi về những câu chuyện kinh tế, chứng khoán, bất động sản và các vấn đề xã hội gần đây.

Bên cạnh những câu chuyện quen thuộc đó, lần gặp gỡ này của chúng tôi còn bàn đến một vấn đề nóng hổi trong thời gian gần đây. Đó chính là việc TP HCM đề xuất thành lập thành phố Thủ Đức với rất nhiều mục tiêu lớn lao. Sở dĩ chúng tôi đặc biệt quan tâm đến vấn đề này là vì nếu có một thành phố Thủ Đức với các quy chế đặc biệt thì cơ hội đầu tư, kinh doanh sẽ rất lớn và có thể nó tạo ra một bước đột phá trong phát triển của TP HCM.

Tuy nhiên, phần lớn những người bạn tôi là giám đốc doanh nghiệp, chuyện gia kinh tế, giảng viên đại học và nhà đầu tư đều tỏ ra hoài nghi về khả năng hình thành một thành phố trong mơ như vậy. Mô hình thành phố trong thành phố này chưa hề có ở Việt Nam và có rất nhiều rào cản về mặt cơ chế rất khó tháo gỡ.

Thành phố của những giấc mơ

Trải qua 13 năm sống và làm việc ở TP HCM, tôi đã chứng kiến sự thay da đổi thịt từng ngày của đô thị sôi động bậc nhất cả nước này. Thời điểm tôi mới vào TP HCM, khu quận 2, quận 9 đang ngổn ngang công trường xây dựng. Mỗi lần qua khu vực này thì khói bụi mù mịt, đường xá ngập nước lầy lội. Khi đó, quận Thủ Đức vẫn được xem là “vùng sâu, vùng xa”. Mỗi lần có mưa thì giao thông nhiều khu vực bị tắc nghẽn bởi nhiều tuyến đường chìm trong biển nước.

Tuy nhiên, với sự đô thị hóa “thần tốc”, chỉ trong vòng 10 năm gần đây khu vực phía đông TP HCM đang trở thành điểm nóng trong phát triển hạ tầng và rất nhiều dự án bất động sản. Những tuyến đường giao thông mới được hình thành và làm cho kết nối giữa khu Đông và trung tâm thành phố trở nên hết sức thuận tiện. Đặc biệt nhiều khu đô thị hiện đại được mọc lên ở đây đã biến khu vực này trở thành một nơi đáng sống.

Như một điều tất yếu, giá bất động sản của khu vực này cũng tăng lên mạnh mẽ trong những năm qua. Nếu so với mức giá cách đây chỉ 5 năm thì một số khu vực ở Thủ Đức, quận 2, quận 9 đã tăng 2-5 lần. Có thể nói đây là khu vực tăng nóng nhất ở TP HCM trong những năm gần đây.

Sự tăng giá của bất động sản khu Đông đã biến Nam, một người bạn trong nhóm “chém gió” của chúng tôi, trở thành một đại gia đích thực. Mảnh đất hơn 5.000 m2 đất nông nghiệp tại quận 9 mà Nam mua chỉ khoảng 300.000 đồng/m2 cách đây hơn 10 năm giờ đây đã tăng giá hơn 50 lần. Trong khi đó, Hoàng một “ông trùm” phân lô bán nền ở khu vực quận 9 và Thủ Đức cũng đã kiếm bộn tiền từ các cơn sốt nhà đất thời gian qua.

Như vậy, dù chưa thành lập thành phố Thủ Đức thì khu Đông cũng đã biến giấc mơ triệu phú của nhiều người trở thành hiện thực. Tuy nhiên, lớn hơn điều đó là giấc mơ của TP HCM, trung tâm kinh tế của cả nước muốn có khu đô thị “đặc biệt” tạo nên bước phát triển đột phá thì vẫn chưa thành dù đã ấp ủ trong nhiều năm.

Thật vậy, cách đây 30 năm, ý tưởng xây dựng bán đảo Thủ Thiêm trở thành như Manhattan của New York, Phố Đông của Thượng Hải, Gangnam ở Seoul đã hình thành. Tuy nhiên, ý tưởng về trung tâm tài chính ở Đông Nam Á, quy hoạch khu đô thị đẳng cấp và các chính sách đặc biệt để phát triển, thu hút đầu tư cho đến nay vẫn nằm trên giấy.

Ý tưởng thành lập Thành phố phía đông, với mô hình thành phố trong thành phố cũng đã có cách đây một số năm. Điều đáng mừng là sau bao nhiêu “sóng gió” về luật đặc khu, thanh tra đất đai ở TP HCM và trong bối cảnh nền kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, ý tưởng này đang được thực hiện một cách đầy quyết tâm.

Khi hình dung về thành phố tương lai này, chúng tôi mường tượng ra hình ảnh một thành phố có nhiều khu đô thị khang trang hiện đại, với nhiều cơ chế chính sách đột phá cho phát triển kinh tế, thu hút vốn đầu tư, nguồn nhân lực chất lượng trong nước và trên thế giới. Nơi đây là sẽ phát triển thành một thành phố với công nghệ quản lý thông minh, hình thành các trung tâm nghiên cứu khoa học, đào tạo, hợp tác quốc tế, phát triển công nghệ cao…

Là người trong ngành bất động sản, tôi cũng hình dung bất động sản tại các quận Thủ Đức, quận 9, quận 2 cũng sẽ còn tiếp tục tăng giá. Các dự án bất động sản nơi đây cũng sẽ tiếp tục phát triển mạnh trong thời gian tới. Không chỉ vậy, thành phố Thủ Đức cũng mang trong mình sứ mệnh tạo nên bước phát triển đột phá trong TP HCM trong những năm tới.

Rào cản không hề nhỏ

Đang mơ màng về một thành phố hiện đại trong tương lai nơi tôi sẽ sống thì tôi chợt giật mình khi nghĩ đến việc khi nào giấc mơ này sẽ trở thành hiện thực. Vấn đề này cũng được thảo luận sôi nổi trong nhóm của chúng tôi. Một người bạn tôi là giảng viên đại học cho rằng, nếu chỉ là “cơ học”, tức gộp ba quận lại rồi gọi nó là thành phố để phân biệt với phần còn lại của TP HCM, thì giấc mơ này mãi mãi chỉ là giấc mơ.

Anh bạn tôi còn phân tích thêm, để thành phố Thủ Đức đạt mục tiêu đề ra cần có ba yếu tố chính yếu. Thứ nhất là cơ chế, thứ hai quy hoạch và thứ ba là nguồn lực tài chính. Trong đó, yếu tố cơ chế vẫn là quan trọng nhất vì có cơ chế tốt tự nhiên sẽ có quy hoạch tốt và huy động được nguồn lực tài chính. Tuy nhiên, đây được xem là một vấn đề “gai góc” vì nó vướng quá nhiều thứ cần phải giải quyết.

Chúng tôi cho rằng, để phát triển thành phố Thủ Đức cần có bộ máy tổ chức chính quyền linh hoạt, những người lãnh đạo đủ tài năng và cơ chế hoạt động hiệu quả cao. Tuy nhiên, điều này vẫn chưa đủ. Thủ Đức cũng cần được hưởng các quy chế đặc biệt về trong các chính sách quản lý như việc xét duyệt dự án đầu tư, sử dụng đất, khai tác quỹ đất, tuyển dụng nhân sự công, quy chế thu chi tài chính, tỷ lệ nộp ngân sách. Bên cạnh đó, một điều không thể thiếu là các chính sách ưu đãi như thuế khóa, hỗ trợ tài chính “vượt khung” để thu hút nguồn nhân lực và nhà đầu tư.

Quy hoạch cũng là một bài toán lớn đối với thành phố Thủ Đức trong tương lai. Hiện tại các quận Thủ Đức, quận 2 và quận 9 đang có cơ sở hạ tầng khá tốt. Tuy nhiên, nó vẫn có một khoảng cách khá xa với tiêu chuẩn của một thành phố hiện đại. Các dự án bất động sản, dự án hạ tầng bị chia cắt, manh mún và thiếu đồng bộ khiến bóng dáng một thành phố tương lai vẫn còn khá mờ nhạt. Đặc biệt, với sự tăng giá rất mạnh của bất động sản khu vực này thời gian qua, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng cơ sở hạ tầng càng trở nên đắt đó.

Một bài toán khác cũng không kém phần quan trọng là việc huy động các nguồn lực tài chính cho việc phát triển thành phố mới này. Hiện nay, tỷ lệ ngân sách để lại cho TP HCM chỉ ở mức 18%, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ 35% của Hà Nội hay 78% của Hải Phòng. Như vậy, nếu không có một cơ chế đột phá nào về việc để lại ngân sách cho TP HCM hoặc thành phố Thủ Đức (theo đề án) để tái đầu tư phát triển thì thành phố mới rất khó đủ nguồn lực tài chính đầu tư cho hạ tầng và hỗ trợ tài chính để thu hút đầu tư.

Cũng liên quan đến tài chính, để có nguồn lực tài chính cần một cơ chế huy động đặc biệt. Cụ thể, nguồn lực tài chính có thể xuất phát từ quỹ đất công hoặc thu từ tiền sử dụng đất để tái đầu tư. Bên cạnh đó, cũng phải trao cho thành phố cơ chế huy động tài chính bằng cách phát hành trái phiếu và được bảo lãnh vay vốn của Chính phủ hoặc chính quyền thành phố….

Thảo luận về những vấn đề tiên quyết ở trên để hình thành một thành phố “trong mơ”, chúng tôi đều thống nhất với nhau rằng con đường phía trước cho sự thành công của thành phố Thủ Đức sẽ còn lắm chông gai. Ma trận thủ tục hành chính, cơ chế kiểm soát, hiệu năng yếu kém của bộ máy quản lý nhà nước và hành lang pháp lý hiện nay không dễ gì tháo gỡ. Đặc biệt, hiện nay vẫn chưa có quy định pháp luật, kinh nghiệm tổ chức “thành phố trong thành phố” nên vấn đề càng khó khăn gấp bội. Chỉ khi nào thành phố Thủ Đức được thành lập hoạt động theo “Luật đặc khu kinh tế” nào đó thì may ra cơ hội phát triển mới sáng sủa.

Ăn theo thành phố Thủ Đức, giá nhà đất khu Đông TP.HCM liên tục “nhảy múa”
Công trình hạ tầng nghìn tỷ nào sẽ “thắp sáng” thành phố Thủ Đức?
Hồ Bá Tình
  • Facebook
  • Chia sẻ
Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.

Ý kiến của bạn

Thông tin bạn đọc
Bishop     Bishop - 12/09/2020 10:26 PM     Trả lời

Đâu cần chờ tới khi có tp thủ đức , q2,q9, thủ đức vẫn tăng giá vì lí do: giá vẫn còn rẻ so với các quận khác, giao thông kết nối phát triển, quy hoạch đẹp , không khí dễ thở hơn các quận nội thành.

 (0 (0)

  • Nhân vật tiêu điểm

Chia sẻ thông tin dự án tại đây
CafeLand.vn là Tạp chí bất động sản hàng đầu tại Việt Nam và duy nhất chuyên về bất động sản. Cập nhật thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, cung cấp cho các độc giả những thông tin chính xác và những góc nhìn phân tích nhận định về thị trường bất động sản từ các chuyên gia trong ngành. Ngoài ra, CafeLand còn cung cấp cho độc giả tất cả các thông tin về sự kiên, dự án, các xu hướng phong thủy, nhà ở để các bạn có cái nhìn tổng quan hơn về thông tin mua bán nhà đất tại Việt Nam.