Lãi suất vay mua nhà tăng vọt: Thị trường bất động sản 2026 liệu có "đóng băng"?

Do đó, triển vọng 2026 khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới. Dự báo trên được đưa ra trong báo cáo mới đây của S&I Ratings.

Theo báo cáo, đến cuối năm và trong tháng 1/2026, khi lãi suất vay mua nhà sau ưu đãi tăng lên khoảng 11-12%, trạng thái này thay đổi, tỷ lệ giao dịch giảm nhẹ, trong khi người mua để ở trở nên thận trọng vì chi phí vay vượt quá ngưỡng chấp nhận.

Điều này khiến thanh khoản giảm đáng kể, đặc biệt tại các dự án có giá bán tăng nóng hoặc chất lượng không tương xứng.

Thị trường bất động sản năm nay được dự báo khó xuất hiện các đợt tăng giá đột biến hay một chu kỳ giao dịch sôi động mới.

Song song với diễn biến lãi suất, Chính phủ đã yêu cầu hệ thống ngân hàng áp dụng chính sách tín dụng thận trọng hơn đối với bất động sản nhằm kiểm soát rủi ro vĩ mô. Dù vậy, tình hình có thể thay đổi vào nửa cuối 2026 nếu các biến số vĩ mô ổn định dần.

Dòng vốn sẽ được ưu tiên cho những chủ đầu tư có năng lực triển khai thực sự và các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực. Nhờ đó, thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn phục hồi theo hướng cân bằng và bền vững hơn, dù khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng giá mạnh mới trong ngắn hạn vẫn còn hạn chế.

Giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025, chủ yếu do nguồn cung khan hiếm, phân khúc căn hộ đã ở vùng giá rất cao và vượt quá khả năng chi trả của những người dân có nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhóm có thu nhập trung bình.

Nhu cầu căn hộ tại TP.HCM và Bình Dương cũ vẫn duy trì ở mức trung bình, nhưng sự phân hoá phân khúc và nhóm khách hàng ngày càng rõ nét. Bình Dương cũ chủ yếu thu hút nhóm khách có khả năng chi trả vừa phải, thể hiện qua tỷ trọng 95% sản phẩm trung cấp.

Ngược lại, trung tâm TP.HCM hướng đến nhóm khách hàng có tài chính tốt hơn và độ tuổi lớn hơn, với tỷ trọng cao ở phân khúc cao cấp chiếm 36% và hạng sang chiếm 43%.

S&I Ratings cho rằng các căn hộ tương lai của TP.HCM và Bình Dương cũ đang theo xu hướng phát triển mạnh mẽ quanh các tuyển metro, tận dụng hạ tầng giao thông công cộng để tăng giá trị bất động sản, nhưng căn hộ này cũng ghi nhận giá thuê và thanh khoản tốt hơn.

CBRE dự báo thị trường TP.HCM năm 2026 sẽ cải thiện nguồn cung với trên 41.000 sản phẩm, trong đó có khoảng 33.500 căn hộ và 7.500 bất động sản thấp tầng, tăng 36% so với 2025, mở rộng đến các vùng lân cận.

Làn sóng đại đô thị bùng nổ

Theo thống kê của S&I Ratings, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 đã chứng kiến làn sóng phát triển các khu đô thị quy mô lớn.

Cụ thể, có 27 đại đô thị quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha gia nhập thị trường với tổng vốn đầu tư hơn 3 triệu tỷ đồng. Đến nay, có dự án đang triển khai, có dự án mới khởi công, nhưng cũng có dự án mới ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư.

Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ. 

Trong đó, dự án có tổng vốn đầu tư lớn nhất là Khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội do Vingroup đề xuất, với tổng vốn khoảng 925.000 tỷ đồng và diện tích hơn 9.000 ha. Nếu được triển khai đầy đủ, đây sẽ là khu đô thị có quy mô lớn nhất tại Việt Nam tính đến hiện tại.

Cũng tại khu vực phía Bắc, dự án Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh có quy mô hơn 4.000 ha, tổng vốn đầu tư 456.639 tỷ đồng. Dự án này được định hướng phát triển thành khu đô thị du lịch - dịch vụ quy mô lớn gắn với vịnh Hạ Long.

Ở phía Nam, khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ tại TP.HCM cũng nằm trong nhóm dự án lớn nhất với diện tích gần 2.900 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 217.000 tỷ đồng.

Ngoài ra, nhiều dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha đang được đề xuất hoặc tìm chủ đầu tư tại các địa phương như Hưng Yên, Khánh Hòa, Quảng Ngãi, Bắc Ninh hay Tây Ninh.

Theo các chuyên gia, sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn cũng gắn với việc mở rộng không gian đô thị. Cùng với sự mở rộng của hạ tầng giao thông kết nối, đặc biệt là các tuyến cao tốc và vành đai sẽ kéo giãn ranh giới đô thị, tạo điều kiện để phát triển các đại đô thị ở khu vực ven đô.